Comment calculer les droits de succession en nue propriété?

Qu’est-ce qu'une succession nue-propriété ?

Le démembrement du droit de propriété, les droits usufruit nue-propriété

La nue-propriété est un montage juridique appelé démembrement de propriété, permettant de scinder en deux les droits de la pleine propriété.

Ainsi, on retrouve, partie intégrante du droit de propriété, :

• D'un côté, le nu-propriétaire qui détient le droit de disposer du bien immobilier (donation, échange, vente) ;
• De l'autre côté, l’usufruitier qui dispose des droits d'usage (occupation par lui-même ou par tout membre de sa famille) et de jouissance (percevoir les fruits avec une mise en location, afin de percevoir des loyers).

Cette opération est caractérisée par un acte notarié. La convention est valable jusqu'à une date prédéterminée ou jusqu’au décès du parent usufruitier. À l'issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier.

La donation nue-propriété avec réserve d'usufruit

La donation est un principe par lequel le donateur transmet un bien ou un droit à un donataire. La transaction est gratuite et est réalisée de son vivant.

La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit est donc lorsqu'un parent donateur transmet le droit de nue-propriété d'un bien immobilier à son enfant, de son vivant et gratuitement.

Le parent donateur conserve cependant l'usufruit du bien immobilier jusqu'à son décès. Il peut donc continuer à l'occuper ou le mettre en location.

Il s'agit donc d'une stratégie patrimoniale visant à la transmission de son patrimoine à ses héritiers, tout en réduisant les droits de succession auxquels ils sont soumis.

L'usufruit successif

Principe

Des parents donateurs peuvent donner la nue-propriété de biens immobiliers à leurs enfant avec une clause de réserve d'usufruit successif, au profit du conjoint.

Concrètement, le principe est le même, les parents ont le droit d'usufruit sur le bien : de l'occuper ou de le louer. L'usufruit successif prend son sens lorsque l'un des deux parents décède. Dans ce cas, le conjoint survivant récupère ce droit gratuitement.

Par conséquent, les enfants récupèrent la pleine propriété seulement au décès des deux parents.

Remboursement des droits de donation

Les droits de donation se calculent au jour de la donation, en fonction de l'âge de l'usufruitier. En cas de décès avec usufruit successif, les droits sont calculés en tenant compte de l'âge du parent survivant. Si ce dernier est plus jeune, la valeur de la nue-propriété est recalculée et des droits de donation peuvent être remboursés aux enfants.

Les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire n'est tenu qu'à la prise en charge des gros travaux (mur, digues, clôtures, etc.) définis à l'article 606 du Code civil. Il est, de plus, exonéré de taxes et impôts, lui permettant de réaliser une bonne défiscalisation. Il ne paye pas :

• La taxe habitation ;
• La taxe foncière ;
• L'impôt sur les revenus fonciers ;
• L'impôt fortune immobilière (IFI).

L'usufruitier, quant à lui, doit assumer les frais d'entretien et de réparation. Il paye la taxe foncière et d’habitation.

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Les droits de succession pour une donation en nue-propriété

Quels critères pour le barème fiscal ?

Pour déterminer les droits de succession, il faut déterminer la valeur de l'usufruit d'un côté, et la valeur de la nue-propriété de l'autre.

Un barème fiscal a donc été mis en place, ce dernier ayant fait l'objet d'une mise à jour en 2004, dont les dispositions se trouvent à l'article 669 du CGI. Pour l'estimation de la quote-part, il faut tenir compte de l'âge révolu de l'usufruitier, lors de la donation.

Tableau barème fiscal

Ainsi, si le donateur a 80 ans, la valeur de l'usufruit réservé est de 30%, la valeur de la nue-propriété étant de 70%.

Cas d'une donation de bien commun entre époux

Dans ce cas, des époux de 67 ans réalisent chacun une donation de la moitié de la valeur du bien. Par exemple, des parents donnent à leurs deux enfants, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, sur un bien estimé à 600 000 euros.

Le père réalise une donation correspondant à 50% de la valeur du bien immobilier à chacun de ses enfants, la mère fait la même chose. La valeur de la pleine propriété pour chaque enfant donataire est de 300 000 euros.

Dans la mesure où ils sont âgés de 67 ans, la valeur usufruit est de 40%. Le calcul des droits de succession se fera donc sur une base de 180 000 euros (300 000 - 40%), valeur de la nue-propriété.

Tableau d'abattement fiscal

Pour une donation en famille, un abattement fiscal est accordé et il est calculé sur la valeur de la nue-propriété. Un parent est en droit de réaliser une donation de 100 000 euros maximum qui peut être renouvelée tous les 15 ans.

Tarifs des droits de succession en ligne directe, après abattement de 100 000 euros

Calcul des droits de succession en nue-propriété

Règles pour le calcul des droits de succession

Les droits de succession se calculent en tenant compte de la valeur de la nue-propriété conformément à l'article 669 du CGI, mettant en exergue le fait qu'une donation faite à un âge avancé augmente la valeur de la nue-propriété et donc du montant de la taxation. La réduction fiscale est plus conséquente lorsque la donation est réalisée jeune.

Pour calculer les frais qui seront redevables à l'administration fiscale, il convient :

• D'abord, de définir la valeur de la nue-propriété ;
• Ensuite, d'en déduire l'abattement pour donation entre parents ;
• Enfin, d'y appliquer le pourcentage d'imposition sur le montant restant.

Donner la nue-propriété à son enfant : exemple calcul des droits de succession

À 62 ans, vous cédez une maison à votre enfant. Le coût de la pleine propriété de ce logement est de 360 000 euros. Si vous ne faites pas de donation en nue-propriété à votre enfant, alors ce dernier devra payer les frais de succession basés sur 360 000 euros, soit 20% de cette somme.

En réalisant une donation en nue-propriété, il faut partir de la valeur de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier, soit 60% (360 000 - 40%), donc 216 000 euros.

S'agissant d'une donation à un enfant, un abattement de 100 000 euros s'applique à la valeur de la nue-propriété (216 000 - 100 000), soit 116 000 euros restants.

Enfin, selon le barème d'imposition, un taux de 20% est applicable aux 116 000 euros.

Calcul des frais de notaire et autres taxes

Calcul des émoluments notaire

Les émoluments du notaire se calculent proportionnellement à la valeur de la donation en pleine propriété.

Ces honoraires de notaire sont fixés selon le barème suivant :

• Tranche de 0 à 6 500 euros : taux 4,931 % ;
• Tranche de 6 500 à 17 000 euros : taux 2.034 % ;
• Tranche de 17 000 à 60 000 euros : taux 1.356 % ;
• Tranche supérieure à 60 000 euros : taux 1.017 %.

Les autres taxes

Aux frais de notaire, pensez à ajouter, pour une simulation au plus proche de la réalité :

• La valeur de la TPC taxe publicité foncière qui correspond à 0,60% de la nue-propriété ;
• Les frais d'assiettes estimés à 2,37% de la TPF ;
• La valeur de la CSI contribution sécurité immobilière correspondant à 0,10% du montant de la nue-propriété ;
• Une TVA de 20% (applicable sur tous frais, hors CSI).