Définition de l'apport personnel : tout ce qu’il faut savoir

En quoi consiste l'apport personnel dans un achat immobilier ?

L'apport personnel est une somme d'argent minimum requise pour débloquer un crédit immobilier à la banque. Il s'exprime en pourcentage par rapport au montant total de l'emprunt.

L'apport personnel est utilisé par les banques pour couvrir les différents frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier : frais de garantie, frais de notaire, frais de dossier, caution, etc. S'il n'est pas obligatoire, emprunter sans apport personnel pour un achat immobilier est aujourd'hui presque impossible. En effet, peu de banques acceptent de prendre le risque sans un minimum de capital disponible de la part des emprunteurs. En effet, l'apport personnel est vu par les organismes prêteurs comme une garantie de votre capacité de remboursement.

Qu'est-ce que l'apport personnel n'est pas la seule question que vous devez vous poser. En effet, une fois cette somme réunie, vous devez également vous demander : à quoi va-t-elle servir ? La réponse est simple. Un apport personnel sert à la fois à rassurer la banque sur votre capacité de remboursement et à payer les frais de notaire liés à votre acquisition immobilière.

Quel est le montant minimum d'apport nécessaire pour un achat immobilier ?

Les banques fixent généralement le montant minimum de l'apport personnel à 10 % du montant total du crédit immobilier. 

Toutefois, la règle des 10 % n'est pas immuable et ne vous garantit pas une obtention automatique. En effet, selon votre situation et le montant sollicité, certains établissements pourront exiger un apport personnel plus conséquent, parfois jusqu'à 40 %. À savoir qu'un apport personnel devient véritablement intéressant pour les établissements d'emprunt lorsque celui-ci couvre au moins 20 % du crédit immobilier demandé.

Bon à savoir : vous pouvez également partir de votre apport personnel pour connaître votre capacité d'emprunt et adapter votre recherche immobilière en fonction. Par exemple, en disposant de 15 000 €, vous maximiserez vos chances d'obtenir un prêt si le prix de votre future résidence principale ou secondaire n'excède pas 150 000 €.

Comment se constituer un apport personnel ?

Vous souhaitez réaliser un achat immobilier, mais votre apport personnel est trop faible. Avant de demander votre prêt immobilier, voici les pistes à explorer pour rassembler la somme d'argent nécessaire.

Épargne

La première source d'apport personnel est à chercher du côté de vos propres économies. Même s'il n'est pas conseillé d'injecter l'ensemble de vos ressources financières dans votre projet immobilier, une part de votre capital épargne peut contribuer au financement de votre achat immobilier.

Selon le ou les produits d'épargne dont vous disposez, il est notamment possible de solliciter l'épargne disponible sur :

• Votre livret A ;
• Votre assurance vie ;
• Votre plan épargne entreprise.

Prêts aidés, prêts conventionnés et prêts réglementés

Les prêts aidés, conventionnés et réglementés sont considérés par certaines banques comme de l'apport personnel. En fonction de votre situation, pensez notamment à solliciter :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, accordés sous conditions de ressources et de zone géographique. Le PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du montant total du crédit immobilier.
• Le Prêt Épargne Logement (PEL), accordé suite à l'ouverture d'un Plan Épargne Logement à un coût avantageux. Pour en bénéficier, votre compte d'épargne doit avoir été ouvert au moins quatre ans avant votre demande de prêt immobilier. Le crédit accordé peut aller jusqu'à 92 000 €.
• Le Prêt Action Logement pour les salariés d'une entreprise de plus de dix personnes. Le prêt immobilier est plafonné à 45 000 €.
• Les emprunts immobiliers délivrés par les collectivités locales, départementales ou la CAF, destinés aux ménages les plus modestes pour faciliter l'accès à la propriété.

Plus-value sur la revente d'un bien immobilier

Vous avez vendu un bien immobilier pour acquérir un nouveau logement ? La plus-value réalisée sur le prix de vente peut être ajoutée à l'apport personnel.

Dans ce cadre, il existe également certains prêts destinés à vous soutenir dans le financement de votre nouveau bien immobilier. Vous pourrez notamment solliciter :

• Un prêt achat revente si votre emprunt immobilier précédent n'est pas fini de rembourser ;
• Un prêt relais pour vous aider durant la période entre la vente de votre logement et l'achat d'un nouveau bien.

Ces deux prêts spécifiques vous permettent généralement d'être exonérés des 10 % d'apport personnel exigés par les banques.

Apport financier familial

Si votre famille en a les moyens, l'argent prêté ou donné par le cercle de proches est parfois un coup de pouce indispensable pour décrocher un crédit logement. Désignée sous le terme de « love money », cette solution de financement permet souvent d'échapper aux intérêts d'emprunt. Quant aux dons, vos parents ont la possibilité de vous offrir jusqu'à 100 000 € en étant totalement exonérés d'impôt et jusqu'au 31 décembre 2026, jusqu'à 300 000 € de donation défiscalisée.

Quels sont les avantages à disposer d'un apport personnel important ?

Plus votre apport personnel est significatif et plus vous serez en mesure de négocier votre taux d'intérêt face à la banque. En effet, un apport personnel à hauteur de 20 % à 30 % du crédit immobilier est rassurant pour les banques. Des remises de l'ordre de 0,20 % à 0,30 % sur le taux d'intérêt en vigueur sont alors très couramment accordées. De quoi faire baisser les dépenses liées à votre acquisition immobilière.

Selon le montant de l'apport personnel, vous pourrez également solliciter une augmentation de votre taux d'endettement maximal. Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les mensualités ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus mensuels. En cas d'apport personnel conséquent, les conditions d'emprunt peuvent être assouplies.

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport personnel ?

Si l'apport personnel est généralement exigé par un établissement d'emprunt pour se protéger contre un défaut de paiement, il existe néanmoins quelques exceptions. En effet, l'apport personnel n'est pas le seul levier de votre dossier étudié de près par les organismes prêteurs. De bons revenus, une certaine stabilité financière, un reste à vivre conséquent ou un taux d'endettement cohérent vous permettront également de négocier un emprunt immobilier.

Sur la base d'un dossier emprunteur solide, les assouplissements concernent principalement :

• Les primo-accédants. Un jeune emprunteur n'a généralement pas eu le temps de réunir la somme nécessaire pour se constituer un apport personnel. Si les prêts aidés (Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement, etc.) sont une bonne solution pour se constituer un capital de départ, les banques sont aussi plus arrangeantes.
• Les investisseurs. Ces derniers n'ont aucun avantage à contracter un emprunt avec un apport personnel. En effet, plus le montant de l'apport personnel sera élevé et moins les avantages fonciers seront intéressants. Dans le cadre d'un investissement locatif, il n'est donc pas rare d'obtenir un crédit sans apport.
• Les épargnants. Si le montant de votre épargne est important, mais que vous ne souhaitez pas puiser dedans pour investir, les banques accepteront bien souvent de vous prêter de l'argent. En effet, votre épargne rassure les organismes prêteurs, qui se sentent protéger contre un potentiel défaut de paiement.

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Simulation d'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier

Pour calculer l'apport personnel nécessaire à votre projet immobilier, il vous suffit de connaître le prix de vente du bien que vous souhaitez acquérir. À partir de celui-ci, calculez simplement 10 % de la somme.

Par exemple, vous souhaitez acheter une résidence principale au prix de 300 000 €. Pour connaître le montant de l'apport personnel, appliquez la formule de calcule suivante :

Prix du bien immobilier x (10/100) = 300 000 x (10/100) = 30 000 €.

Il vous faudra donc réunir la somme de 30 000 € pour solliciter un prêt à la banque. Vous pouvez également utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour obtenir le montant de votre apport personnel.