Le fonctionnement du prêt relais

Quel est le principe d'un prêt relais ?

Le prêt relais est une avance octroyée par la banque qui répond à un principe de remboursement différé.

Concrètement, vous êtes propriétaire d'un bien, vous souhaitez le mettre en vente dans le but d'en acquérir un nouveau, mais la vente du précédent n'a pas encore eu lieu. Vous avez donc besoin d'une avance financière, le temps de faire la jonction entre ces deux transactions immobilières, la vente et l'achat.

Il s'agit donc d'un prêt de courte durée, servant à vous aider financièrement durant cette période transitoire. Il est de 12 mois et peut être renouvelé une seule fois, il s'étend donc sur une période maximum de 2 ans, durée qui vous est accordée pour la vente de votre logement actuel.

La somme prêtée par la banque correspond généralement à tout ou partie de la valeur du bien mis en vente. Une fois ce bien immobilier vendu, le prêt relais est soldé, et ce, sans aucune pénalité relative au remboursement anticipé.

Les différents types de prêts relais et leur fonctionnement

Existence de 3 prêts relais différents

On dénombre 3 types de prêts relais distincts :

• Le prêt relais sec ;
• Le prêt relais acquisition ou le prêt relais adossé;
• Le prêt relais rachat ou le prêt relais achat revente.

Chacun de ces prêts relais s'adapte à des situations différentes et répondent donc à des caractéristiques différentes.

Fonctionnement du prêt relais sec

On a recours à un prêt relais sec lorsque le nouvel investissement présente un montant inférieur à celui mis en vente, par exemple, vos enfants sont partis et vous envisagez d'acheter un bien plus petit et moins cher pour votre retraite.

Ainsi, vous souscrivez votre prêt relais sec pour une période maximale de 24 mois. Vous achetez votre nouveau logement qui sera financé à hauteur de 50 à 80% de la valeur du bien immobilier mis en vente. Une fois l'ancien bien vendu, vous remboursez intégralement votre prêt relais.

Fonctionnement du prêt relais acquisition

Le prêt relais adossé est, lui, accordé lorsque votre nouvelle acquisition présente un prix supérieur à celui du bien mis en vente, par exemple, vous avez un enfant et avez donc besoin d'un logement plus grand.

Ainsi, vous souscrivez un prêt relais qui sera adossé (ou ajouté) à votre prêt immobilier classique déjà en cours. Vous achetez votre nouveau logement. Lorsque l'ancien est vendu, vous remboursez le montant du crédit relais et vous poursuivez le paiement de mensualités relatif au remboursement du nouveau prêt immobilier.

Fonctionnement du prêt relais rachat

Le prêt relais achat revente permet également d'acquérir un nouveau logement plus cher, mais votre taux d'endettement déjà élevé et votre budget serré ne vous permettent pas de pouvoir réaliser cette acquisition, ou bien de le faire en maintenant un certain confort financier.

Pour répondre à cette problématique, la banque va lisser les mensualités de vos deux prêts distincts et entendre leur période de remboursement, afin d'uniformiser le taux et de vous proposer un remboursement qui rentre dans votre capacité d'endettement.

Quelles sont les conditions d'obtention d'un prêt relais ?

Les conditions

Pour obtenir un prêt relais, votre situation sera étudiée par votre banque de la même façon que pour un crédit immobilier classique.

Le banquier va étudier votre dossier en tenant compte de trois éléments importants :

• Votre situation financière, c'est-à-dire le montant de vos revenus (la stabilité des revenus et de la situation elle-même, comme être en CDI sans période d'essai notamment) et de votre comportement financier (un profil sérieux sans découvert bancaire sera souvent exigé) ;
• Votre capacité d' endettement maximale, c'est-à-dire entre votre ancien prêt et le nouveau (ce critère est davantage étudié si vous achetez un logement plus coûteux que le précédent) ;
• L’estimation du bien mis en vente, c'est-à-dire le prix prévisionnel de vente en tenant compte du marché immobilier du secteur au moment T (secteur dynamique ou difficulté de vente, etc.).

Nos recommandations

Nous vous recommandons de faire estimer votre bien à mettre en vente par un professionnel qualifié, un agent immobilier ou un courtier. En effet, le montant du prêt relais qui vous sera accordé va dépendre de cette estimation, il est donc important de tenir compte d'un prix juste.

Sachez également que vous pouvez négocier le taux d'emprunt avec votre banquier, et tenter d'en obtenir un plus bas, et également augmenter votre capacité d'endettement (jusqu'à 38% au lieu des 33 habituels), mais, pour cela, il vous faut présenter un dossier et un profil solide. Il est donc recommandé d'être très vigilant et de faire attention à ses finances dans les mois précédents la demande de prêt relais.