Inconvénients Pinel

Les inconvénients et les atouts de la loi Pinel

La loi Pinel a été introduite par la loi de finances 2015 par Sylvie Pinel, ministre du logement à cette époque. Aujourd'hui ce dispositif connait encore un grand succès auprès des investisseurs au vu des avantages exceptionnels qu'il présente. Proposant une réduction d'impôts considérable contre un engagement de location d'un bien pour une durée bien déterminée, ce dispositif en a séduit plus d'un ! Mais présente-t-il des limites, voir des inconvénients ?

Encart Pinel
Encart Pinel

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Pinel avantages et inconvénients

Avantages de la loi Pinel

Le premier avantage est la réduction d’impôts

Ayant su se démarquer des autres dispositifs de défiscalisation, le Pinel propose à ses investisseurs trois options. La première est une réduction de 12% pour une durée de location de 6 ans, la seconde une réduction de 18% pour 9 ans d'investissement et enfin la dernière qui vous permet de déduire 21% de vos impôts en louant pour une durée de 12 ans.

Pour prendre des chiffres concrets, cela correspondrait à une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur une durée totale d’engagement de 12 ans.

Comment est effectué le calcul de la réduction d’impôts ?

Le calcul est basé sur le prix d’achat du bien. Sa valeur ne doit pas dépasser 300 000 €, à raison de 5500 € par m². Nous pouvons prendre en exemple un investisseur qui veut acheter un appartement de 25 m² d’une valeur de 150 000 € et s’engager en Pinel sur 9 ans. Nous constatons que le prix au m² est de 6000 €, ce qui dépasse le maximum admis par le dispositif. Il faudra donc appliquer le plafond de 5500 € par m².

  • 5500 € x 25 m² = 137 500 € pris en compte ;
  • Réduction d’impôts = 137500 x 18 % = 24 750 € sur 9 ans.
  • Le second avantage est la possibilité de louer à un membre de sa famille

    Le fait de pouvoir louer votre bien immobilier à un de vos ascendants ou descendants est assurément un point non négligeable qu'apporte la loi Pinel. Vous pourrez de ce fait, faire profiter un membre de votre famille de votre bien, à la seule condition qu'il ne soit pas membre de votre foyer fiscal.

    Le troisième avantage est l'attractivité des biens en Pinel

    Vous n’aurez théoriquement aucun mal à trouver un locataire, car les biens Pinel sont des logements neufs loués à un prix plus bas que celui qui règne sur le marché grâce aux plafonds de loyers établis pour chaque zone géographique éligible. La réduction d’impôt compense souvent largement le manque à gagner en termes de loyer pendant la période d’engagement. Ces biens sont également beaucoup moins énergivores parce qu'ils doivent répondre aux dernières normes thermiques en vigueur. Ces avantages s’appliquent évidemment à la revente du bien.

    Le quatrième avantage est le fait de pouvoir investir en SCI tout en gardant les avantages du dispositif Pinel

    La possibilité d'investir avec la Société Civile Immobilière SCI avec plusieurs associés est tout à fait faisable. La SCI devra seulement acheter un bien et le faire louer durant l’une des périodes qu'impose le dispositif fiscal Pinel.

    L’une des conditions que vous devrez également respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel tout en investissant dans une SCI est de veiller à ce que cette société ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, mais plutôt à l'impôt sur le revenu.

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    Inconvénients de la loi Pinel

    La loi Pinel ne présente pas d'inconvénients majeurs qui pourraient remettre en cause les avantages du dispositif. D’ailleurs, il est l'un des moins contraignants. 

    Le premier inconvénient loi Pinel est le plafonnement des loyers

    Le dispositif Pinel a notamment été mis en place pour aider les classes moyennes à accéder à un logement neuf en zone tendue. Pour atteindre cet objectif, un plafonnement des loyers a été mis en place afin d'assurer une facilité d'accés aux locataires ciblés. Mais comme indiqué plus tôt, la réduction Pinel reste tout de même avantageuse pour l'investisseur.

    Le second inconvénient est la rentabilité

    La rentabilité brute locative du dispositif Pinel, avant réduction d'impôts, sera évidemment légèrement plus faible que celle d'un logement dont les loyers ne sont pas plafonnés. Mais cela est contrebalancé par le fait que les logements Pinel, répondant obligatoirement aux normes de consommation d'énergie stricte (Label BBC), jouissent d'un potentiel de revalorisation plus considérable, ainsi qu'une place plus importante sur le marché de la revente, ce qui rend le Pinel plus avantageux en fin de compte.

    Le troisième inconvénient pourrait être la durée d'engagement

    Vous l'aurez compris, le Pinel est un projet d'engagement à moyen ou long terme. Il faut bien réfléchir avant de s’engager, car si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin de la durée d’engagement, vous devrez rembourser entièrement les réductions fiscales perçues. Cependant, il y a certaines exceptions à cette règle qui permettent de revendre le bien même si la période d’engagement n’est pas expirée : le décès du propriétaire, la perte d’emploi, un accident ou maladie entrainant l’invalidité.

    Foire aux questions

    Qu'arrive-t-il si le revenu de référence d'un locataire augmente au cours du bail?

    L'augmentation des ressources de votre locataire au cours du bail ne remettra ,pas en cause l'avantage fiscal qui vous a été accordé via Pinel. Les ressources d'un locataire ne sont vérifiées qu'à la date de signature du bail de location.

    Comment est déterminé le plafond d'un locataire qui divorce au cours de l'année de référence?

    Si votre locataire divorce au cours de l'année de référence que l'on prend en compte pour le calcul des ressources (n-2), seul le revenu fiscal de cette année sera pris en considération. S’appliqueront alors les conditions Pinel de ressources concernant les personnes seules.

    Comment sont déterminés les plafonds de loyers Pinel ?

    Le plafond de loyer Pinel est le montant du loyer mensuel maximum que le locataire doit au bailleur. Celui-ci est déterminé en fonction de la surface de votre bien immobilier Pinel, de sa zone géographique et d'un coefficient multiplicateur établi sur le prix de base par mètre carré.

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