Qu’est-ce que la surface utile dans le calcul du loyer Pinel ?

La loi Pinel en bref

La loi Pinel est une incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif entrée en vigueur en 2014. Elle propose aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier locatif. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans une zone classée zone Pinel a, a bis ou b1. La réduction d’impôt varie ensuite en fonction de la durée d’engagement de location.

Les éléments à prendre en compte pour le calcul du loyer

Pour qu’un logement neuf puisse bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer. Le montant du loyer varie en fonction de la localisation du bien immobilier. Pour calculer le loyer maximum, les éléments à prendre en compte sont :

• Le plafond de loyer imposé par le dispositif Pinel en fonction de la zone géographique du bien immobilier (zone a, zone a bis et zone b1).
• La surface utile du logement.
• Le coefficient multiplicateur. Le calcul du coefficient multiplicateur dépend de la formule suivante : 0,7 + 19 / surface utile du logement.

Pour calculer le loyer maximum du logement Pinel afin de bénéficier de la réduction d’impôt, la formule est la suivante :

Plafond de loyer de la zone Pinel x surface utile x coefficient multiplicateur

Calcul de la surface utile pour un loyer Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, savoir calculer la surface utile d’un logement est indispensable pour connaître le loyer maximum. Notez également que la surface utile ne correspond pas à la surface totale du logement.

La surface utile s’obtient en additionnant la surface habitable et la moitié de la surface des annexes. Pour la calculer, procédez ainsi :

• 1. Calculez la surface habitable du logement (en mètres carrés).
• 2. Calculez la surface des annexes (en mètres carrés).
• 3. Divisez par deux le total de la surface des annexes obtenu. Si le résultat de la moitié des surfaces annexes est supérieur à huit mètres carrés, seuls les premiers huit mètres carrés sont pris en compte.
• 4. Additionnez la surface habitable et la surface annexe.

Voyons maintenant plus en détail à quoi correspond chacune de ces surfaces afin de calculer la surface utile loi Pinel.

Surface habitable

La surface habitable d’un logement neuf se différencie de la surface totale. La surface habitable correspond ainsi à la surface au plancher, à laquelle on retranche certains éléments.

Les espaces qui ne sont pas pris en compte dans la surface habitable sont les suivants :

• Les sous-sols, les remises, les caves et les garages
• Les combles non aménagés
• Les terrasses, les vérandas, les loggias, les séchoirs et les balcons
• Les locaux et dépendances communs
• Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Les surfaces annexes dans un logement Pinel

Les surfaces annexes dans un logement Pinel correspondent aux espaces prévus pour améliorer le confort des locataires, sans caractère de nécessité. Pour être prises en compte, les surfaces annexes doivent présenter une hauteur sous plafond minimum de 1,80 mètre. Les locataires doivent également jouir de l’usage exclusif de ces espaces.

Sont pris en compte dans le calcul de la surface annexe les espaces suivants :

• Les caves, les sous-sols, les remises et les resserres
• Les combles et greniers aménageables
• Les loggias, les vérandas, les balcons et les séchoirs
• Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (dans une limite de neuf mètres carrés).

Cependant, la loi Pinel ne prend en compte que certaines annexes spécifiques

Pour calculer la surface utile d’un bien immobilier, la loi Pinel demande de ne pas prendre en compte certaines annexes. Ces surfaces sont les suivantes :

• Les garages et les places de stationnement. Ces surfaces occupées par les véhicules ne sont pas considérées comme utiles aux locataires.
• Les terrasses en rez-de-jardin. Seules les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré comptent pour la surface annexe.
• Les jardins.