Bail commercial en loi Pinel : ce qu'il faut savoir sur les travaux

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Loi Pinel et répartition des charges, travaux et impôts entre propriétaire et locataire

La loi Pinel a mis fin à une époque de liberté contractuelle qui permettait de transférer au locataire l’essentiel des charges, travaux et impôts dans le cadre d’un bail commercial. La loi a permis de procéder à un rééquilibrage de cette situation, avec par conséquent une répartition plus favorable pour le locataire. Ainsi, la loi Pinel définit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Charges et travaux non imputables au locataire depuis la loi Pinel

Depuis la loi Pinel, le contrat de bail commercial ne permet plus d’imputer aux locataires les charges suivantes :

Charges et travaux imputables au locataire depuis la loi Pinel

En revanche, les charges et travaux qui peuvent encore être imputés au locataire sont:

L’obligation d’information du bailleur sur les charges et travaux

La loi Pinel précise également que lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois dernières années en précisant leur coût ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, accompagné d’un budget prévisionnel. Cette déclaration doit être renouvelée à chaque échéance triennale dans un délai de 2 mois.

Au cours de bail, le bailleur doit informer les locataires de toute nouvelle charge, impôt, taxe ou redevances ainsi que de tous les éléments susceptibles de modifier la répartition des charges entre locataires, s’il s’agit d’un ensemble immobilier avec plusieurs locataires.

De plus, le bailleur doit communiquer tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des charges intégré au bail, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, l’état récapitulatif doit être transmis dans les 3 mois suivant l’arrêt des comptes des charges de copropriété sur l’exercice annuel. En cas de demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui transmettre les documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Cependant ces modifications ne s’appliquent que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2014. Pour les baux plus anciens, c’est le bail commercial classique qui continue de s’appliquer. Il prévoit en général que le locataire supporte toutes les réparations, incluant les dépenses locatives et celles d’entretien, à la seule exception des grosses réparations comme stipulé dans le Code civil.