Le prêt relais de A à Z

Le prêt relais et son fonctionnement

Qu'est-ce qu’un prêt relais et quel est son intérêt

Lorsque vous êtes déjà propriétaire de votre logement et que vous souhaitez en changer, le prêt relais est la solution qui vous permet de réaliser ce projet, puisqu'il vous aide à financer l'acquisition d'un nouveau bien alors que vous n'avez pas encore vendu le précédent. Ainsi, on l'appelle également achat-vente

Ce prêt spécifique est très utile, tout particulièrement dans le cas de sa résidence principale, car il est rare d'acheter un nouveau bien de façon absolument simultanée avec la vente de son bien précédent. En effet, trouver un nouveau logement qui répond à ses nouveaux besoins peut prendre du temps, et rares sont les personnes qui prennent le risque de vendre leur logement avant même d'en avoir trouvé un nouveau, le risque étant de se retrouver sans domicile pendant un certain temps.

Ainsi, le prêt relais vous aide à gérer cette période de transition entre deux transactions immobilières, la vente et l'achat.

Les caractéristiques du prêt achat-vente

Ce prêt relais à un fonctionnement qui lui est propre, répondant à des caractéristiques biens spécifiques qui le différencient des autres prêts. En l'occurrence, un prêt achat-vente est :

• Dédié exclusivement aux propriétaires puisqu'il faut être propriétaire de son bien pour pouvoir le vendre. Il concerne donc les secundo-accédants et les investisseurs locatifs, et exclut, de fait, les primo-accédants ;
• De courte durée puisqu'il a pour fonction de répondre à une période transitoire qui consiste à débloquer des fonds importants le temps d'en récupérer une partie, grâce à la vente du logement précédent. Il n'excède généralement pas 24 mois ;
• Sans IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé), de par sa nature, puisque la banque ne peut prévoir de telles indemnités pour compenser les intérêts qu'elle n'aurait pas perçus, dans la mesure où vous repartez sur un nouveau crédit ;
• Similaire à un prêt in fine, c'est-à-dire que le capital emprunté se rembourse en une seule fois, ce qui est assez logique puisque le montant du prêt relais correspond, de fait, à tout ou partie du bien dont vous êtes déjà propriétaire et qui sera vendu.

Les différents types de prêts relais

Il existe 3 différents types de prêts relais : le prêt relais sec, le prêt relais rachat et le prêt relais acquisition, chacun répondant à des situations bien spécifiques.

Le prêt relais sec

Son principe

Le prêt relais sec est à considérer comme une avance qui est accordée par la banque.

En l'occurrence, le montant de ce prêt relais sec est à la hauteur du montant de votre nouvelle acquisition et est donc inférieur à la valeur du bien en vente.

En conséquence, vous ne réalisez pas un emprunt complémentaire.

En exemple

Vous êtes propriétaire d'un appartement à Paris, d'une valeur de 600 000 euros. Pour des raisons professionnelles, vous devez déménager dans le sud de la France et achetez une nouvelle résidence principale, pour un coût total de 400 000 euros.

Concrètement, la banque vous prête temporairement 400 000 euros, que vous n'avez pas immédiatement parce que vous n'avez pas encore vendu votre appartement parisien. Cependant, votre nouveau logement est moins cher, donc vous n’avez effectivement pas d'emprunt complémentaire.

Le prêt relais rachat

Son principe

Son principe consiste à se faire avancer de l'argent par sa banque, somme qui sera remboursée lors de la revente de votre logement précédent, mais tout en lissant l’ensemble des mensualités. Il est également appelé prêt achat revente.

Concrètement, avec ce prêt, vous profitez d'un taux d'intérêt uniformisé, d'une seule mensualité, et donc d'une seule ligne de crédit.

Ce prêt achat revente est donc très utile lorsque l'on a atteint son taux d'endettement maximum, puisqu'il réduit la mensualité et allonge parallèlement la durée de prêt, de fait, il n'alourdit pas le niveau d'endettement de son bénéficiaire.

Attention, ce type de prêt a tendance à générer des coûts plus élevés, du fait des pénalités de rachat par anticipation et des frais de garantie supérieurs.

En exemple

Vous avez mis en vente votre logement à hauteur de 400 000 euros et souhaitez acheter un nouveau bien à hauteur de 510 000 euros. Sur votre prêt actuel en cours, votre capital restant dû est de 40 000 euros.

Avec votre prêt relais rachat, ces 40 000 euros de différence seront répartis entre votre prêt classique et votre prêt relais et les taux d'intérêt distincts seront lissés.

Le prêt relais adossé

Son principe

Le prêt relais adossé, également appelé prêt relais acquisition, quant à lui, permet également d'emprunter des liquidités afin de financer votre nouvel investissement, en attendant la vente de l’ancien, mais votre nouveau logement coûte, cette fois, plus cher.

Dans ce cas, la banque reprend l'ancien prêt toujours en cours de remboursement, auquel elle ajoute le nouveau prêt.

Si la vente génère une plus-value, il est alors possible d'utiliser ce surplus afin de rembourser de façon anticipée et partielle l'ancien prêt, et ce sans pénalité. Il est alors possible soit de conserver l'ancien prêt, soit d'en souscrire un nouveau.

En exemple

Reprenons l'exemple précédent d'un logement vendu 400 000 euros en vue d'acheter un nouveau bien à hauteur de 510 000 euros.

Durant votre prêt relais, votre taux d'endettement sera plus élevé puisqu'il regroupe le surplus d’emprunt ajouté aux mensualités restant dues par rapport à l'ancien prêt.

Une fois la revente réalisée, et donc à la fin de votre prêt relais, vous retrouverez un taux d'endettement plus bas, avec des mensualités également plus basses.

Avantages et inconvénients d'un prêt relais

Les avantages d'un prêt relais

Côté avantages, ce prêt est un excellent outil de transition vous permettant d'acheter le nouveau logement de vos rêves avant d'avoir vendu l'ancien, il permet donc une meilleure gestion du timing.

De fait, il vous assure également un confort de vie puisque vous pouvez occuper votre ancienne résidence jusqu'à sa vente, puis déménager une seule fois vers votre nouvelle. Sans prêt relais, vous risquez d'enchaîner les déménagements, avec le temps, l'argent (frais de location, frais de garde-meubles, etc.) et l'inconfort que cela implique.

Enfin, pour garantir votre prêt relais, pas besoin de coûts d'hypothèque ou de garantie, car généralement le banquier accepte la promesse d’affectation hypothécaire confirmée par un notaire, dans le cas où votre précédent bien ne serait jamais vendu.

Les inconvénients d'un prêt relais

Le principal et seul inconvénient avec un prêt relais est que son taux est relativement élevé et impacte donc le budget, et ce, qu'importe le type de prêt relais que vous aurez choisi.

Son taux est variable et négociable, il dépend cependant de différents facteurs tels que :

• Vos revenus ;
• L'existence d'un prêt classique et votre taux d'endettement. La règle est de ne généralement pas dépasser les célèbres 33%, mais la banque peut être davantage encline à l'augmenter, pouvant aller même jusqu'à 38%, en fonction votre situation et de votre profil ;
• S'il s’agit d'un différé de remboursement partiel ou d'un différé de remboursement total ;
• S'il un compromis de vente est déjà signé ;

En effet, si un compromis de vente est déjà signé, le banquier sera moins frileux à l'idée de vous accorder un montant emprunt plus important, dans la mesure où sa prise de risque est minimisée, votre ancien logement ayant déjà trouvé preneur. À l'inverse, si ce bien est déjà en vente depuis plusieurs mois sans aucune offre ou compromis, l'organisme bancaire sera plus hésitant et s'engagera sur un montant moindre.

Comment calcule-t-on le montant d'un prêt relais ?

Un ratio variable

Le montant du prêt relais est variable selon l'établissement financier choisi. Il est généralement situé entre 50 et 80% de la valeur de votre logement actuel et mis en vente, bien que le taux le plus couramment pratiqué soit de l'ordre de 70%.

Celui-ci est normalement souscrit pour 1 année et est renouvelable une fois, poussant ainsi à 2 ans maximum, délai qui vous est accordé pour vendre votre bien, au coût désiré.

Ainsi ce pourcentage permettra à la banque ou à tout établissement de crédit de considérer :

• La possibilité que vous soyez dans l'obligation de revoir à la baisse votre prix de vente ;
• La possibilité que vous ne parveniez pas à vendre votre bien.

L'importance d'une bonne estimation

Le taux est déterminé par la banque qui va tenir compte de votre estimation, mais également de l'état actuel du marché immobilier dans votre secteur. Effectivement, vendre dans une ville ou le marché immobilier est dynamique, voire tendu, avec plus de demandes que d'offres, vous risquez de pouvoir profiter d'un ratio plus bas. À l'inverse, vendre un logement dans une zone réputée pour son manque de dynamisme est davantage risqué pour le banquier qui pourra alors augmenter son taux d'emprunt ou diminuer le montant.

Ainsi, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour une bonne estimation de votre bien et du prix de vente que vous pouvez réellement escompter, car n'oublions pas que lorsque l'on vend son nid d'amour, on a tendance à croire qu'il s'agit du cocon parfait et que les nouveaux acquéreurs vont se l’arracher, sauf que ce n'est pas toujours la réalité.

Ainsi, un dossier prêt relais préparé à l'aide d'une estimation juste évitera les mauvaises surprises.

De plus, le montant que vous pouvez possiblement emprunter auprès de votre banque et au titre du prêt relais est fonction de votre bien en vente et donc de son estimation. En effet, nous avons vu que le ratio pratiqué le plus souvent était de l'ordre de 70%, il est donc absolument primordial de procéder à une bonne estimation.