Les loyers maximum en zone A Pinel

La zone A du dispositif Pinel

La zone A comprend l’agglomération parisienne (hors zone A bis), ainsi que la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et les grandes métropoles comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier. La zone A s’étend sur l’ensemble du territoire. Elle s’applique aussi à d’autres communes où le prix des logements à la location est très élevé. Les zones sont régulièrement actualisées en fonction des tendances immobilières. Il est donc possible qu’un bien immobilier en zone A maintenant puisse être d’ici quelques mois ou années en zone A ou B1.

Ce système de zonage ne définit pas seulement la répartition géographique du Pinel, mais sert également pour d’autres dispositifs tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale à la propriété (PAS), le prêt social accession location (PSLA) et enfin les anciens dispositifs de défiscalisation comme la loi Scellier ou la loi Borloo.

Le calcul du loyer maximum en zone A

Afin que le dispositif Pinel ne bénéficie pas seulement au propriétaire, mais aussi au locataire, une des conditions est de respecter le plafond de loyer maximum. Le loyer doit ainsi être actualisé régulièrement en fonction des changements en termes de barèmes et de coefficient Pinel. En 2021, la formule pour calculer le loyer maximum est la suivante : Surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

La surface utile du logement est calculée en additionnant la surface habitable à 50 % de la surface des annexes. Les annexes correspondent aux éléments de l’appartement tels que le balcon ou la terrasse, la cave. La place de stationnement ne fait en revanche pas partie des annexes. De même, la surface maximale prise en compte pour les annexes est de 8 m². Ainsi, même si le logement dispose d’une terrasse de 12 m², seuls 8 m² maximum seront pris en compte pour le calcul de la surface utile.

Le coefficient Pinel est un coefficient multiplicateur qui se calcule de la manière suivante : (19/Surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2.

Enfin, la dernière variante de ce calcul est le barème des loyers Pinel selon la zone. Ce barème est actualisé annuellement chaque année par le gouvernement. Il est de 13,04 €/m2 en zone A en 2021. Pour ceux n’étant pas à l’aise avec les calculs, il est possible de passer par un simulateur afin de calculer le loyer maximum de son logement situé en zone A. Pour cela, il suffit de connaître les surfaces du logement et le département.

Il est important de noter que les préfets de région ont la possibilité d’adapter le plafond en fonction du marché immobilier local. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de la mairie de l’investissement locatif pour savoir si les barèmes Pinel n’ont pas été modifiés.

Les autres conditions Pinel à respecter en zone A

En plus du loyer maximum, le bailleur doit également prendre en compte le revenu de la personne ou du ménage à qui il souhaite louer le bien. En effet, le dispositif Pinel est aussi conditionné en fonction des ressources du locataire. Pour cela, les revenus de celui-ci ne peuvent pas excéder des plafonds qui sont calculés en fonction du nombre de personnes dans le ménage et de la zone géographique.

Cette deuxième condition est mise en place toujours dans le but que les locations Pinel se destinent en priorité aux ménages ayant des ressources modestes ou intermédiaires et ne pouvant pas bénéficier de logements sociaux. En revanche, le locataire peut être une personne de la famille du propriétaire, ascendant ou descendant, sans que cela pose de difficulté tant qu’il n’appartient pas au même foyer fiscal.