Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?

Quelle différence entre une résidence principale et une résidence secondaire ?

Définition résidence principales et secondaires

La résidence principale correspond au logement occupé de manière habituelle et effective pendant au moins 8 mois de l'année. C'est le lieu où vous passez la majeure partie de votre temps et où se concentrent vos centres d'intérêts personnels et professionnels.

La résidence secondaire désigne, quant à elle, tout logement utilisé pour des séjours ponctuels, notamment les week-ends et les vacances. Un même foyer fiscal ne peut déclarer qu'une seule résidence principale, les autres biens immobiliers étant automatiquement considérés comme secondaires.

Cette distinction fondamentale détermine non seulement la valeur vénale du bien sur le marché immobilier, mais influence également l'ensemble des obligations administratives et fiscales qui s'y rattachent.

Citons les différences entre la résidence principale et la résidence secondaire.

Selon la loi, on parle de résidence principale, lorsqu’il s’agit d’un logement dans lequel une personne va résider la majeure partie de l’année avec sa famille et cette adresse lui servira pour ses activités principales et ses démarches administratives. Tandis qu’une résidence secondaire est tout logement n’étant pas une résidence principale. Cela peut être un logement occupé seulement quelques semaines ou mois dans l’année ou encore un logement acheté dans le cadre d’un investissement locatif.

Outre la manière d'occuper le logement, les fiscalités appliquées sur chacun des logements sont le point de différence le plus important. Voyons cela en détail :

La fiscalité de la résidence principale

Du côté de la résidence principale, les propriétaires bénéficient de nombreux avantages fiscaux :

• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur la valeur du bien ;
• Taxe d’habitation : une exonération partielle ou totale pour 80 % des foyers (La totalité de ces redevables sera exonérée de cette taxe en 2023) ;
• Exonération de la taxe sur la plus-value immobilière ;
• Taxe foncière : une exonération totale pour les cas bénéficiant de l’ASI, l’ASPA, l’AAH et les séniors de plus de 75 ans, le tout sous condition de ressources ;
• Crédit d’impôt Transition Énergétique (CITE) remplacé par le dispositif Ma Prime Rénov et qui est attribué sous certaines conditions (revenus, situation géographique du logement, nature des travaux...), et versé à la fin des travaux de rénovation énergétique.

La fiscalité de la résidence secondaire

Pour ce qui est de la résidence secondaire, peu d'avantages sont envisageables pour les propriétaires :

• Une majoration de la taxe d’habitation pour certaines communes sous conditions ;
• Une exonération de la taxe foncière pour certains cas (âge, ressources, situation d’handicap).

Quand la résidence principale devient-elle secondaire ?

La transformation d'une résidence principale en résidence secondaire s'opère dès que vous n'occupez plus le logement de manière habituelle et effective. Un changement de situation professionnelle, comme la démocratisation du télétravail, peut vous amener à passer plus de temps dans votre autre bien immobilier.

Le statut change également lors d'un déménagement dans un établissement spécialisé, comme une maison de retraite. Dans ce cas, votre ancien domicile devient automatiquement une résidence secondaire au 1er janvier de l'année suivant votre admission.

La consommation énergétique et les factures associées constituent des indicateurs clés pour l'administration fiscale. Une faible utilisation des services sur une période prolongée peut entraîner la requalification du bien en résidence secondaire.

Inverser sa résidence principale et secondaire : pourquoi faire ?

Inverser sa résidence principale en résidence secondaire est une technique très utilisée par un bon nombre de propriétaires et cela peut être pour de nombreuses raisons.

Changer pour des meilleures conditions de vie

Partir vivre dans un plus grand espace avec un extérieur en campagne, en montagne ou en mer est aujourd’hui un objectif de vie pour de nombreux citadins souhaitant s’éloigner des villes et bénéficier d’une meilleure qualité de vie, notamment depuis la pandémie (Covid-19).

L'imposition lors de la vente du logement

Force est de constater que les plus-values réalisées lors d’une vente d’une résidence principale sont exonérées d'impôt sur la plus-value, et ce quel que soit le montant de vente, tandis que les gains d'une vente d’une résidence secondaire sont imposés à un taux de 36,2% (pour un bien détenu depuis moins de 30 ans) : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. De ce fait, il faut détenir son bien durant plus de 22 ans pour exonérer la plus - value d'impôt sur le revenu, et pendant plus de 30 ans pour être exonéré sur les prélèvements sociaux. Sans compter la surtaxe sur les plus - values supérieure à 50 000 € (19%) ajoutée depuis la réforme d e la loi des finances de 2013.

La mise en location

La qualité de vie et la plus - value ne sont pas les deux seules raisons qui incitent les propriétaires à vouloir inverser leurs résidences principales et secondaires. La mi se en location du bien est aussi un motif qui justifie cette opération. En effet, lors de la location d’une résidence principale aucune formalité particulière ni autorisation n’est requise si la location se fait dans une limite de 4 mois par an.

Cependant, pour la mise en location d’une résidence secondaire, les procédures sont relativement lourdes. En effet, vous êtes contraint à réaliser une demande d’autorisation et/ou déclaration (selon la localisation du bien) à la mairie avant de louer et de déclarer le louage aux impôts.

Comment inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire ?

La démarche à suivre pour inverser sa résidence principale et secondaire est simple en apparence, car il suffit d’effectuer un changement de résidence. Concrètement, il vous faudra réaliser une déclaration auprès de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

Ceci-dit, il faut savoir que cette opération est risquée, du fait que l’administration fiscale effectue de nombreux contrôles et n’hésitera pas à requalifier le logement prétendument “principal” en résidence secondaire si le déménagement ne coche pas toutes les conditions ou qu'il ne paraît pas réel.

Combien de temps faut-il passer dans l’habitation après inversement pour qu’elle soit considérée comme résidence principale ?

L’administration fiscale n’a pas fixé de durée d’occupation minimale, mais il est important pour vous de justifier que le logement est suffisamment habit é pour être qualifié de résidence principale. Pour s’assurer que le contribuable occupe bien le logement, l’administration fiscale prendra le temps de contrôler le changement et de vérifier divers éléments dont :

• L’adresse de la résidence secondaire : le bien considéré comme résidence secondaire devra être l’adresse bancaire, celle de la taxe foncière et la taxe d'habitation, mais aussi celle reconnue par la Sécurité Sociale...
• Le changement d’adresse doit inclure tout le foyer (les deux conjoints et les enfants) et un changement d’école sera également nécessaire pour les enfants.

Conseil : il est recommandé de laisser relativement un peu de temps entre ces changements administratifs et la mise en vente effective du logement (entre une ou deux échéances fiscales importantes comme le paiement de la taxe foncière par exemple).

Déclaration en cas de changement

En outre, ce changement d’adresse implique aussi d’autres changements. En effet, vous devez informer différents organismes du déménagement, notamment :

• Les différents organismes d’assurance qui vous couvrent ;
• La banque qui prend en charge votre compte bancaire et vos éventuellement vos crédits ;
• L’ensemble de vos fournisseurs d'énergie...
• Le centre des impôts.