Investir en loi Pinel ou LMNP ?

Investir en Pinel

La loi Pinel

La loi Pinel est entrée en application en septembre 2014, sous l’impulsion de la ministre du Logement Sylvia Pinel. Le dispositif Pinel a pour ambition de soutenir l’offre locative dans des zones en tension immobilière. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie d’un achat locatif dans certaines localisations. D’abord réservé exclusivement aux logements neufs, le dispositif a été renforcé par la loi Pinel ancien dès janvier 2015.

Conditions concernant le locataire et la location

Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions concernant le locataire et la location :

Bon à savoir : en tant que propriétaire Pinel, vous devez être majeur, solvable et payer vos impôts en France.

Les avantages d’un Pinel

Malgré les nombreuses conditions d’éligibilité, l’investissement locatif en Pinel présente des avantages intéressants :

Bon à savoir : reconduit une première fois jusqu’en 2021, la loi Pinel devrait prendre fin en 2024. Dès 2023, les réductions d’impôt permises par un investissement locatif devraient être revues à la baisse (10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans).

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L’investissement locatif en LMNP

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse exclusivement aux propriétaires de location meublée. Il donne droit au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vos recettes locatives sont cependant limitées à 23 000 € par an ou doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Ce statut est ouvert à tous les contribuables français, aussi bien pour un investissement locatif dans le neuf que dans l’ancien.

Le statut LMNP s’applique aux investissements locatifs dans des programmes neufs :

Les avantages du LMNP

Le statut fiscal LMNP présente de nombreux avantages :

Faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

Les contraintes légales

En comparaison de la loi Pinel, l’investissement locatif en LMNP vous offrira des contraintes légales restreintes :

La rentabilité

Un bon investissement locatif en Pinel propose une rentabilité brute moyenne de 3 %. Une fois les frais annexes déduits (frais d’acquisition, frais de fonctionnement, etc.), cette rentabilité dépasse alors rarement les 1 %. Ce faible score est le résultat de deux contraintes imposées par la loi Pinel. D’une part, le plafonnement des loyers ne permet pas au propriétaire de louer son bien neuf au prix du marché immobilier. Ainsi, le bien Pinel est généralement loué 20 % moins cher qu’un bien traditionnel. D’autre part, la loi Pinel restreint l’investissement à l’immobilier neuf. Le prix au mètre carré s’en trouve donc augmenté. D’après un rapport de l’inspection générale des finances mené fin 2019, la moitié des investissements locatifs en Pinel ne seraient pas rentables.

De son côté, investir dans une petite surface en LMNP présente une rentabilité moyenne de 4 à 5 % dans une grande ville. Une rentabilité nette qui augmente encore pour une location saisonnière ou l’achat d’un immeuble de rapport. Le comparatif de la rentabilité offre donc un avantage certain à l’investissement locatif en LMNP.

La fiscalité

Là encore, la fiscalité est à l’avantage du statut LMNP. En effet, les recettes locatives perçues sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux. En loi Pinel, les loyers perçus seront quant à eux déclarés avec les revenus fonciers.

De plus, le statut LMNP permet, en cas de déficit foncier, de l’attribuer au revenu fiscal global ou aux autres revenus fiscaux (salaires, pensions, etc.). Dans ce cas, aucune limite de montant n’est fixée par l’administration fiscale. Notez également que vous avez la possibilité de reporter ces déficits aux années suivantes. Pour un investissement Pinel dans le neuf, il apparaît bien plus complexe de créer un déficit foncier.

Enfin, les réductions d’impôt d’un investissement locatif en LMNP ne sont pas prises en compte dans le plafond des 10 000 € de niches fiscales. Elles sont donc cumulables avec d’autres crédits d’impôt.

La revente

Pour clore ce comparatif, intéressons-nous à la revente d’un bien immobilier en LMNP ou Pinel.

Si vous souhaitez revendre votre bien locatif LMNP, sachez que l’imposition sur la plus-value sera très peu élevée. Sous certaines conditions, l’exonération sera complète (logement loué depuis au moins cinq ans, moins de 90 000 € de recettes locatives en deux ans). Pour un logement Pinel, la taxation de la plus-value sera bien plus importante (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux). À titre comparatif, il vous faudra attendre 32 ans avant de revendre votre bien Pinel en étant totalement exonéré d’impôts.