Peut-on acheter sa résidence principale avec une SCI ?

Définition des termes

On considère que la résidence principale d’une personne ou d’un ménage correspond à son principal lieu d’habitation. La résidence principale doit donc être occupée au moins 6 mois par an pour être considérée comme telle.

Une SCI est une Société Civile Immobilière qui est nécessairement créée par plusieurs associés afin d’acheter puis de gérer un patrimoine immobilier. Elle présente de nombreux avantages : facilité de la transmission des immeubles, limitation des frais, alternative au régime de l’indivision. C’est donc une forme juridique particulièrement appréciée par les investisseurs immobiliers et les familles qui organisent la gestion de leur patrimoine immobilier. Un autre avantage est qu’il est possible d’habiter dans l’immeuble de la société gratuitement, ou en souscrivant un bail onéreux.

Il n’y a aucune incompatibilité entre résidence principale et SCI, et il est donc possible de mettre sa résidence principale en SCI. Un couple qui achète un bien immobilier pour y établir sa résidence principale doit donc identifier les avantages et les inconvénients de le détenir en nom propre ou au travers d’une SCI. Il pourra ainsi identifier en fonction de sa situation personnelle quel régime est le plus avantageux.

Quels sont les avantages de la SCI en résidence principale ?

Les avantages sont différents selon la situation du couple : marié, pacsé, en concubinage

Si le couple est marié, une SCI prend le pas sur les règles fixées par le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts qui prévoit que tout bien acquis individuellement par l’un d’entre eux postérieurement au mariage est détenu en commun par le couple. Dans ce cas de figure, chacun des époux est propriétaire de la moitié du bien. Avec une SCI, les époux peuvent décider d’une répartition de la propriété différente (par exemple 65 % des parts sociales et donc de la résidence principale pour l’un et 35 % pour l’autre).

Si le couple est pacsé ou en concubinage, la création d’une SCI leur permet d’assurer la protection du conjoint survivant en cas de décès. Lors de la constitution de la société, chaque conjoint reçoit 50 % des parts sociales. Chacun détient ses propres parts sociales en nue-propriété, et celles de l’autre en usufruit. Ainsi, en cas de décès, le conjoint survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts jusque-là détenues par le conjoint décédé, et bénéficie ainsi de la pleine jouissance de la résidence principale. Les héritiers reçoivent la nue-propriété des parts.

Faciliter la transmission de la résidence principale

Si le couple crée une SCI pour sa résidence principale, un des avantages majeurs est celui de la transmission du bien immobilier. Du fait du mécanisme des abattements successifs sur donations de parts sociales, les héritiers peuvent recevoir le logement sans avoir à payer de droits de succession. Si la résidence principale est détenue en nom propre, elle ne peut être donnée qu’en une seule fois. Et lorsque sa valeur dépasse le montant de l’abattement (100 000 € par enfant par tranche de 15 ans), le bénéficiaire se doit de payer des droits de mutation allant de 5 à 45 % de la valeur du bien. Avec une SCI, les parents peuvent éviter les droits de mutation en donnant à chaque enfant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans.

Être exonéré d’impôt sur la plus-value au moment de la vente du bien

Normalement la revente d’un bien immobilier implique le paiement d’un impôt sur la plus-value (qui est calculé en soustrayant le prix d’achat au prix de vente). Mais si ce bien est la résidence principale du vendeur, il est possible de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la SCI. Les modalités d’application diffèrent selon les modalités de mise à disposition du bien au bénéfice du couple.

Optimiser la fiscalité du foyer

Un autre avantage pour les résidences principales détenues au travers d’une SCI est qu’il permet de réduire le montant des impôts du foyer fiscal. Cela du fait que les charges du logement sont plus élevées que la contrepartie versée à la SCI par le couple pour l’occupation du logement. La SCI est alors en déficit foncier puisque ses dépenses sont plus importantes que ses bénéfices et ce qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Même si la SCI présente de multiples avantages, certains inconvénients peuvent s’avérer contraignants et inciter à considérer d’autres formes juridiques d’achat.

Une SCI est lourde à constituer

Il est en effet nécessaire d’effectuer un certain nombre de démarches dont les coûts peuvent être importants : rédaction des statuts, publication de l’avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales, frais d’immatriculation, etc.

Risque de requalification de l’usage du déficit foncier en abus de droit

Il est parfois possible que l’administration fiscale considère l’usage du déficit foncier comme un abus de droit, et les sanctions sont alors sévères. Pour éviter cela, il est recommandé de ne pas créer une SCI suite à la réalisation de travaux ou d’opérations d’amélioration du bien, qui auront pour conséquence d’augmenter le montant des charges associées au bien.

L’exclusion de l’abattement lors du calcul du montant de l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique à tout contribuable dont la valeur nette du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros. Si la résidence principale est détenue en nom propre, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur la valeur du bien, ce qui lui permet de diminuer le coût de l’impôt. Si elle est détenue au travers d’une SCI, l’abattement n’est pas applicable, et la société doit alors payer l’IFI au complet.

Le choix d’acheter sa résidence en nom propre ou à travers une SCI est donc à étudier au cas par cas, en fonction de sa situation personnelle et des avantages et inconvénients cités ci-dessus.