Les plafonds de la zone B1 en loi Pinel

La zone B1 du dispositif Pinel

La notion de zone éligible est centrale en ce qui concerne le dispositif Pinel. En effet, l’objectif derrière cette loi est de permettre l’accès au logement aux foyers dont les revenus sont modestes. Or, dans cette région française, la demande est telle que les prix des loyers sont trop élevés pour une partie de la population. C’est notamment pour remédier à cette problématique que la loi Pinel est en place depuis 2014.

Concrètement, le système Pinel permet aux investisseurs de faire un placement locatif en achetant un logement neuf ou en VEFA dans une zone de tension immobilière. En s’engageant ensuite à mettre ce bien en location pour une durée minimum de 6 ans, le propriétaire profite d’une réduction d’impôts immédiate. Cette réduction est calculée en fonction du coût d’achat du logement. Elle est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour une mise en location de 9 ans et enfin de 21 % pour une durée d’engagement de 12 ans (durée maximum). La réduction d’impôts peut ainsi atteindre jusqu’à 63 000 euros.

L’administration fiscale a découpé le territoire en 5 zones, de la plus tendue à la moins tendue : Abis, A, B1, B2 et C1. Actuellement, les zones Abis, A et B1 sont éligibles pour le dispositif Pinel. Les zones B2 et C faisaient autrefois partie du dispositif, mais la tension immobilière étant faible, ce ne sont plus des zones considérées comme prioritaires pour de l’investissement immobilier aidé par l’État.

La zone B1 se compose pour l’essentiel de la grande couronne parisienne (hors zone Abis et A) et des villes et communes de plus 250 000 habitants, ainsi que quelques villes où le prix de l’immobilier est élevé.

Les plafonds associés à la zone B1

Plafonnement du loyer

Pour que le dispositif soit efficace, des plafonds sont mis en place par l’administration fiscale et actualisés chaque année. Le loyer est ainsi plafonné en fonction de la zone éligible Pinel. Pour l’investisseur, il s’agit d’un élément important à prendre en compte afin de pouvoir faire un calcul de rentabilité de l’investissement locatif en question.

Le plafond de loyer Pinel est le loyer mensuel maximum qu’un bailleur peut demander. Ce montant dépend à la fois de la surface utile du logement, mais aussi de la zone éligible Pinel où il se situe. Dans la zone B1, le prix des loyers au m² est plafonné à 11.31 € pour 2024.

Exemple de calcul de loyer maximum en zone B1

Pour déterminer le plafond maximum de loyer en zone B1 de Pinel, il faut appliquer la formule : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel.

Avant de pouvoir calculer le loyer, il faut d’abord calculer la surface utile du logement, de la façon suivante : surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes. Les surfaces annexes correspondent aux balcons, terrasses et caves. Mais les parkings ne rentrent pas dans cette dénomination des surfaces annexes. De plus, la surface des annexes est plafonnée à 8 m².

Le coefficient multiplicateur équivaut à : (19/surface utile) + 0,7. Il est plafonné à la valeur 1,2.

Enfin, le barème est révisé chaque année et varie selon la zone dans laquelle le logement Pinel se trouve. Il est de 11.31 €/m² en zone B1.

Concrètement, pour un appartement de 46 m² avec 4m² de balcon, le loyer maximum que le bailleur peut demander pour respecter le plafond Pinel en zone B1 est : 48 x 1,096 x 11.31 = 594.99 € par mois.

Plafonnement des revenus

L’autre plafond qui détermine le fonctionnement du dispositif Pinel est celui du seuil de ressources maximum pour le locataire. Le dispositif étant mis en place pour aider les foyers aux revenus les plus modestes à pouvoir se loger dans des zones attractives avec plus de facilité, les revenus du locataire sont aussi encadrés. Pour la zone B1, les plafonds des ressources demandées aux locataires doivent ainsi être au maximum de :

• 35 435 € pour une personne seule
• 47 321 € pour un couple
• 56 905 € pour un couple avec un enfant à charge
• 68 699 € pour deux personnes avec deux enfants à charge