Investir dans l'immobilier neuf : Guide complet

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

La sécurité et la stabilité de l’investissement immobilier

Contrairement à d’autres formes de placement comme l’assurance-vie ou les actions, l’investissement immobilier est un investissement tangible. Il s’appuie sur un actif physique, comme un appartement, une maison ou même une place de parking. Cette tangibilité rassure les investisseurs, car un bien immobilier conserve toujours une valeur marchande.

L’immobilier offre également une protection contre l’inflation : alors que le coût de la vie augmente, les loyers suivent généralement cette tendance, garantissant des revenus réguliers. Ainsi, un logement bien situé devient une véritable source de sécurité à court terme et à long terme.

Un investissement rentable pour constituer un patrimoine

L’immobilier locatif est particulièrement attractif pour sa rentabilité. En misant sur une mise en location, vous pouvez bénéficier de revenus réguliers, appelés « revenus locatifs », qui peuvent couvrir vos mensualités de remboursement. Une fois le prêt remboursé, ces loyers se transforment en revenus passifs, renforçant ainsi votre pouvoir d’achat.

De plus, la valorisation du bien augmente souvent avec le temps. Investir aujourd’hui dans un mètre carré peut rapporter deux à trois fois plus dans une dizaine d’années, surtout dans des zones à forte demande locative.

Tout savoir sur l'immobilier : les différents types d’investissements immobiliers

L’immobilier locatif classique : une solution éprouvée

L’investissement locatif classique consiste à acheter un logement pour le louer à des particuliers. C’est une option très populaire parmi les investisseurs immobiliers, car elle offre une grande flexibilité.

• Avantages : Revenus réguliers, potentiel de plus-value à la revente, gestion simplifiée si le bien est bien situé.
• Inconvénients : Nécessité de couvrir le montant des charges (taxe foncière, entretien) et risque de vacance locative.

Si vous débutez, privilégiez des petites surfaces comme un studio ou un deux-pièces dans des zones prisées par les jeunes actifs, proches des universités ou des bassins d’emploi. Ces logements génèrent souvent un bon rendement au mètre carré.

Les résidences gérées : pour une gestion simplifiée

Les résidences gérées, telles que les EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes), les résidences étudiantes ou de tourisme, offrent une gestion déléguée par un exploitant.

• Avantages : Gestion simplifiée, revenus garantis par un bail commercial, et fiscalité avantageuse.
• Inconvénients : Dépendance à la solidité financière de l’exploitant et faible flexibilité en cas de revente.

Pour un investissement immobilier rentable dans ce domaine, choisissez des résidences situées dans des zones où la demande est forte (villes universitaires, destinations touristiques, etc.).

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Acheter un bien immobilier neuf en VEFA signifie acheter sur plan. Ce type d’investissement présente des avantages uniques :

• Avantages : Frais de notaire réduits, garanties constructeur, et conformité aux normes énergétiques récentes.
• Inconvénients : Délais de livraison parfois longs.

L’immobilier commercial et professionnel

Investir dans des bureaux ou des locaux commerciaux peut offrir des rendements élevés, souvent supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel.

• Avantages : Baux plus longs, rendements attractifs et locataires professionnels.
• Inconvénients : Budget d’investissement élevé et forte dépendance à la santé économique des entreprises.

SCPI : Investir dans l’immobilier sans acheter un bien physique

La pierre-papier, via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), est une solution idéale pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans gérer un bien directement.

• Comment cela fonctionne ? Vous achetez des parts d’une SCPI qui gère un parc immobilier (bureaux, commerces, logements) et percevez une partie des loyers en fonction de vos parts.
• Avantages : Investissement accessible à partir de quelques centaines d’euros, diversification du portefeuille et gestion déléguée.
• Inconvénients : Les rendements peuvent fluctuer, et il existe un risque de perte de capital en cas de crise immobilière.

Les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre investissement

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Ce dispositif permet aux particuliers de louer des biens meublés avec un régime fiscal avantageux.

• Avantages fiscaux : Amortissement des biens, abattement de 50 % sur les revenus locatifs avec le régime micro-BIC.
• Idéal pour : Les investisseurs dans les petites surfaces (studios, T2) ou dans les résidences gérées.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est une stratégie efficace pour réduire ses impôts. Il s’applique lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes) dépassent les revenus locatifs.

• Avantages fiscaux : Les déficits peuvent être déduits de vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an.
• Idéal pour : Les investisseurs dans des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation.

Comment financer son investissement immobilier ?

Les prêts bancaires : taux fixes et variables

Le financement par prêt bancaire est le levier principal pour investir dans l’immobilier. Vous pouvez choisir entre :

• Un prêt à taux fixe : Votre mensualité reste constante pendant toute la durée du prêt, offrant une grande sécurité.
• Un prêt à taux variable : Le taux d’intérêt évolue en fonction des conditions du marché. Cette option est intéressante en période de taux bas.

L’apport personnel : est-il obligatoire ?

Un apport personnel n’est pas toujours nécessaire pour financer un investissement immobilier. Les banques peuvent accepter un prêt à 100 %, voire 110 % (frais annexes inclus), en fonction de votre profil financier. Toutefois, disposer d’un apport permet souvent de :

• Réduire le coût total du crédit.
• Obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.
• Rassurer les banques et faciliter l’acceptation de votre dossier.

Stratégies pour emprunter à moindre coût

• Comparer les offres bancaires : Faites jouer la concurrence entre les établissements financiers.
• Faire appel à un courtier immobilier : Ce professionnel négocie les meilleures conditions pour vous.
• Soigner son profil emprunteur : Un bon dossier (CDI, taux d’endettement faible, stabilité financière) vous permet d’obtenir de meilleures conditions.

Les critères essentiels pour choisir un bien immobilier

L’emplacement : la clé de tout projet immobilier

Un bon emplacement est déterminant pour assurer la rentabilité et la valorisation de votre investissement immobilier. Voici les critères à considérer :

• Proximité des commodités : écoles, transports, commerces.
• Attractivité économique : zones avec un fort bassin d’emploi.
• Demande locative : privilégiez les villes étudiantes, les quartiers en développement ou les centres urbains.

Le type de bien : neuf, ancien ou rénové

• Neuf : Idéal pour réduire les frais de notaire et bénéficier des garanties constructeurs.
• Ancien : Offre souvent des prix d’achat attractifs et un charme particulier, mais peut nécessiter des travaux.
• Rénové : Combine les avantages du neuf et de l’ancien avec une fiscalité optimisée grâce au déficit foncier.

Investissement locatif : surveiller la demande dans la région

Avant d’acheter, analysez le marché locatif local :

• Qui sont les locataires potentiels (étudiants, familles, seniors) ?
• Quels sont les loyers pratiqués dans la région ?
• Existe-t-il une forte concurrence ?

Le prix d’achat et le montant des charges

Acheter à un prix compétitif est essentiel pour maximiser votre retour sur investissement. Comparez les prix au mètre carré dans la zone et tenez compte des charges annuelles, comme la taxe foncière et les frais de copropriété.

La capacité d’endettement et le financement

Évaluez vos capacités d’endettement en tenant compte de vos revenus, de vos charges existantes et de la mensualité de remboursement que vous pouvez assumer. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour obtenir un prêt au meilleur taux.

Les erreurs à éviter lors d’un investissement immobilier

1. Sous-estimer les charges et frais annexes : Taxe foncière, charges de copropriété, frais d’entretien, travaux imprévus…
2. Ne pas étudier le marché locatif : Un bien mal situé ou avec une faible demande peut entraîner des vacances locatives prolongées.
3. Investir sans stratégie claire : Définissez vos objectifs (rendement, constitution de patrimoine, revente) avant de vous lancer.
4. Négliger les travaux nécessaires : Pour un bien ancien, vérifiez l’état du bien avant l’achat pour éviter les mauvaises surprises.
5. Se précipiter : Analysez les opportunités et ne vous laissez pas influencer par des offres trop attractives pour être vraies.

Où investir en 2025 ? Les meilleures zones pour un placement immobilier rentable

Pour un projet immobilier réussi en 2025, privilégiez les régions suivantes :

• Les grandes métropoles : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse offrent une demande locative constante.
• Les villes moyennes dynamiques : Montpellier, Nîmes, et Annecy attirent de plus en plus de jeunes actifs et familles.
• Les zones touristiques : Investir dans une résidence secondaire ou un bien locatif saisonnier peut offrir une excellente rentabilité.

Conclusion

Investir dans l’immobilier neuf est une opportunité unique pour allier sécurité, confort et rentabilité. Grâce à ses avantages fiscaux, ses garanties constructeurs et ses performances énergétiques, l’immobilier neuf constitue un placement idéal pour se constituer un patrimoine immobilier tout en répondant aux exigences des locataires d’aujourd’hui.

Si vous hésitez encore ou souhaitez être guidé dans votre projet, n’attendez plus pour faire le premier pas. Les conseillers Cogedim sont à votre disposition pour vous accompagner de A à Z dans la réalisation de votre investissement. Que ce soit pour identifier les meilleures opportunités, évaluer la rentabilité d’un projet ou simplement répondre à vos questions, nos experts sont là pour vous aider à concrétiser votre ambition d’investir dans l’immobilier neuf.

Prenez rendez-vous dès aujourd’hui avec un de nos conseillers et faites le choix d’un investissement durable et rentable.