Comment se passe l'héritage en nue-propriété ?

Démembrement après succession ou donation, quelle différence ?

Droits succession pour un démembrement propriété?

Le plus souvent, il s'agit du conjoint survivant qui reste dans le bien immobilier et conserve l'usufruit. Les enfants héritiers, eux, ont le droit de nue-propriété.

Dans ce cas, les droits de succession sont comptabilisés selon la valeur des droits respectifs en fonction de l'âge de l'usufruitier, selon un barème fiscal.

Droits donation pour un démembrement propriété ?

Le principe est le même, mais l'opération a été réalisée du vivant du parent donateur. Il transmet à son enfant donataire la nue-propriété du logement. Le parent conserve alors l'usufruit toute la durée de sa vie, jusqu'à son décès.

La donation présente un avantage fiscal puisque les droits donation sont calculés seulement sur la valeur de la nue-propriété (et non de la pleine propriété). Au moment de la récupération de l'usufruit, aucun droit supplémentaire n'est dû et on peut y appliquer un abattement fiscal supplémentaire, qui est fonction du lien de parenté.

L'usufruit successif pour protéger le conjoint survivant lors de la transmission du patrimoine

Principe de l'usufruit successif

Un parent est usufruitier pendant que l'enfant est nu-propriétaire. Au décès du parent défunt, l'enfant récupère l'usufruit. Mais, que se passe-t-il dans le cas du conjoint survivant ? Doit-il libérer le logement ou peut-il l’occuper ?

Dans le cadre d'une donation en couple, il est judicieux d'intégrer une clause de réserve d'usufruit successif au profit du conjoint. Ce sera alors lui qui récupèrera l'usufruit au décès.

Calcul valeur usufruit nue-propriété

Par cette opération, il faut savoir que la valeur de la nue-propriété est calculée à deux reprises :

• Lors de la donation, elle est basée sur la valeur de la pleine propriété et sur l'âge révolu du parent donateur ;
• Lors de la transmission de l'usufruit au parent survivant, les droits de donation étant recalculés en tenant compte de l'âge du nouvel usufruitier.

Ainsi, si le parent survivant est plus jeune, la valeur de la nue-propriété diminue et les droits à payer dessus baissent également. Un remboursement des droits de donation pourrait alors être effectué par l'administration fiscale.

Exemple paiement des droits donation

Vous avez 70 ans, votre conjoint 50 ans. Vous réalisez une donation à votre enfant, avec une clause de réserve d'usufruit successif, d'un bien immobilier présentant un prix de 220 000 euros.

Lors de la donation, la valeur de la nue-propriété était de 50 % (selon barème), soit 110 000 euros. Votre enfant se voit également appliquer l'abattement fiscal de 100 000 euros. Il paiera donc les droits de donation sur une valeur de 10 000 euros.

À votre décès, l'usufruit est transmis au conjoint survivant, les droits donation sont alors recalculés selon l'âge révolu du nouvel usufruitier qui a 50 ans. La valeur nue-propriété est alors de 30 %, soit 66 000 euros. Cependant, après abattement de 100 000 euros, les droits donation sont nuls et les droits payés peuvent lui être restitués.