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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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Depuis la publication de la nouvelle loi de finances en février, une mesure inédite facilite la concrétisation d’un projet immobilier : les dons familiaux jusqu'à 300 000 € destinés à l'achat ou à la construction d'un premier logement sont désormais exonérés d'impôts. Une opportunité précieuse à saisir pour les parents et grands-parents souhaitant aider leurs enfants et petits-enfants à franchir le cap de l’accession à la propriété. Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette exonération fiscale des dons familiaux pour devenir propriétaire ? Comment maximiser les effets de cette mesure pour gagner encore en confort et en qualité de vie tout en préservant son pouvoir d’achat ? 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En plus d’élargir l’accès au prêt à taux zéro, elle prévoit un autre avantage : \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">l’augmentation des plafonds pour les dons familiaux exonérés d’impôts\x3C/span> lorsqu’ils servent à financer l’achat d’une résidence principale.\x3C/p>\x3Ch3>Les conséquences de la loi de finances 2025 sur les donations intrafamiliales\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">Concrètement, lorsqu’une personne reçoit une somme d’argent en don, elle doit en principe payer des droits de donation. Jusqu’à présent, certaines donations familiales bénéficiaient déjà d’exonérations fiscales, mais les montants concernés étaient relativement limités.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Ainsi, \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">avant cette mesure\x3C/span>, un parent pouvait donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans qu’ils n’aient à payer de droits de donation. De leur côté, les grands-parents pouvaient transmettre jusqu’à 31 865 € par petit-enfant, également sans taxation.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Or, \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">avec la nouvelle loi de finances 2025\x3C/span>, entrée en vigueur depuis le 15 février, la jeune génération peut désormais bénéficier d'un don familial bien plus conséquent \x3Cstrong>exonéré de droits de mutation\x3C/strong> pour acquérir un logement neuf ou effectuer des travaux de rénovation énergétique au sein d'une habitation en leur possession.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Ainsi, les parents peuvent transmettre \x3Cstrong>jusqu’à 200 000 € sans droits de donation\x3C/strong> (100 000 € avec l’abattement fiscal classique et 100 000 € de plus bénéficiant d’une exonération de droits de mutation temporaire).\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Quant aux autres membres de la famille (grands-parents, arrière-grands-parents, oncle et tante), ils peuvent donner \x3Cstrong>jusqu’à 131 865 € sans fiscalité\x3C/strong>, soit 31 865 € bénéficiant de l’abattement fiscal habituel et 100 000 € exonérés de fiscalité à titre temporaire.\x3C/p>\x3Ch3>Les conditions d'application\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">Ce cadeau fiscal, concernant les donations intrafamiliales, s’avère néanmoins \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">soumis à condition\x3C/span> :\x3C/p>\x3Cul style=\"padding-left:47.13px;\">\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">Il concerne les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, voire neveux et nièces (si leur oncle ou tante n’a aucun descendant).\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">L’exonération de don familial ne peut concerner qu’un don maximal de 100 000 euros effectué par un même membre de la famille.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">Le total des donations exonérées reçues pour financer un projet immobilier \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">ne peut dépasser 300 000 € par bénéficiaire\x3C/span>.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">l’argent reçu doit être utilisé pour acquérir \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">un \x3Cstrong>logement neuf\x3C/strong> ou en l’état futur d’achèvement\x3C/span> (\x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">ou réaliser des travaux destinés à la rénovation énergétique\x3C/span> de sa résidence principale)\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">l'argent reçu doit être utilisé au plus tard le dernier jour du 6\x3Cspan style=\"position:relative;top:-4.0pt;\">e\x3C/span>\x3Cspan> \x3C/span>mois suivant le versement pour l’achat du bien immobilier ou pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\">Le bénéficiaire doit occuper le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans ou le louer en tant que résidence principale à un locataire n’appartenant pas à son foyer fiscal.\x3C/p>\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cp class=\"Textbody\">Enfin, autre point d’information important à souligner : ce dispositif d’exonération de droits fiscaux ne \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">s'applique que \x3Cstrong>jusqu'au 31 décembre 2026\x3C/strong>\x3C/span>. Il convient donc de profiter de cette mesure sur la donation familiale, ayant pour objectif d’encourager la transmission de patrimoine entre générations et de soutenir l’immobilier neuf, rapidement.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">[search]\x3C/p>",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>Une exonération fiscale élargie pour les dons familiaux en 2025\x3C/h2>\x3Cp class=\"Textbody\">La \x3Ca href=\"https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18081#:~:text=Vous%20pouvez%20par%20exemple%20recevoir,jusqu'au%2031%20décembre%202026\">\x3Cspan style=\"color:windowtext;text-decoration:none;text-underline:none;\">loi de finances 2025\x3C/span>\x3C/a> réserve de bonnes nouvelles pour celles et ceux qui souhaitent devenir propriétaires. En plus d’élargir l’accès au prêt à taux zéro, elle prévoit un autre avantage : \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">l’augmentation des plafonds pour les dons familiaux exonérés d’impôts\x3C/span> lorsqu’ils servent à financer l’achat d’une résidence principale.\x3C/p>\x3Ch3>Les conséquences de la loi de finances 2025 sur les donations intrafamiliales\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">Concrètement, lorsqu’une personne reçoit une somme d’argent en don, elle doit en principe payer des droits de donation. Jusqu’à présent, certaines donations familiales bénéficiaient déjà d’exonérations fiscales, mais les montants concernés étaient relativement limités.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Ainsi, \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">avant cette mesure\x3C/span>, un parent pouvait donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans qu’ils n’aient à payer de droits de donation. 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Ce complément d’apport devrait ainsi faciliter l’obtention d’un financement immobilier en permettant aux jeunes acheteurs de contenir leur taux d’endettement en dessous des 35 % recommandés.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\">Leur permettre d’\x3Cstrong>acheter un bien plus grand\x3C/strong> ou bénéficiant d’une meilleure localisation.\x3C/p>\x3C/li>\x3C/ul>\x3Ch3>Un exemple pour mieux comprendre\x3C/h3>\x3Cdiv class=\"comp-insert\">\x3Cdiv class=\"insert-inner\">\x3Cp>Pour preuve, voici un exemple concret d’un dossier d’accession à la propriété avant l’adoption de la loi 2025 sur la donation familiale et après la validation de celle-ci : \x3Cbr>\x3Cbr>Avant la loi de finances 2025, Marco, 27 ans, pensait obtenir de ses parents qui ont économisé pour ce projet un don de 100 000 € avec exonération et un autre don de 31 865 € de ses grands-parents, soit 131 865 € au total sans fiscalité. \x3Cbr>\x3Cbr>N’ayant pu concrétiser son projet en 2024, avec la promulgation de la loi de finances 2025, Marco peut désormais profiter du don de 100 000 € de ses parents, des 31 865 € auxquels étaient limités ses grands-parents, majorés des 50 000 dont ils espéraient pouvoir le faire bénéficier. Soit un don total de 181 865 € exonéré de taxes. Une excellente nouvelle, car avec ces 50 000 € d’apport en plus (nets de paiements de droits), Marco va pouvoir rassurer sa banque et faire évoluer son projet immobilier : \x3Cbr>\x3Cbr>• en passant du T1 qui ne l’enchantait guère au T2 dont il rêve. \x3Cbr>• et en optant, de plus, pour un logement neuf, bien plus performant énergétiquement et offrant de solides garanties. \x3Cbr>\x3Cbr>Un effet de levier de votre pouvoir d’achat immobilier d’autant plus important qu’il peut se cumuler avec le \x3Cstrong>Prêt à Taux Zéro (PTZ) dédié aux primo-accédants\x3C/strong>, lequel sera étendu à partir d’avril 2025 à toutes les zones géographiques pour l’acquisition d’un logement neuf.\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>Un coup de pouce déterminant pour les primo-accédants\x3C/h2>\x3Cp class=\"Textbody\">Le don familial exonéré de droits de donation est \x3Cstrong>une \x3C/strong>\x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">\x3Cstrong>aubaine pour les accédants à la propriété\x3C/strong>\x3C/span> souhaitant concrétiser leur premier achat immobilier.\x3C/p>\x3Ch3>Un impact sur le taux d'endettement, la superficie du bien ou sa localisation\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">En effet, cette exonération peut avoir des effets variables, selon le profil des bénéficiaires :\x3C/p>\x3Cul style=\"padding-left:47.13px;\">\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">\x3Cstrong>Faire baisser leur taux d’endettement \x3C/strong>avec un apport personnel plus conséquent : concrètement, cette aide devrait ainsi les aider à diminuer substantiellement le montant global de leur emprunt et, par conséquent, celui des mensualités de crédit à rembourser par rapport à la somme de leurs revenus. Ce complément d’apport devrait ainsi faciliter l’obtention d’un financement immobilier en permettant aux jeunes acheteurs de contenir leur taux d’endettement en dessous des 35 % recommandés.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\">Leur permettre d’\x3Cstrong>acheter un bien plus grand\x3C/strong> ou bénéficiant d’une meilleure localisation.\x3C/p>\x3C/li>\x3C/ul>\x3Ch3>Un exemple pour mieux comprendre\x3C/h3>\x3Cdiv class=\"comp-insert\">\x3Cdiv class=\"insert-inner\">\x3Cp>Pour preuve, voici un exemple concret d’un dossier d’accession à la propriété avant l’adoption de la loi 2025 sur la donation familiale et après la validation de celle-ci : \x3Cbr>\x3Cbr>Avant la loi de finances 2025, Marco, 27 ans, pensait obtenir de ses parents qui ont économisé pour ce projet un don de 100 000 € avec exonération et un autre don de 31 865 € de ses grands-parents, soit 131 865 € au total sans fiscalité. \x3Cbr>\x3Cbr>N’ayant pu concrétiser son projet en 2024, avec la promulgation de la loi de finances 2025, Marco peut désormais profiter du don de 100 000 € de ses parents, des 31 865 € auxquels étaient limités ses grands-parents, majorés des 50 000 dont ils espéraient pouvoir le faire bénéficier. Soit un don total de 181 865 € exonéré de taxes. Une excellente nouvelle, car avec ces 50 000 € d’apport en plus (nets de paiements de droits), Marco va pouvoir rassurer sa banque et faire évoluer son projet immobilier : \x3Cbr>\x3Cbr>• en passant du T1 qui ne l’enchantait guère au T2 dont il rêve. \x3Cbr>• et en optant, de plus, pour un logement neuf, bien plus performant énergétiquement et offrant de solides garanties. \x3Cbr>\x3Cbr>Un effet de levier de votre pouvoir d’achat immobilier d’autant plus important qu’il peut se cumuler avec le \x3Cstrong>Prêt à Taux Zéro (PTZ) dédié aux primo-accédants\x3C/strong>, lequel sera étendu à partir d’avril 2025 à toutes les zones géographiques pour l’acquisition d’un logement neuf.\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>"},field_title:null,meta:$R[703]={target_revision_id:36874,drupal_internal__target_id:9483},paragraph_type:$R[704]={type:"paragraphs_type--paragraphs_type",id:"e955397a-b7a7-41a6-8210-bd3e5ef17cdc",meta:$R[705]={drupal_internal__target_id:"section"}}},$R[706]={type:"paragraph--section",id:"bb5e5727-58e3-4b6e-bbdc-31f680ae2376",links:$R[707]={self:$R[708]={href:"http://www.cogedim.com/jsonapi/paragraph/section/bb5e5727-58e3-4b6e-bbdc-31f680ae2376/?resourceVersion=id%3A36875"}},drupal_internal__id:9484,drupal_internal__revision_id:36875,langcode:"fr",status:!0,created:"2025-02-28T09:14:01+00:00",parent_id:"1851310",parent_type:"node",parent_field_name:"field_sections",behavior_settings:$R[709]=[],default_langcode:!0,revision_translation_affected:!0,field_anchor_title:null,field_text:$R[710]={value:"\x3Ch2>Une opportunité idéale avec la solution Cogedim Access\x3C/h2>\x3Cp class=\"Textbody\">Depuis 60 ans, Cogedim pense à faciliter encore et toujours l’accès des ménages à l’acquisition de biens neufs.\x3C/p>\x3Ch3>Une offre qui optimise les effets de cette exonération fiscale\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">Ainsi, dès 2024, Cogedim a mis en place une solution de financement de l’acquisition d’un bien neuf particulièrement attractive : \x3Cstrong>la \x3C/strong>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/cogedim-pour-vous/pourquoi-choisir-cogedim/le-nouveau-neuf/cogedim-access/\">\x3Cspan style=\"color:windowtext;text-decoration:none;text-underline:none;\">\x3Cstrong>solution ACCESS\x3C/strong>\x3C/span>\x3C/a>\x3Cstrong>.\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Or, en 2025, cette innovation permet encore de maximiser les effets des différents coups de pouce gouvernementaux bienvenus pour faciliter l’achat de son premier bien. Explorons comment.\x3C/p>\x3Ch3>Les multiples atouts de la solution Access\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">\x3Cstrong>L’offre ACCESS\x3C/strong> permet de \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">devenir propriétaire d’un bien neuf avec des conditions optimales\x3C/span> :\x3C/p>\x3Cul style=\"padding-left:47.13px;\">\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">des \x3Cstrong>mensualités proches d’un loyer\x3C/strong>, idéales pour des primo-accédants.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">la possibilité de financer même sans apport son crédit (un don familial pouvant néanmoins réduire encore le montant des mensualités).\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">le versement d’une somme minime de \x3Cstrong>500 euros seulement à la réservation\x3C/strong> du bien neuf (contre les 2 à 5 % habituellement demandés par les promoteurs immobiliers).\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">des \x3Cstrong>avantages exclusifs\x3C/strong> : la prise en charge des frais de notaire, des frais de dossier, et même des intérêts intercalaires par Cogedim.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">\x3Cstrong>aucun remboursement de crédit\x3C/strong> avant l’emménagement, la première échéance de crédit n’intervenant qu’après la remise des clés.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">un \x3Cstrong>accompagnement personnalisé\x3C/strong> pour le financement de votre projet.\x3C/p>\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cp class=\"Textbody\">De plus, Cogedim dispose d’une \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">grande diversité de programmes immobiliers neufs accessibles aux primo-accédants\x3C/span> qui permet à chacun d’avoir le coup de cœur tant espéré.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Pour conclure, l’année 2025 se présente sous les meilleurs auspices pour devenir propriétaire. En effet, cette mesure fiscale inédite (mais limitée dans le temps) sur les dons familiaux exonérés facilite grandement l’accession à la propriété. C’est une \x3Cstrong>opportunité unique\x3C/strong> pour les familles de transmettre leur patrimoine à la jeune génération dans des conditions optimales.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Toutefois, afin d’exploiter au mieux les différents leviers d’optimisation d’un projet d’achat immobilier, il importe de bénéficier d’un accompagnement expert. Alors, n’hésitez pas à \x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/cogedim-pour-vous/pourquoi-choisir-cogedim/le-nouveau-neuf/cogedim-access/#accompagnement\">\x3Cspan style=\"color:windowtext;text-decoration:none;text-underline:none;\">contacter un conseiller Cogedim\x3C/span>\x3C/a> pour évaluer les meilleures options de financement et concrétiser votre projet d’achat en accédant à un vaste panel de programmes neufs.\x3C/p>\x3Cimg src=\"/sites/default/files/inline-images/Plan%20de%20travail%202-100.jpg\" data-align=\"center\" data-entity-uuid=\"8b1cddf9-2963-413c-8417-f09c6d21d3f1\" data-entity-type=\"file\" alt=\"Infographie - Cogedim - avantages ACCESS\" width=\"300\" height=\"599\">",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>Une opportunité idéale avec la solution Cogedim Access\x3C/h2>\x3Cp class=\"Textbody\">Depuis 60 ans, Cogedim pense à faciliter encore et toujours l’accès des ménages à l’acquisition de biens neufs.\x3C/p>\x3Ch3>Une offre qui optimise les effets de cette exonération fiscale\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">Ainsi, dès 2024, Cogedim a mis en place une solution de financement de l’acquisition d’un bien neuf particulièrement attractive : \x3Cstrong>la \x3C/strong>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/cogedim-pour-vous/pourquoi-choisir-cogedim/le-nouveau-neuf/cogedim-access/\">\x3Cspan style=\"color:windowtext;text-decoration:none;text-underline:none;\">\x3Cstrong>solution ACCESS\x3C/strong>\x3C/span>\x3C/a>\x3Cstrong>.\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Or, en 2025, cette innovation permet encore de maximiser les effets des différents coups de pouce gouvernementaux bienvenus pour faciliter l’achat de son premier bien. Explorons comment.\x3C/p>\x3Ch3>Les multiples atouts de la solution Access\x3C/h3>\x3Cp class=\"Textbody\">\x3Cstrong>L’offre ACCESS\x3C/strong> permet de \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">devenir propriétaire d’un bien neuf avec des conditions optimales\x3C/span> :\x3C/p>\x3Cul style=\"padding-left:47.13px;\">\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">des \x3Cstrong>mensualités proches d’un loyer\x3C/strong>, idéales pour des primo-accédants.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">la possibilité de financer même sans apport son crédit (un don familial pouvant néanmoins réduire encore le montant des mensualités).\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">le versement d’une somme minime de \x3Cstrong>500 euros seulement à la réservation\x3C/strong> du bien neuf (contre les 2 à 5 % habituellement demandés par les promoteurs immobiliers).\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">des \x3Cstrong>avantages exclusifs\x3C/strong> : la prise en charge des frais de notaire, des frais de dossier, et même des intérêts intercalaires par Cogedim.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">\x3Cstrong>aucun remboursement de crédit\x3C/strong> avant l’emménagement, la première échéance de crédit n’intervenant qu’après la remise des clés.\x3C/p>\x3C/li>\x3Cli>\x3Cp class=\"Textbody\" style=\"margin-bottom:0cm;margin-right:0cm;margin-top:0cm;\">un \x3Cstrong>accompagnement personnalisé\x3C/strong> pour le financement de votre projet.\x3C/p>\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cp class=\"Textbody\">De plus, Cogedim dispose d’une \x3Cspan class=\"StrongEmphasis\">grande diversité de programmes immobiliers neufs accessibles aux primo-accédants\x3C/span> qui permet à chacun d’avoir le coup de cœur tant espéré.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Pour conclure, l’année 2025 se présente sous les meilleurs auspices pour devenir propriétaire. En effet, cette mesure fiscale inédite (mais limitée dans le temps) sur les dons familiaux exonérés facilite grandement l’accession à la propriété. C’est une \x3Cstrong>opportunité unique\x3C/strong> pour les familles de transmettre leur patrimoine à la jeune génération dans des conditions optimales.\x3C/p>\x3Cp class=\"Textbody\">Toutefois, afin d’exploiter au mieux les différents leviers d’optimisation d’un projet d’achat immobilier, il importe de bénéficier d’un accompagnement expert. 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Appartement vendu en l’état futur d’achèvement en TVA réduite à 5,5 % au prix de 238 000,00 €, soit des mensualités de 959 €. Financement sans apport personnel réalisé grâce à des prêts à taux fixe (prêt PTZ et prêts consentis auprès des partenaires bancaires du groupe ALTAREA par l’intermédiaire d’Altarea Solution Financement). TVA réduite à 5,5 % (acquisition pour 10¬ans minimum) et PTZ sont réservés aux primo-accédants pour l’achat d’un logement en résidence principale et soumis à conditions de revenus. Montant total des crédits : 238 000,00 €. Durée totale des crédits : 25 ans. TAEG global estimé (y/c assurance obligatoire) de 1,56 %. Coût total du crédit (y/c assurance) : 54 013,18 €. Exemple communiqué, sans valeur contractuelle, établi sur la base de taux moyens du marché constatés au 22/08/2024 pour diverses situations comparables. Altarea Solution Financement est une société de courtage en crédit immobilier et en assurances. Siège social : 87 Rue de Richelieu 75002 Paris. SAS au capital de 10 000¬€ immatriculée au R.C.S Paris sous le N°504 638 784 et au registre de l’Orias (www.orias.fr) sous le N°10053430. L’emprunteur dispose d’un délai légal de réflexion de 10 jours. Lorsque la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées par l’acquéreur. Le versement des mensualités, hors assurances, débutera à la date de livraison de l’appartement. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Réservez avec 500 € au lieu du montant légal de 2 % ou 5 % du montant TTC du prix de vente. Cogedim SAS, 87, rue de Richelieu 75002 Paris, RCS PARIS n° 054 500 814 - SIRET 05 450 081 400 063. Conditions complètes consultables \x3C/sup>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/mentions-legales-campagne-access.html\">\x3Csup>ici\x3C/sup>\x3C/a>\x3Csup>.\x3C/sup>\x3C/p>\x3Cp>\x3Csup>(2) Remise équivalente à 10 % du montant de la donation, dans la limite de 5 % du prix de vente. Offre non applicable aux résidences gérées, aux résidences en accession maitrisée ou encadrée, aux résidences en bail réel solidaire (BRS) et aux résidences en nue-propriété. Offre limitée dans le temps et non cumulable avec toute autre offre en cours ou à venir.\x3C/sup>\x3C/p>",format:"full_html",processed:"\x3Cp>\x3Csup>(1) Exemple de mensualités à titre indicatif pour une acquisition, en résidence principale, du Lot 50101, appartement 2 pièces alcôve situé au 1er étage de la résidence « Rive Nature » à Villeneuve-la-Garenne (92), d’une surface habitable de 50,79 m² avec un balcon de 6,75 m², une place de stationnement et un cellier. Appartement vendu en l’état futur d’achèvement en TVA réduite à 5,5 % au prix de 238 000,00 €, soit des mensualités de 959 €. Financement sans apport personnel réalisé grâce à des prêts à taux fixe (prêt PTZ et prêts consentis auprès des partenaires bancaires du groupe ALTAREA par l’intermédiaire d’Altarea Solution Financement). TVA réduite à 5,5 % (acquisition pour 10¬ans minimum) et PTZ sont réservés aux primo-accédants pour l’achat d’un logement en résidence principale et soumis à conditions de revenus. Montant total des crédits : 238 000,00 €. Durée totale des crédits : 25 ans. TAEG global estimé (y/c assurance obligatoire) de 1,56 %. Coût total du crédit (y/c assurance) : 54 013,18 €. Exemple communiqué, sans valeur contractuelle, établi sur la base de taux moyens du marché constatés au 22/08/2024 pour diverses situations comparables. Altarea Solution Financement est une société de courtage en crédit immobilier et en assurances. Siège social : 87 Rue de Richelieu 75002 Paris. SAS au capital de 10 000¬€ immatriculée au R.C.S Paris sous le N°504 638 784 et au registre de l’Orias (www.orias.fr) sous le N°10053430. L’emprunteur dispose d’un délai légal de réflexion de 10 jours. Lorsque la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées par l’acquéreur. Le versement des mensualités, hors assurances, débutera à la date de livraison de l’appartement. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Réservez avec 500 € au lieu du montant légal de 2 % ou 5 % du montant TTC du prix de vente. Cogedim SAS, 87, rue de Richelieu 75002 Paris, RCS PARIS n° 054 500 814 - SIRET 05 450 081 400 063. 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En effet, le montant imposable prend en compte différents paramètres : prix de cession et prix d'achat « corrigés », abattement pour durée de détention et abattements exceptionnels. 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Voici tout ce qu'il y a à savoir sur la plus-value immobilière et sa fiscalité."}},$R[2986]={tag:"link",attributes:$R[2987]={rel:"canonical",href:"http://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/plus-value-immobiliere/"}},$R[2988]={tag:"meta",attributes:$R[2989]={name:"generator",content:"Cogedim"}},$R[2990]={tag:"link",attributes:$R[2991]={rel:"image_src",href:"/themes/cogedim/images/logo-cogedim-2021.png"}},$R[2992]={tag:"meta",attributes:$R[2993]={property:"og:site_name",content:"Cogedim"}},$R[2994]={tag:"meta",attributes:$R[2995]={property:"og:type",content:"Programmes immobiliers neufs"}},$R[2996]={tag:"meta",attributes:$R[2997]={property:"og:url",content:"http://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/plus-value-immobiliere/"}},$R[2998]={tag:"meta",attributes:$R[2999]={property:"og:title",content:"Tout savoir sur la plus-value immobilière"}},$R[3000]={tag:"meta",attributes:$R[3001]={property:"og:description",content:"Très recherchée par les investisseurs, la plus-value correspond au bénéfice issu de la vente d'un bien immobilier. 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investissement locatif à générer du bénéfice. On parle également de rendement locatif.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>La rentabilité locative est une rentabilité prévisionnelle basée sur le prix d’acquisition du bien immobilier, le montant des \x3Cstrong>loyers\x3C/strong> projetés et les charges locatives. Son résultat s’exprime en pourcentage. Il permet également de connaître le bénéfice annuel brut ou net généré par un investissement destiné à la location.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>À quoi sert la rentabilité locative ?\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Un indicateur indispensable lors d’un investissement locatif\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Pour un \x3Cstrong>investisseur\x3C/strong>, la simulation de rendement locatif est un indicateur précis pour étudier la capacité de rentabilité d’un bien locatif. En effet, l’achat d’un bien locatif est un investissement conséquent qui vous engage sur le long terme. Le calcul de la rentabilité locative est une précaution indispensable pour s’assurer de la viabilité et de l’intérêt de votre projet.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Projection du coût d’investissement, bénéfices potentiels, etc. : le calcul du rendement locatif est également indispensable pour anticiper votre budget. Si vous souhaitez contracter un emprunt, cette information vous sera demandée lors du \x3Cstrong>rendez-vous\x3C/strong> avec l’établissement d’emprunt. À défaut, la banque pourra elle-même procéder à son calcul. Une rentabilité locative élevée associée à un faible de risque de vacances locatives permet de débloquer plus facilement un crédit immobilier.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Bon à savoir : la rentabilité locative est un indicateur utile aux investisseurs, mais également aux personnes qui cherchent à se loger. Selon les villes et l’évolution des tendances, son résultat est un \x3Cstrong>guide\x3C/strong> pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>[promo-cnat]\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Maximiser l’effet de levier grâce au calcul rentabilité locative\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Aujourd’hui, investir dans la pierre représente l’un des moyens les plus rentables et sécurisés de placer votre argent. Toutefois, cette opération immobilière nécessite un apport financier conséquent. Si vous n’êtes pas autorisé à contracter un crédit pour spéculer en bourse, la loi vous autorise à le faire pour investir dans l’immobilier. Dès lors, l’effet de levier du crédit désigne le fait de bénéficier d’un \x3Cstrong>emprunt immobilier\x3C/strong> sans apport personnel élevé.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Réaliser un investissement locatif avec un bon \x3Cstrong>rendement\x3C/strong> locatif est une manière de maximiser l’effet de levier. Bien effectué, un placement immobilier est la garantie de bénéficier d’un complément de revenus régulier pendant votre vie active ou votre retraite. Associés à la rentabilité locative, d’autres outils comme le Cash Flow et le TRI vous aident à bien investir.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Calculer la rentabilité locative de son investissement immobilier\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Le calcul de la rentabilité locative peut s’exprimer de différentes façons. Brute, nette ou nette-nette, Cogedim fait le point.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité locative brute\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Ch4>Méthode de calcul rentabilité locative brute\x3C/h4>\r\n\r\n\x3Cp>Moins précise que la rentabilité locative nette, la rentabilité brute offre une \x3Cstrong>simulation\x3C/strong> rapide de la rentabilité d’un investissement. Elle ne prend pas en compte les coûts réels liés à l’acquisition (taux d’intérêt, frais de notaire, impôts, etc.).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Le \x3Cstrong>rendement locatif brut\x3C/strong> correspond au ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat de votre bien. Il s’obtient par la formule de calcul suivante :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>(montant du loyer annuel / coût d’acquisition du bien) x 100\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch4>Exemple\x3C/h4>\r\n\r\n\x3Cp>Pour illustrer le \x3Cstrong> calcul du rendement\x3C/strong> locatif brut, prenons l’exemple d’une location avec les caractéristiques suivantes :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>Loyer mensuel (hors charges) : 500 € ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Prix d’achat : 140 000 € ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Frais d’achat : environ 20 000 € (frais de notaire et frais d’agence).\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>Pour obtenir la rentabilité locative brute de votre \x3Cstrong>investissement\x3C/strong>, calculez ensuite :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>Le montant du loyer annuel (toujours hors charge) : 12 x 500 = 6 000 € ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Le coût d’acquisition : 140 000 € + 20 000 € = 160 000 €.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>La rentabilité brute du logement correspond donc à : (6 000/160 000) x 100 = 3,75 %.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité locative nette\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Ch4>Méthode de calcul rentabilité locative nette\x3C/h4>\r\n\r\n\x3Cp>La rentabilité locative nette offre une vision plus précise des bénéfices potentiels d’un \x3Cstrong>investissement immobilier locatif\x3C/strong>. Son calcul prend notamment en compte la fiscalité du type de bien, mais également les frais d’entretien, de gestion, etc. Elle offre donc une transparence plus importante sur la capacité finale du logement à générer des bénéfices. Les paramètres de calcul peuvent cependant varier selon les interlocuteurs ou les simulateurs sollicités. À titre d’exemple, les frais de notaire, considérés comme des taxes, ne sont pas toujours inclus dans le calcul.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Les principaux critères retenus dans le calcul du rendement net sont les suivants :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Prix d’achat\x3C/strong> ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Apport personnel ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Frais de financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc. ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Fiscalité : taxe foncière, impôt sur le revenu, etc. ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc. ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Frais de gestion : charges de copropriété, frais de gestion locative (état des lieux, honoraires, rédaction des baux), etc. ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Frais d’entretien relatifs aux gros travaux à la charge du propriétaire ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Charges de copropriété\x3C/strong> non récupérables destinées à augmenter la valeur du logement ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Travaux de rénovation éventuels ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Ameublement ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Loyers mensuels.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>Une fois ces informations rassemblées, le rendement locatif net s’obtient par la formule suivante :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>[(loyer annuel - charges et frais divers) / prix du bien immobilier] x 100\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch4>Exemple\x3C/h4>\r\n\r\n\x3Cp>Pour illustrer le calcul du rendement net, prenons l’exemple suivant :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Loyer\x3C/strong> mensuel : 800 € (soit 9 600 €/an) ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Prix d’achat du bien immobilier : 270 000 € ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Charges non récupérables : 220 €/an ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Taxe foncière : 550 €/an ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Frais de gestion 750 €/an ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Impôts : 950 €/an.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>Sur la base de ces informations, la rentabilité locative nette de votre logement correspond donc à :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>[(9600 - 220 - 550 - 750 - 950) / 270 000] x 100 = 2,64 %.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité « nette-nette »\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Pour une \x3Cstrong>simulation\x3C/strong> encore plus précise de la rentabilité d’un investissement locatif, calculez la rentabilité « nette-nette », soit la rentabilité nette d’impôt.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Pour cela, vous devez prendre en compte les prélèvements sociaux, mais également l’imposition appliquée sur vos loyers. Cette dernière dépend à la fois du régime fiscal choisi (régime réel, micro-bic, micro-foncier, etc.) et des avantages fiscaux octroyés par certains dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, Pinel, Censi-Bouvard, etc.).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Rentabilité locative : d’autres paramètres à prendre en compte\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Le résultat du calcul de la rentabilité locative, qu’il soit \x3Cstrong>brut\x3C/strong> ou net, n’est pas suffisant pour évaluer la capacité de rendement d’un investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres impactent la capacité d’un bien immobilier à générer des bénéfices. Il y a notamment :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>Le prix d’achat au mètre carré ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>La localisation de l’investissement locatif ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Le risque de vacance locative ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>L’éligibilité ou l’absence d’éligibilité à un dispositif de \x3Cstrong>défiscalisation\x3C/strong> ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>La surface habitable ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>La possibilité d’une plus-value à la revente.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Cp>À titre d’exemple, une maison isolée à la campagne affiche généralement une \x3Cstrong>rentabilité locative\x3C/strong> supérieure à un appartement dans Paris. Principale explication : le prix d’achat particulièrement attractif dans les endroits isolés du territoire. Toutefois, sur le long terme, le risque de vacances locatives reste bien plus élevé. Or, lorsqu’il est inoccupé, votre bien ne génère pas de revenus, ce qui impacte fortement sa rentabilité. Avec un taux de rentabilité plus faible, un logement à Paris s'avère finalement bien plus rentable sur le long terme (forte demande, loyer élevé, possibilité de plus-value à la revente, etc.). Tout investissement immobilier locatif nécessite une étude approfondie de l’ensemble de ces facteurs pour réaliser le meilleur placement possible au regard de votre situation.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>[promo-form_advisor]\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>6 conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Le \x3Cstrong>rendement\x3C/strong> brut et par conséquent la rentabilité nette de votre investissement peuvent être optimisés en mettant en place ces quelques conseils.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp> \x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 1 : investissez dans une ville attractive\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Principal critère pour assurer la rentabilité de votre investissement : acheter dans un secteur stratégique à forte demande locative. Privilégiez les villes touristiques, étudiantes ou au fort dynamisme économique pour éviter les vacances locatives. De plus, proposer une \x3Cstrong>location\x3C/strong> dans un endroit prisé vous permettra de fixer un loyer à un prix relativement élevé.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Les villes attractives affichent des prix au mètre carré généralement élevés. Sur le long terme, ces investissements vous assurent toutefois une \x3Cstrong>rentabilité\x3C/strong> plus intéressante qu’au sein des territoires isolés.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 2 : optimisez fiscalement votre placement\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Si le terme peut faire peur, optimiser fiscalement votre placement immobilier reste l’un des meilleurs moyens d’assurer sa rentabilité. N’hésitez pas à comparer plusieurs régimes d’imposition pour connaître la meilleure option au regard de votre situation (régime réel, micro-foncier, micro-bic, etc.). Au cours de la période de mise en location de votre \x3Cstrong>bien\x3C/strong>, pensez également à actualiser votre régime. Si le régime réel est souvent plus avantageux au départ, le micro-bic peut s’avérer plus intéressant après une certaine période d’exploitation locative.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Renseignez-vous également sur les différents dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Investir en Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP ouvre droit à d’importantes économies d’impôts sur vos \x3Cstrong>recettes locatives\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>[promo-financial-study]\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 3 : assurez la gestion immobilière locative de votre bien\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Déléguer la gestion locative de votre bien engendre des coûts importants. Certaines agences vous factureront parfois l’équivalent d’un mois de loyer à chaque changement de \x3Cstrong>locataire\x3C/strong>. Pour maximiser la rentabilité locative nette de votre bien, nous vous conseillons d’assurer la gestion de votre bien : recherche de locataire, encaissement des loyers, etc. Aujourd’hui, des outils gratuits en ligne et des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires vous permettent de gérer votre bien relativement facilement.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 4 : rénovez votre logement\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Ne négligez pas les travaux de rénovation. En effet, proposer un \x3Cstrong>logement\x3C/strong> tout confort à la décoration moderne offre des possibilités de loyers plus élevés. De plus, certains travaux de rénovation sont éligibles à des aides d’État, notamment la rénovation de l’isolation thermique. En cas de revente, ces travaux de rénovation vous assureront une plus-value importante.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 5 : renégociez vos frais\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Plus les frais relatifs à votre gestion locative seront élevés et plus la rentabilité de votre investissement sera faible. Pendant le remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité de renégocier certains frais, notamment vos intérêts d’emprunt. En fonction de la conjoncture, un rachat de crédit peut vous permettre de faire baisser vos mensualités. De même, faites jouer la concurrence pour renégocier le montant de vos cotisations et économiser notamment sur vos \x3Cstrong>frais d’assurance\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Conseil n° 6 : optimisez vos recettes locatives\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Enfin, pensez à optimiser vos recettes locatives :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>Revalorisez le montant de votre loyer. Chaque année, la loi vous autorise à recalculer le montant de votre loyer sur la base de l’indice IRL mis en place par l’INSEE. La revalorisation s’appuie généralement sur le taux de l’inflation et permet donc une augmentation de l’ordre de 1 à 2 %. C’est une solution idéale pour compenser la hausse du prix des charges et conserver la \x3Cstrong>rentabilité nette\x3C/strong> initiale. Voici trois manières d’optimiser vos recettes locatives :\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Essayez la location meublée. Si elle peut paraître plus contraignante, la location meublée permet toutefois de proposer des loyers en moyenne 20 % supérieurs à la location nue. La location meublée bénéficie également de nombreux avantages fiscaux au travers des dispositifs LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel), Censi-Bouvard, etc.\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Pensez à la colocation. La colocation est un moyen de sécuriser vos revenus locatifs. En effet, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer. La colocation permet également d’augmenter le rendement locatif de 1 à 2 %.\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Proposez de la location saisonnière. Votre investissement \x3Cstrong>locatif\x3C/strong> affiche des périodes de vacances locatives ? Ce phénomène est régulier, notamment pour les logements étudiants en fin d’année scolaire. Dans ce cas, pensez à proposer votre logement en location saisonnière pour compléter vos revenus.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>[search]\x3C/h2>\n\n\x3Ch2>Rentabilité locative : définition générale\x3C/h2>\n\n\x3Cp>La \x3Cstrong>rentabilité locative\x3C/strong> désigne la capacité d’un investissement locatif à générer du bénéfice. On parle également de rendement locatif.\x3C/p>\n\n\x3Cp>La rentabilité locative est une rentabilité prévisionnelle basée sur le prix d’acquisition du bien immobilier, le montant des \x3Cstrong>loyers\x3C/strong> projetés et les charges locatives. Son résultat s’exprime en pourcentage. Il permet également de connaître le bénéfice annuel brut ou net généré par un investissement destiné à la location.\x3C/p>\n\n\x3Cp>À quoi sert la rentabilité locative ?\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Un indicateur indispensable lors d’un investissement locatif\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Pour un \x3Cstrong>investisseur\x3C/strong>, la simulation de rendement locatif est un indicateur précis pour étudier la capacité de rentabilité d’un bien locatif. En effet, l’achat d’un bien locatif est un investissement conséquent qui vous engage sur le long terme. Le calcul de la rentabilité locative est une précaution indispensable pour s’assurer de la viabilité et de l’intérêt de votre projet.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Projection du coût d’investissement, bénéfices potentiels, etc. : le calcul du rendement locatif est également indispensable pour anticiper votre budget. Si vous souhaitez contracter un emprunt, cette information vous sera demandée lors du \x3Cstrong>rendez-vous\x3C/strong> avec l’établissement d’emprunt. À défaut, la banque pourra elle-même procéder à son calcul. Une rentabilité locative élevée associée à un faible de risque de vacances locatives permet de débloquer plus facilement un crédit immobilier.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Bon à savoir : la rentabilité locative est un indicateur utile aux investisseurs, mais également aux personnes qui cherchent à se loger. Selon les villes et l’évolution des tendances, son résultat est un \x3Cstrong>guide\x3C/strong> pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement.\x3C/p>\n\n\x3Cp>[promo-cnat]\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Maximiser l’effet de levier grâce au calcul rentabilité locative\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Aujourd’hui, investir dans la pierre représente l’un des moyens les plus rentables et sécurisés de placer votre argent. Toutefois, cette opération immobilière nécessite un apport financier conséquent. Si vous n’êtes pas autorisé à contracter un crédit pour spéculer en bourse, la loi vous autorise à le faire pour investir dans l’immobilier. Dès lors, l’effet de levier du crédit désigne le fait de bénéficier d’un \x3Cstrong>emprunt immobilier\x3C/strong> sans apport personnel élevé.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Réaliser un investissement locatif avec un bon \x3Cstrong>rendement\x3C/strong> locatif est une manière de maximiser l’effet de levier. Bien effectué, un placement immobilier est la garantie de bénéficier d’un complément de revenus régulier pendant votre vie active ou votre retraite. Associés à la rentabilité locative, d’autres outils comme le Cash Flow et le TRI vous aident à bien investir.\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Calculer la rentabilité locative de son investissement immobilier\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Le calcul de la rentabilité locative peut s’exprimer de différentes façons. Brute, nette ou nette-nette, Cogedim fait le point.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité locative brute\x3C/h3>\n\n\x3Ch4>Méthode de calcul rentabilité locative brute\x3C/h4>\n\n\x3Cp>Moins précise que la rentabilité locative nette, la rentabilité brute offre une \x3Cstrong>simulation\x3C/strong> rapide de la rentabilité d’un investissement. Elle ne prend pas en compte les coûts réels liés à l’acquisition (taux d’intérêt, frais de notaire, impôts, etc.).\x3C/p>\n\n\x3Cp>Le \x3Cstrong>rendement locatif brut\x3C/strong> correspond au ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat de votre bien. Il s’obtient par la formule de calcul suivante :\x3C/p>\n\n\x3Cp>(montant du loyer annuel / coût d’acquisition du bien) x 100\x3C/p>\n\n\x3Ch4>Exemple\x3C/h4>\n\n\x3Cp>Pour illustrer le \x3Cstrong> calcul du rendement\x3C/strong> locatif brut, prenons l’exemple d’une location avec les caractéristiques suivantes :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>Loyer mensuel (hors charges) : 500 € ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Prix d’achat : 140 000 € ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Frais d’achat : environ 20 000 € (frais de notaire et frais d’agence).\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Cp>Pour obtenir la rentabilité locative brute de votre \x3Cstrong>investissement\x3C/strong>, calculez ensuite :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>Le montant du loyer annuel (toujours hors charge) : 12 x 500 = 6 000 € ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Le coût d’acquisition : 140 000 € + 20 000 € = 160 000 €.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Cp>La rentabilité brute du logement correspond donc à : (6 000/160 000) x 100 = 3,75 %.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité locative nette\x3C/h3>\n\n\x3Ch4>Méthode de calcul rentabilité locative nette\x3C/h4>\n\n\x3Cp>La rentabilité locative nette offre une vision plus précise des bénéfices potentiels d’un \x3Cstrong>investissement immobilier locatif\x3C/strong>. Son calcul prend notamment en compte la fiscalité du type de bien, mais également les frais d’entretien, de gestion, etc. Elle offre donc une transparence plus importante sur la capacité finale du logement à générer des bénéfices. Les paramètres de calcul peuvent cependant varier selon les interlocuteurs ou les simulateurs sollicités. À titre d’exemple, les frais de notaire, considérés comme des taxes, ne sont pas toujours inclus dans le calcul.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Les principaux critères retenus dans le calcul du rendement net sont les suivants :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Prix d’achat\x3C/strong> ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Apport personnel ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Frais de financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc. ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Fiscalité : taxe foncière, impôt sur le revenu, etc. ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc. ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Frais de gestion : charges de copropriété, frais de gestion locative (état des lieux, honoraires, rédaction des baux), etc. ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Frais d’entretien relatifs aux gros travaux à la charge du propriétaire ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Charges de copropriété\x3C/strong> non récupérables destinées à augmenter la valeur du logement ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Travaux de rénovation éventuels ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Ameublement ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Loyers mensuels.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Cp>Une fois ces informations rassemblées, le rendement locatif net s’obtient par la formule suivante :\x3C/p>\n\n\x3Cp>[(loyer annuel - charges et frais divers) / prix du bien immobilier] x 100\x3C/p>\n\n\x3Ch4>Exemple\x3C/h4>\n\n\x3Cp>Pour illustrer le calcul du rendement net, prenons l’exemple suivant :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>Loyer\x3C/strong> mensuel : 800 € (soit 9 600 €/an) ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Prix d’achat du bien immobilier : 270 000 € ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Charges non récupérables : 220 €/an ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Taxe foncière : 550 €/an ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Frais de gestion 750 €/an ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Impôts : 950 €/an.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Cp>Sur la base de ces informations, la rentabilité locative nette de votre logement correspond donc à :\x3C/p>\n\n\x3Cp>[(9600 - 220 - 550 - 750 - 950) / 270 000] x 100 = 2,64 %.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Calcul de la rentabilité « nette-nette »\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Pour une \x3Cstrong>simulation\x3C/strong> encore plus précise de la rentabilité d’un investissement locatif, calculez la rentabilité « nette-nette », soit la rentabilité nette d’impôt.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Pour cela, vous devez prendre en compte les prélèvements sociaux, mais également l’imposition appliquée sur vos loyers. Cette dernière dépend à la fois du régime fiscal choisi (régime réel, micro-bic, micro-foncier, etc.) et des avantages fiscaux octroyés par certains dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, Pinel, Censi-Bouvard, etc.).\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Rentabilité locative : d’autres paramètres à prendre en compte\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Le résultat du calcul de la rentabilité locative, qu’il soit \x3Cstrong>brut\x3C/strong> ou net, n’est pas suffisant pour évaluer la capacité de rendement d’un investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres impactent la capacité d’un bien immobilier à générer des bénéfices. Il y a notamment :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>Le prix d’achat au mètre carré ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>La localisation de l’investissement locatif ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Le risque de vacance locative ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>L’éligibilité ou l’absence d’éligibilité à un dispositif de \x3Cstrong>défiscalisation\x3C/strong> ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>La surface habitable ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>La possibilité d’une plus-value à la revente.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Cp>À titre d’exemple, une maison isolée à la campagne affiche généralement une \x3Cstrong>rentabilité locative\x3C/strong> supérieure à un appartement dans Paris. Principale explication : le prix d’achat particulièrement attractif dans les endroits isolés du territoire. Toutefois, sur le long terme, le risque de vacances locatives reste bien plus élevé. Or, lorsqu’il est inoccupé, votre bien ne génère pas de revenus, ce qui impacte fortement sa rentabilité. Avec un taux de rentabilité plus faible, un logement à Paris s'avère finalement bien plus rentable sur le long terme (forte demande, loyer élevé, possibilité de plus-value à la revente, etc.). Tout investissement immobilier locatif nécessite une étude approfondie de l’ensemble de ces facteurs pour réaliser le meilleur placement possible au regard de votre situation.\x3C/p>\n\n\x3Cp>[promo-form_advisor]\x3C/p>\n\n\x3Ch2>6 conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Le \x3Cstrong>rendement\x3C/strong> brut et par conséquent la rentabilité nette de votre investissement peuvent être optimisés en mettant en place ces quelques conseils.\x3C/p>\n\n\x3Cp> \x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 1 : investissez dans une ville attractive\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Principal critère pour assurer la rentabilité de votre investissement : acheter dans un secteur stratégique à forte demande locative. Privilégiez les villes touristiques, étudiantes ou au fort dynamisme économique pour éviter les vacances locatives. De plus, proposer une \x3Cstrong>location\x3C/strong> dans un endroit prisé vous permettra de fixer un loyer à un prix relativement élevé.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Les villes attractives affichent des prix au mètre carré généralement élevés. Sur le long terme, ces investissements vous assurent toutefois une \x3Cstrong>rentabilité\x3C/strong> plus intéressante qu’au sein des territoires isolés.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 2 : optimisez fiscalement votre placement\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Si le terme peut faire peur, optimiser fiscalement votre placement immobilier reste l’un des meilleurs moyens d’assurer sa rentabilité. N’hésitez pas à comparer plusieurs régimes d’imposition pour connaître la meilleure option au regard de votre situation (régime réel, micro-foncier, micro-bic, etc.). Au cours de la période de mise en location de votre \x3Cstrong>bien\x3C/strong>, pensez également à actualiser votre régime. Si le régime réel est souvent plus avantageux au départ, le micro-bic peut s’avérer plus intéressant après une certaine période d’exploitation locative.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Renseignez-vous également sur les différents dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Investir en Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP ouvre droit à d’importantes économies d’impôts sur vos \x3Cstrong>recettes locatives\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>[promo-financial-study]\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 3 : assurez la gestion immobilière locative de votre bien\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Déléguer la gestion locative de votre bien engendre des coûts importants. Certaines agences vous factureront parfois l’équivalent d’un mois de loyer à chaque changement de \x3Cstrong>locataire\x3C/strong>. Pour maximiser la rentabilité locative nette de votre bien, nous vous conseillons d’assurer la gestion de votre bien : recherche de locataire, encaissement des loyers, etc. Aujourd’hui, des outils gratuits en ligne et des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires vous permettent de gérer votre bien relativement facilement.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 4 : rénovez votre logement\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Ne négligez pas les travaux de rénovation. En effet, proposer un \x3Cstrong>logement\x3C/strong> tout confort à la décoration moderne offre des possibilités de loyers plus élevés. De plus, certains travaux de rénovation sont éligibles à des aides d’État, notamment la rénovation de l’isolation thermique. En cas de revente, ces travaux de rénovation vous assureront une plus-value importante.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 5 : renégociez vos frais\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Plus les frais relatifs à votre gestion locative seront élevés et plus la rentabilité de votre investissement sera faible. Pendant le remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité de renégocier certains frais, notamment vos intérêts d’emprunt. En fonction de la conjoncture, un rachat de crédit peut vous permettre de faire baisser vos mensualités. De même, faites jouer la concurrence pour renégocier le montant de vos cotisations et économiser notamment sur vos \x3Cstrong>frais d’assurance\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Conseil n° 6 : optimisez vos recettes locatives\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Enfin, pensez à optimiser vos recettes locatives :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>Revalorisez le montant de votre loyer. Chaque année, la loi vous autorise à recalculer le montant de votre loyer sur la base de l’indice IRL mis en place par l’INSEE. La revalorisation s’appuie généralement sur le taux de l’inflation et permet donc une augmentation de l’ordre de 1 à 2 %. C’est une solution idéale pour compenser la hausse du prix des charges et conserver la \x3Cstrong>rentabilité nette\x3C/strong> initiale. Voici trois manières d’optimiser vos recettes locatives :\x3C/li>\n\t\x3Cli>Essayez la location meublée. Si elle peut paraître plus contraignante, la location meublée permet toutefois de proposer des loyers en moyenne 20 % supérieurs à la location nue. La location meublée bénéficie également de nombreux avantages fiscaux au travers des dispositifs LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel), Censi-Bouvard, etc.\x3C/li>\n\t\x3Cli>Pensez à la colocation. La colocation est un moyen de sécuriser vos revenus locatifs. En effet, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer. La colocation permet également d’augmenter le rendement locatif de 1 à 2 %.\x3C/li>\n\t\x3Cli>Proposez de la location saisonnière. Votre investissement \x3Cstrong>locatif\x3C/strong> affiche des périodes de vacances locatives ? Ce phénomène est régulier, notamment pour les logements étudiants en fin d’année scolaire. 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Calcul rentabilité locative : comment la calculer ?
Lors d’un investissement immobilier, le calcul de la rentabilité locative est un indicateur indispensable pour s’assurer de la viabilité du projet. Si le rendement locatif brut permet un résultat rapide, la rentabilité nette offre quant à elle une projection plus précise en intégrant de nombreux facteurs. Fonction, paramètres à prendre en compte, méthodes de calcul et conseils pour maximiser la rentabilité locative d’un bien immobilier : voici tout ce qu’il vous faut savoir sur le calcul des rentabilités locatives.
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Rentabilité locative : définition générale
La rentabilité locative désigne la capacité d’un investissement locatif à générer du bénéfice. On parle également de rendement locatif.
La rentabilité locative est une rentabilité prévisionnelle basée sur le prix d’acquisition du bien immobilier, le montant des loyers projetés et les charges locatives. Son résultat s’exprime en pourcentage. Il permet également de connaître le bénéfice annuel brut ou net généré par un investissement destiné à la location.
À quoi sert la rentabilité locative ?
Un indicateur indispensable lors d’un investissement locatif
Pour un investisseur, la simulation de rendement locatif est un indicateur précis pour étudier la capacité de rentabilité d’un bien locatif. En effet, l’achat d’un bien locatif est un investissement conséquent qui vous engage sur le long terme. Le calcul de la rentabilité locative est une précaution indispensable pour s’assurer de la viabilité et de l’intérêt de votre projet.
Projection du coût d’investissement, bénéfices potentiels, etc. : le calcul du rendement locatif est également indispensable pour anticiper votre budget. Si vous souhaitez contracter un emprunt, cette information vous sera demandée lors du rendez-vous avec l’établissement d’emprunt. À défaut, la banque pourra elle-même procéder à son calcul. Une rentabilité locative élevée associée à un faible de risque de vacances locatives permet de débloquer plus facilement un crédit immobilier.
Bon à savoir : la rentabilité locative est un indicateur utile aux investisseurs, mais également aux personnes qui cherchent à se loger. Selon les villes et l’évolution des tendances, son résultat est un guide pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement.
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Maximiser l’effet de levier grâce au calcul rentabilité locative
Aujourd’hui, investir dans la pierre représente l’un des moyens les plus rentables et sécurisés de placer votre argent. Toutefois, cette opération immobilière nécessite un apport financier conséquent. Si vous n’êtes pas autorisé à contracter un crédit pour spéculer en bourse, la loi vous autorise à le faire pour investir dans l’immobilier. Dès lors, l’effet de levier du crédit désigne le fait de bénéficier d’un emprunt immobilier sans apport personnel élevé.
Réaliser un investissement locatif avec un bon rendement locatif est une manière de maximiser l’effet de levier. Bien effectué, un placement immobilier est la garantie de bénéficier d’un complément de revenus régulier pendant votre vie active ou votre retraite. Associés à la rentabilité locative, d’autres outils comme le Cash Flow et le TRI vous aident à bien investir.
Calculer la rentabilité locative de son investissement immobilier
Le calcul de la rentabilité locative peut s’exprimer de différentes façons. Brute, nette ou nette-nette, Cogedim fait le point.
Calcul de la rentabilité locative brute
Méthode de calcul rentabilité locative brute
Moins précise que la rentabilité locative nette, la rentabilité brute offre une simulation rapide de la rentabilité d’un investissement. Elle ne prend pas en compte les coûts réels liés à l’acquisition (taux d’intérêt, frais de notaire, impôts, etc.).
Le rendement locatif brut correspond au ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat de votre bien. Il s’obtient par la formule de calcul suivante :
(montant du loyer annuel / coût d’acquisition du bien) x 100
Exemple
Pour illustrer le calcul du rendement locatif brut, prenons l’exemple d’une location avec les caractéristiques suivantes :
Loyer mensuel (hors charges) : 500 € ;
Prix d’achat : 140 000 € ;
Frais d’achat : environ 20 000 € (frais de notaire et frais d’agence).
Pour obtenir la rentabilité locative brute de votre investissement, calculez ensuite :
Le montant du loyer annuel (toujours hors charge) : 12 x 500 = 6 000 € ;
La rentabilité brute du logement correspond donc à : (6 000/160 000) x 100 = 3,75 %.
Calcul de la rentabilité locative nette
Méthode de calcul rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette offre une vision plus précise des bénéfices potentiels d’un investissement immobilier locatif. Son calcul prend notamment en compte la fiscalité du type de bien, mais également les frais d’entretien, de gestion, etc. Elle offre donc une transparence plus importante sur la capacité finale du logement à générer des bénéfices. Les paramètres de calcul peuvent cependant varier selon les interlocuteurs ou les simulateurs sollicités. À titre d’exemple, les frais de notaire, considérés comme des taxes, ne sont pas toujours inclus dans le calcul.
Les principaux critères retenus dans le calcul du rendement net sont les suivants :
Prix d’achat ;
Apport personnel ;
Frais de financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc. ;
Fiscalité : taxe foncière, impôt sur le revenu, etc. ;
Assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc. ;
Frais de gestion : charges de copropriété, frais de gestion locative (état des lieux, honoraires, rédaction des baux), etc. ;
Frais d’entretien relatifs aux gros travaux à la charge du propriétaire ;
Charges de copropriété non récupérables destinées à augmenter la valeur du logement ;
Travaux de rénovation éventuels ;
Ameublement ;
Loyers mensuels.
Une fois ces informations rassemblées, le rendement locatif net s’obtient par la formule suivante :
[(loyer annuel - charges et frais divers) / prix du bien immobilier] x 100
Exemple
Pour illustrer le calcul du rendement net, prenons l’exemple suivant :
Loyer mensuel : 800 € (soit 9 600 €/an) ;
Prix d’achat du bien immobilier : 270 000 € ;
Charges non récupérables : 220 €/an ;
Taxe foncière : 550 €/an ;
Frais de gestion 750 €/an ;
Impôts : 950 €/an.
Sur la base de ces informations, la rentabilité locative nette de votre logement correspond donc à :
Pour une simulation encore plus précise de la rentabilité d’un investissement locatif, calculez la rentabilité « nette-nette », soit la rentabilité nette d’impôt.
Pour cela, vous devez prendre en compte les prélèvements sociaux, mais également l’imposition appliquée sur vos loyers. Cette dernière dépend à la fois du régime fiscal choisi (régime réel, micro-bic, micro-foncier, etc.) et des avantages fiscaux octroyés par certains dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, Pinel, Censi-Bouvard, etc.).
Rentabilité locative : d’autres paramètres à prendre en compte
Le résultat du calcul de la rentabilité locative, qu’il soit brut ou net, n’est pas suffisant pour évaluer la capacité de rendement d’un investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres impactent la capacité d’un bien immobilier à générer des bénéfices. Il y a notamment :
Le prix d’achat au mètre carré ;
La localisation de l’investissement locatif ;
Le risque de vacance locative ;
L’éligibilité ou l’absence d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation ;
La surface habitable ;
La possibilité d’une plus-value à la revente.
À titre d’exemple, une maison isolée à la campagne affiche généralement une rentabilité locative supérieure à un appartement dans Paris. Principale explication : le prix d’achat particulièrement attractif dans les endroits isolés du territoire. Toutefois, sur le long terme, le risque de vacances locatives reste bien plus élevé. Or, lorsqu’il est inoccupé, votre bien ne génère pas de revenus, ce qui impacte fortement sa rentabilité. Avec un taux de rentabilité plus faible, un logement à Paris s'avère finalement bien plus rentable sur le long terme (forte demande, loyer élevé, possibilité de plus-value à la revente, etc.). Tout investissement immobilier locatif nécessite une étude approfondie de l’ensemble de ces facteurs pour réaliser le meilleur placement possible au regard de votre situation.
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6 conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif
Le rendement brut et par conséquent la rentabilité nette de votre investissement peuvent être optimisés en mettant en place ces quelques conseils.
Conseil n° 1 : investissez dans une ville attractive
Principal critère pour assurer la rentabilité de votre investissement : acheter dans un secteur stratégique à forte demande locative. Privilégiez les villes touristiques, étudiantes ou au fort dynamisme économique pour éviter les vacances locatives. De plus, proposer une location dans un endroit prisé vous permettra de fixer un loyer à un prix relativement élevé.
Les villes attractives affichent des prix au mètre carré généralement élevés. Sur le long terme, ces investissements vous assurent toutefois une rentabilité plus intéressante qu’au sein des territoires isolés.
Si le terme peut faire peur, optimiser fiscalement votre placement immobilier reste l’un des meilleurs moyens d’assurer sa rentabilité. N’hésitez pas à comparer plusieurs régimes d’imposition pour connaître la meilleure option au regard de votre situation (régime réel, micro-foncier, micro-bic, etc.). Au cours de la période de mise en location de votre bien, pensez également à actualiser votre régime. Si le régime réel est souvent plus avantageux au départ, le micro-bic peut s’avérer plus intéressant après une certaine période d’exploitation locative.
Renseignez-vous également sur les différents dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Investir en Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP ouvre droit à d’importantes économies d’impôts sur vos recettes locatives.
Demande d’étude personnalisée
Intéressé(e) par un investissement immobilier ? Vous souhaitez connaître la fiscalité la mieux adaptée à votre projet ? Cogedim réalise avec vous votre étude personnalisée gratuite et sans engagement.
Marié(e)
Célibataire
Divorcé
Séparé(e)
Veuf / Veuve
Union Libre
Pacsé
Correspond à votre situation patrimoniale.
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5 et plus
Correspond au nombre d’enfants rattachés à votre foyer fiscal.
Conseil n° 3 : assurez la gestion immobilière locative de votre bien
Déléguer la gestion locative de votre bien engendre des coûts importants. Certaines agences vous factureront parfois l’équivalent d’un mois de loyer à chaque changement de locataire. Pour maximiser la rentabilité locative nette de votre bien, nous vous conseillons d’assurer la gestion de votre bien : recherche de locataire, encaissement des loyers, etc. Aujourd’hui, des outils gratuits en ligne et des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires vous permettent de gérer votre bien relativement facilement.
Conseil n° 4 : rénovez votre logement
Ne négligez pas les travaux de rénovation. En effet, proposer un logement tout confort à la décoration moderne offre des possibilités de loyers plus élevés. De plus, certains travaux de rénovation sont éligibles à des aides d’État, notamment la rénovation de l’isolation thermique. En cas de revente, ces travaux de rénovation vous assureront une plus-value importante.
Conseil n° 5 : renégociez vos frais
Plus les frais relatifs à votre gestion locative seront élevés et plus la rentabilité de votre investissement sera faible. Pendant le remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité de renégocier certains frais, notamment vos intérêts d’emprunt. En fonction de la conjoncture, un rachat de crédit peut vous permettre de faire baisser vos mensualités. De même, faites jouer la concurrence pour renégocier le montant de vos cotisations et économiser notamment sur vos frais d’assurance.
Conseil n° 6 : optimisez vos recettes locatives
Enfin, pensez à optimiser vos recettes locatives :
Revalorisez le montant de votre loyer. Chaque année, la loi vous autorise à recalculer le montant de votre loyer sur la base de l’indice IRL mis en place par l’INSEE. La revalorisation s’appuie généralement sur le taux de l’inflation et permet donc une augmentation de l’ordre de 1 à 2 %. C’est une solution idéale pour compenser la hausse du prix des charges et conserver la rentabilité nette initiale. Voici trois manières d’optimiser vos recettes locatives :
Essayez la location meublée. Si elle peut paraître plus contraignante, la location meublée permet toutefois de proposer des loyers en moyenne 20 % supérieurs à la location nue. La location meublée bénéficie également de nombreux avantages fiscaux au travers des dispositifs LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel), Censi-Bouvard, etc.
Pensez à la colocation. La colocation est un moyen de sécuriser vos revenus locatifs. En effet, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer. La colocation permet également d’augmenter le rendement locatif de 1 à 2 %.
Proposez de la location saisonnière. Votre investissement locatif affiche des périodes de vacances locatives ? Ce phénomène est régulier, notamment pour les logements étudiants en fin d’année scolaire. Dans ce cas, pensez à proposer votre logement en location saisonnière pour compléter vos revenus.
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