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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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Nous détaillerons également le zonage de la loi Pinel, les avantages fiscaux, les différences avec la loi Pinel neuf et les raisons pour investir en Pinel dans l’ancien."}},$R[1597]={tag:"link",attributes:$R[1598]={rel:"canonical",href:"http://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-pinel/les-conditions-d-eligibilite/loi-pinel-ancien/?r=s"}},$R[1599]={tag:"meta",attributes:$R[1600]={name:"generator",content:"Cogedim"}},$R[1601]={tag:"link",attributes:$R[1602]={rel:"image_src",href:"/themes/cogedim/images/logo-cogedim-2021.png"}},$R[1603]={tag:"meta",attributes:$R[1604]={property:"og:site_name",content:"Cogedim"}},$R[1605]={tag:"meta",attributes:$R[1606]={property:"og:type",content:"Programmes immobiliers neufs"}},$R[1607]={tag:"meta",attributes:$R[1608]={property:"og:url",content:"http://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-pinel/les-conditions-d-eligibilite/loi-pinel-ancien/?r=s"}},$R[1609]={tag:"meta",attributes:$R[1610]={property:"og:title",content:"Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel dans l’immobilier ancien ?"}},$R[1611]={tag:"meta",attributes:$R[1612]={property:"og:description",content:"La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation très populaire dans l’immobilier neuf en France. 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Le but est de \x3Cstrong>soutenir l’investissement locatif\x3C/strong> dans les régions où la demande en logement est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel présente de multiples avantages pour le propriétaire. Tout d’abord, du fait du zonage du Pinel, il est sûr de pouvoir louer facilement son bien et de n’être confronté qu’à très \x3Cstrong>peu de vacances locatives \x3C/strong>voir aucune. De plus, il bénéficie d’une \x3Cstrong>réduction directe de ses impôts\x3C/strong> calculée en fonction du prix d’achat du bien et de la durée d’engagement en Pinel. La réduction d’impôts est de 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une durée de 12 ans. Il est possible de commencer par un engagement de 6 ans qui est ensuite renouvelé par tranche de 3 ans.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Pour pouvoir profiter de ces réductions d’impôts, le bailleur doit remplir certaines conditions. Il a 12 mois pour mettre son bien neuf en location, à partir de l’achèvement des travaux ou de la remise des clés. Il ne peut pas vendre le bien avant d’être arrivé au terme de la durée d’engagement. Le bien mis en location doit être la \x3Cstrong>résidence principale\x3C/strong> du locataire.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Par ailleurs, le bien doit se situer dans une \x3Cstrong>zone éligible du dispositif Pinel\x3C/strong> à savoir la zone A, Abis ou B1. Enfin, il doit respecter les exigences imposées par la loi Pinel en matière de performances énergétiques.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Du point de vue de la location, le bailleur doit respecter un \x3Cstrong>plafond maximum de loyer exigible\x3C/strong>. Ce plafond est déterminé selon la surface du bien ainsi que des barèmes Pinel qui sont actualisés tous les ans. Par ailleurs, le locataire ne doit pas \x3Cstrong>dépasser un seuil de revenu maximum annuel\x3C/strong>. Ce seuil est aussi actualisé annuellement par décret et est calculé en fonction de la zone Pinel ainsi que de la composition du foyer fiscal (personne seule, couple, nombre de personnes à charge).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Pourquoi une obligation de louer le bien en nu ?\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Il est clairement défini par la loi Pinel que la location doit se faire nue, et ne peut en aucun cas être meublée sous peine de se voir annuler tous les avantages fiscaux liés à cet investissement. Cette obligation est liée à une question de législation. En effet, les revenus locatifs encaissés par un bailleur en Pinel entrent dans la \x3Cstrong>catégorie des revenus fonciers\x3C/strong>. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, ils entrent dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Par ailleurs, les investisseurs qui passent en Pinel ont déjà un investissement de base élevé pour l’achat ou la construction du logement. Il est donc pour eux pratique de ne \x3Cstrong>pas avoir en plus à payer l’équipement du bien\x3C/strong> pour une location meublée.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Louer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>La durée d’engagement pour un investissement en Pinel est de minimum 6 ans. Une fois cette première période d’engagement passée, il est ensuite possible soit de renouveler deux fois pour des périodes de 3 ans, pour atteindre un total de 12 ans. Il est aussi possible pour le propriétaire de décider de sortir du système Pinel pour disposer librement de son bien. Dans ce cas, une des options est d’\x3Cstrong>équiper son logement pour le passer en location meublée\x3C/strong>. En effet, le statut de LMNP présente des avantages non négligeables pour le bailleur. La location en meublé impose de mettre à la disposition du locataire tous les éléments nécessaires pour pouvoir vivre confortablement dans l’appartement. Il s’agit donc au début d’un investissement, mais qui se révèle ensuite vite rentabilisé.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Avec ce statut de LMNP, les revenus locatifs entrent dans la \x3Cstrong>catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)\x3C/strong> et non des revenus fonciers comme c’est le cas en Pinel. Dans ce cas, le bailleur a alors deux options possibles au niveau de son régime fiscal :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>le \x3Cstrong>régime micro-BIC\x3C/strong> avec un abattement de 50 % sur les revenus déclarés\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>le \x3Cstrong>régime réel d’imposition\x3C/strong> qui permet d’amortir la valeur du bien ainsi que celui du mobilier.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>Pour cette deuxième option, le calcul de la charge d’amortissement étant assez complexe, il est recommandé de prendre un expert-comptable pour aider à remplir la déclaration de revenus de loueur en meublé non professionnel. Et cela d’autant plus que ce sont également des frais déductibles.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Comment cumuler Pinel et meublé ?\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Il existe deux options qui permettent cependant de cumuler les deux dispositifs. Le premier consiste à \x3Cstrong>investir dans deux appartements\x3C/strong> et en mettre un en Pinel et l’autre en location meublée. L’avantage du \x3Cstrong>statut de LMNP est qu’il n’impose ni zone géographique ni logement neuf\x3C/strong>. Les critères sont pour mettre un logement en location meublée, mis à part bien sûr l’équipement en lui-même.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Une seconde possibilité consiste à mettre son logement neuf en location Pinel pendant 6 ans. Une fois cette première durée d’engagement terminée, le bailleur peut décider de renouveler pour 3 ans, et cela deux fois de suite pour arriver à une location en Pinel de 12 ans, qui est le maximum. Ou bien au terme de ces 6 ans, il peut décider de \x3Cstrong>passer sa location en LMNP\x3C/strong>. Pour cela, il lui suffit de meubler le logement avec tous les éléments exigibles puis de le mettre en location. Il n’a, à ce moment-là, plus besoin de respecter les plafonds de loyer ni de revenus des locataires. En avertissant l’administration fiscale de ce changement, il change ainsi ses revenus locatifs qui passent de revenus fonciers à bénéfices industriels et commerciaux, et donc imposés différemment, mais de façon aussi avantageuse.\x3C/p>\r\n",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>Rappel des principes du dispositif Pinel\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Le dispositif Pinel est en place depuis 2014 avec comme objectif de soulager les zones de tension immobilières en France. Le but est de \x3Cstrong>soutenir l’investissement locatif\x3C/strong> dans les régions où la demande en logement est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel présente de multiples avantages pour le propriétaire. 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La demande pour les logements meublés est forte, notamment dans les villes étudiantes par exemple. Pour un investisseur en Pinel, louer le bien en meublé pourrait ainsi se révéler plus facile et plus avantageux d’un point de vue fiscal. Cependant le dispositif Pinel est formel sur ce point, la location sous le régime Pinel doit être une location nue. Ce qui n’empêche pas de pouvoir profiter des avantages de l’un puis de l’autre au cours de la vie de l’investissement immobilier.
Rappel des principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est en place depuis 2014 avec comme objectif de soulager les zones de tension immobilières en France. Le but est de soutenir l’investissement locatif dans les régions où la demande en logement est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel présente de multiples avantages pour le propriétaire. Tout d’abord, du fait du zonage du Pinel, il est sûr de pouvoir louer facilement son bien et de n’être confronté qu’à très peu de vacances locatives voir aucune. De plus, il bénéficie d’une réduction directe de ses impôts calculée en fonction du prix d’achat du bien et de la durée d’engagement en Pinel. La réduction d’impôts est de 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une durée de 12 ans. Il est possible de commencer par un engagement de 6 ans qui est ensuite renouvelé par tranche de 3 ans.
Pour pouvoir profiter de ces réductions d’impôts, le bailleur doit remplir certaines conditions. Il a 12 mois pour mettre son bien neuf en location, à partir de l’achèvement des travaux ou de la remise des clés. Il ne peut pas vendre le bien avant d’être arrivé au terme de la durée d’engagement. Le bien mis en location doit être la résidence principale du locataire.
Par ailleurs, le bien doit se situer dans une zone éligible du dispositif Pinel à savoir la zone A, Abis ou B1. Enfin, il doit respecter les exigences imposées par la loi Pinel en matière de performances énergétiques.
Du point de vue de la location, le bailleur doit respecter un plafond maximum de loyer exigible. Ce plafond est déterminé selon la surface du bien ainsi que des barèmes Pinel qui sont actualisés tous les ans. Par ailleurs, le locataire ne doit pas dépasser un seuil de revenu maximum annuel. Ce seuil est aussi actualisé annuellement par décret et est calculé en fonction de la zone Pinel ainsi que de la composition du foyer fiscal (personne seule, couple, nombre de personnes à charge).
Pourquoi une obligation de louer le bien en nu ?
Il est clairement défini par la loi Pinel que la location doit se faire nue, et ne peut en aucun cas être meublée sous peine de se voir annuler tous les avantages fiscaux liés à cet investissement. Cette obligation est liée à une question de législation. En effet, les revenus locatifs encaissés par un bailleur en Pinel entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, ils entrent dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.
Par ailleurs, les investisseurs qui passent en Pinel ont déjà un investissement de base élevé pour l’achat ou la construction du logement. Il est donc pour eux pratique de ne pas avoir en plus à payer l’équipement du bien pour une location meublée.
Louer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
La durée d’engagement pour un investissement en Pinel est de minimum 6 ans. Une fois cette première période d’engagement passée, il est ensuite possible soit de renouveler deux fois pour des périodes de 3 ans, pour atteindre un total de 12 ans. Il est aussi possible pour le propriétaire de décider de sortir du système Pinel pour disposer librement de son bien. Dans ce cas, une des options est d’équiper son logement pour le passer en location meublée. En effet, le statut de LMNP présente des avantages non négligeables pour le bailleur. La location en meublé impose de mettre à la disposition du locataire tous les éléments nécessaires pour pouvoir vivre confortablement dans l’appartement. Il s’agit donc au début d’un investissement, mais qui se révèle ensuite vite rentabilisé.
Avec ce statut de LMNP, les revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme c’est le cas en Pinel. Dans ce cas, le bailleur a alors deux options possibles au niveau de son régime fiscal :
le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur les revenus déclarés
le régime réel d’imposition qui permet d’amortir la valeur du bien ainsi que celui du mobilier.
Pour cette deuxième option, le calcul de la charge d’amortissement étant assez complexe, il est recommandé de prendre un expert-comptable pour aider à remplir la déclaration de revenus de loueur en meublé non professionnel. Et cela d’autant plus que ce sont également des frais déductibles.
Comment cumuler Pinel et meublé ?
Il existe deux options qui permettent cependant de cumuler les deux dispositifs. Le premier consiste à investir dans deux appartements et en mettre un en Pinel et l’autre en location meublée. L’avantage du statut de LMNP est qu’il n’impose ni zone géographique ni logement neuf. Les critères sont pour mettre un logement en location meublée, mis à part bien sûr l’équipement en lui-même.
Une seconde possibilité consiste à mettre son logement neuf en location Pinel pendant 6 ans. Une fois cette première durée d’engagement terminée, le bailleur peut décider de renouveler pour 3 ans, et cela deux fois de suite pour arriver à une location en Pinel de 12 ans, qui est le maximum. Ou bien au terme de ces 6 ans, il peut décider de passer sa location en LMNP. Pour cela, il lui suffit de meubler le logement avec tous les éléments exigibles puis de le mettre en location. Il n’a, à ce moment-là, plus besoin de respecter les plafonds de loyer ni de revenus des locataires. En avertissant l’administration fiscale de ce changement, il change ainsi ses revenus locatifs qui passent de revenus fonciers à bénéfices industriels et commerciaux, et donc imposés différemment, mais de façon aussi avantageuse.
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