Qu'est ce qu'une résidence principale ?

Résidence principale : définition

Votre résidence principale correspond au logement que vous occupez la majeure partie de l'année. D'un point de vue légal, une résidence principale doit être occupée par le contribuable pendant au moins huit mois de l'année. Cette durée peut être abaissée sous certaines conditions : pour raisons de santé, par obligations professionnelles ou cas de force majeurs. Pour l'administration fiscale, votre résidence principale correspond à votre lieu d'habitation au 31 décembre de l'année concernée par l'imposition.

Si vous possédez plusieurs résidences, vous devez déterminer votre résidence principale. Les autres logements seront considérés comme vos résidences secondaires. Sauf cas exceptionnels, il n'est pas possible de posséder plusieurs résidences principales. Dès lors, votre lieu d'habitation premier correspond au logement dans lequel vous avez le plus d'attaches. Il s'agit le plus souvent du logement dans lequel vous habitez avec votre famille. Votre résidence principale abrite également vos intérêts professionnels et matériels.

Dans le cadre d'un mariage ou d'un pacs, l'administration fiscale autorise les partenaires à avoir chacun leur propre résidence principale. Dès lors, chacun est imposé sur ses propres revenus et l'administration fiscale exige deux déclarations différentes. Pour bénéficier de cette dérogation, ces derniers doivent soit :

• Être mariés sous le régime de la séparation des biens et vivre dans deux logements séparés (par choix ou par obligation) ;
• Être en instance de divorce ou de séparation des corps et être logés séparément ;
• Abandonner le domicile conjugal et percevoir des revenus distincts.

Bon à savoir : si elles se rejoignent souvent dans les faits, la résidence et le domicile sont deux dénominations à ne pas confondre. La notion de domicile renvoie à l'adresse légale du contribuable, c'est-à-dire l'adresse enregistrée sur le registre de la population communale. C'est au domicile que seront adressés les actes officiels. La notion de résidence renvoie quant à elle au lieu d'habitation d'une personne.

Justifier de sa résidence principale

Classiquement, une résidence principale est un appartement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ou une maison. Toutefois, il peut également s'agir d'un logement insolite (bateau, yourte, etc.), à partir du moment où vous pouvez le justifier.

Pour attester de votre lieu de résidence, vous pouvez notamment fournir à l'administration fiscale :

• Une attestation d'assurance habitation ;
• Un bulletin bancaire avec mention de votre adresse ;
• Une facture d'électricité, de gaz, d'eau, d'internet ou de téléphone fixe ;
• Un avis de taxe foncière ;
• Une attestation rédigée par un voisin ou le maire de votre commune et signée par le notaire.

Les avantages fiscaux accordés au propriétaire d'une résidence principale

En France, être propriétaire d'une résidence principale ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux : abaissement des taxes, exonération de plus-value immobilière, déduction de certains frais de travaux avant calcul de l'imposition, etc. Zoom sur cette fiscalité avantageuse.

Taxe d'habitation : disparue en 2023

La taxe d'habitation était un impôt appliqué à chaque propriétaire d'un bien immobilier. Elle était calculée sur la base de la valeur locative cadastrale de la maison ou de l'appartement.

La taxe d'habitation bénéficiait d'un abattement lorsqu'elle s'applique à une résidence principale. La réduction était de 30 % en 2021 et 65 % en 2022. Cette taxe sur la propriété a été définitivement supprimée en 2023.

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local dû par tous les propriétaires ou usufruitiers d'un bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle s'applique aussi bien à votre résidence principale qu'à vos éventuelles résidences secondaires.

Le calcul de cette taxe se base sur la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond au loyer théorique que le bien pourrait générer s'il était loué. Cette valeur est ensuite multipliée par les taux d'imposition fixés par les collectivités territoriales.

Pour votre résidence principale, plusieurs cas d'exonération ou de réduction sont possibles :

• Les personnes âgées de plus de 75 ans peuvent bénéficier d'une exonération totale, sous conditions de ressources
• Les personnes âgées de 65 à 74 ans peuvent obtenir un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur leur taxe foncière, sous conditions de ressources
• Les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) peuvent être totalement exonérés
• Un mécanisme de plafonnement limite l'imposition à 50 % des revenus du foyer fiscal pour la résidence principale

Dans le cas d'un logement neuf, vous pouvez bénéficier d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison. Cette exonération s'applique automatiquement, sans démarche particulière de votre part.

Si vous vendez votre résidence principale en cours d'année, vous restez redevable de la totalité de la taxe foncière pour l'année entière, car c'est la situation au 1er janvier qui est prise en compte. Toutefois, il est d'usage de prévoir dans l'acte de vente une répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur.

Plus-value immobilière lors de la vente

La plus-value correspond au bénéficie issu de la cession d'un bien immobilier, à savoir la différence entre son prix d'achat et son prix de vente. Dans le cadre de la vente d'une résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt, quelle que soit la durée de détention du bien et son montant. L'exonération de l'imposition sur la plus-value s'applique à la fois au prix de vente du bien et à ses dépendances immédiates : garage, cave, jardin privé, parking jusqu'à un kilomètre autour du logement, etc. Pour cela, les dépendances immédiates doivent être vendues en même temps que le logement. Toutefois, la vente peut être séparée en plusieurs lots et cédée à différents acquéreurs.

Pour bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, vous devez avoir occupé le logement jusqu'au moment de la vente ou au maximum un an avant la transaction immobilière. Si vous avez déménagé avant de mettre en vente votre ancienne résidence principale, vous ne devez ni l'avoir loué ni prêté à titre gratuit à des proches. Dans le cas contraire, vous ne serez pas éligible à l'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière. Autre condition d'exonération en lien avec la plus-value : le financement d'une résidence principale grâce à la plus-value issue de la vente d'une résidence secondaire. Sous certaines conditions, une exonération d'impôt s'applique alors. Pour en bénéficier, vous devez :

• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années qui précèdent l'opération immobilière et l'obtention de la plus-value;
• Concrétiser votre investissement dans un délai maximum de deux ans.

Le montant de la plus-value immobilière est calculé par un notaire. Ce dernier s'occupe également de sa déclaration et de son règlement auprès de l'administration fiscale. Par la suite, le montant de la plus-value doit être indiqué sur le formulaire 2042-C au moment de la déclaration de revenus. En cas d'exonération de plus-value, il n'est pas nécessaire d'indiquer son montant lors de votre déclaration fiscale.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La résidence principale bénéficie d'un abattement à hauteur de 30 % de sa valeur sur le marché immobilier (valeur vénale) avant calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Pour bénéficier de cette fiscalité avantageuse, votre logement ne doit pas dépendre d'une Société Civile Immobilière de gestion (SCI).

Cet avantage concerne uniquement les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable est supérieure à 1,3 million d'euros.

Travaux

Être propriétaire d'une résidence principale vous permet de récupérer certains coûts liés à vos travaux sous la forme de crédits d'impôt. Accordé jusqu'en 2021, le plus connu était le CITE, le Crédit d'Impôt Transition Énergétique accordé pour les travaux effectués sur les performances énergétiques d'un logement. Il a depuis été remplacé par différentes primes à destination des ménages les plus modestes.

Cependant, d'autres travaux bénéficient toujours d'un crédit d'impôt. Il s'agit notamment des transformations de logement liées au vieillissement ou au handicap d'une personne habitant dans le bien. La déduction peut alors représenter jusqu'à 25 % du montant de l'imposition.

Emprunts immobiliers

Devenir propriétaire d'une résidence principale ouvre droit à des crédits avantageux mis en place par le gouvernement. En fonction de la situation de votre foyer et de vos ressources, vous pourrez notamment solliciter :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un crédit sans intérêts d'emprunt destiné aux primo-accédants. Accordé sous conditions de revenus et d'emplacement géographique, le PTZ peut couvrir jusqu'à 30 % du montant total de l'investissement.
• Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) accordé aux foyers modestes souhaitant investir dans l'immobilier neuf. Le Prêt d'Accession Sociale peut également être accordé pour un investissement dans l'immobilier ancien, à condition d'effectuer d'importants travaux de rénovation (pour un montant minimum de 4 000 €). Le PAS peut prendre en charge jusqu'à 100 % du montant de l'achat de votre résidence principale.
• Le Prêt Action Logement (PAL), accordé en complément d'un autre crédit pour l'achat ou la construction de votre résidence principale. Le Prêt Action Logement est réservé aux salariés d'une entreprise privée d'au moins dix personnes.

Ces emprunts immobiliers soutenus par l'État et les collectivités locales facilitent l'accession à la propriété.

Résidence principale : les cas particuliers

Logement social

En tant que bénéficiaire d'un logement social, ce dernier doit obligatoirement être occupé au titre de résidence principale. En effet, il n'est pas possible d'occuper un logement social en tant que résidence secondaire. Sauf motif légitime, vous devrez donc justifier d'une occupation minimum de huit mois.

Attention, dans le cas contraire, le bailleur est en droit de résilier le bail d'habitation (après assignation en justice suivie d'une prononciation d'expulsion).

Départ en maison de retraite

Lors d'un départ en maison de retraite, il est tout à fait possible de conserver sa résidence principale pour la louer ou la céder à sa famille en héritage. À la suite du déménagement, le logement ne sera plus considéré comme le lieu d'établissement principal. Il ne pourra donc plus bénéficier des avantages fiscaux appliqués au titre de la résidence principale (exonération d'impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente du bien, abattements, etc.).

Cependant, en cas de vente du logement dans l'année qui suit l'entrée en maison de retraite, l'exonération sur la plus-value reste effective.

Mise en location

En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous avez la possibilité de louer une partie de votre bien immobilier. La location peut intervenir sur de courtes périodes (vacances scolaires par exemple) ou de façon durable.

Attention, il n'est pas possible de louer l'intégralité de sa résidence principale. En effet, sans pouvoir habiter votre bien, il ne vous sera pas possible de le déclarer comme votre lieu d'habitation premier.

Bon à savoir : il n'est pas obligatoire d'être propriétaire d'une résidence principale pour investir dans un logement locatif. En effet, vous pouvez tout à fait investir dans l'immobilier tout en étant locataire de votre logement.

Obligations professionnelles

Pour des raisons professionnelles, certains actifs se voient dans l'obligation d'occuper un autre logement que leur résidence principale. Dans ce cas, les dépenses liées à l'habitation professionnelle peuvent être en partie déduites du revenu fiscal avant calcul de l'impôt. Des éléments justificatifs devront toutefois être portés à la connaissance de l'administration fiscale afin de prouver l'utilité des deux biens.

Changement d'une résidence principale en résidence secondaire

Vous avez acquis un nouveau bien immobilier et vous souhaitez changer de logement principal tout en conservant votre résidence actuelle ? Dans ce cas, vous devez effectuer un changement de résidence principale. Pour cela, vous devez :

• Informer l'administration fiscale de votre changement d'adresse. Les démarches sont à réaliser auprès de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP).
• Faire suivre votre courrier à votre nouvelle adresse (facture, impôt, etc.).
• Déclarer votre changement de résidence principale aux principaux organismes administratifs : centre des impôts, fournisseurs d'énergie, banque, assurances, etc.