Acheter en nue-propriété : solution d’investissement particulièrement sereine

Il repose sur le démembrement de propriété qui partage, pour une durée définie, les deux droits constitutifs de la pleine propriété :

• L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier sans en avoir l’usage pendant une durée définie.
• L’usufruitier dispose du droit d’usage du bien. Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien pendant toute la période d’usufruit.

Peu connu du grand public, l’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation comme Nantes, Lille ou le Grand Paris. Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement, ou existants réhabilités non meublés.

L'investisseur nu-propriétaire bénéficie dès l'acquisition, d'une décote sur son prix d'achat de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu'il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Parallèlement, l'usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien, assure l'entretien du logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien. 

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l'état par l'usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

• louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires ;
• récupérer le bien pour y habiter ;
• revendre le bien avec une plus-value éventuelle.

L’investisseur bénéficie en parallèle :

• d’une déduction des intérêts d’emprunts* liés à son acquisition sur ses revenus foncier existants ou à venir ;
• d’un investissement qui n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI ;
• d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l'usufruitier pendant toute la durée ;
• d'une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value.

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d'acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d'origine.

Et pour les parents qui cherchent à anticiper leur succession, ils pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d'un calcul d'abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

Le nu-propriétaire est tout d’abord celui qui dispose de la propriété du bien . L’usufruitier est, quant à lui, l’individu qui exploite le bien afin de percevoir des loyers pendant la période de démembrement. En d’autres termes, l’achat en nue-propriété consiste à acheter les murs du bien sans pouvoir bénéficier du bien en lui-même pendant une période donnée. Dans ce contexte, quels sont les droits et obligations de chaque partie ?

Les droits et obligations d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose de la propriété du bien, qui sera géré pendant la période d’usufruit temporaire par l’usufruitier (bailleur social ou institutionnel). Au terme de cette période, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans démarche ou frais supplémentaire. La nue-propriété pourra être cédée à tout moment, avec poursuite de la période d’usufruit jusqu’à son terme, dans le respect des règles juridiques applicable et doit être enregistrée auprès des autorités compétentes.

L’usufruitier

L’usufruitier dispose de la jouissance du logement, du droit de louer le bien et d’en percevoir les loyers pendant la période d’usufruit temporaire. L’une de ses principales obligations consiste également à payer tous les frais ou taxes : les charges de copropriété courantes, taxe foncière et tous les frais d’entretien du logement pour le maintenir en bon état et permettre au locataire d’y habiter sans difficultés. Au terme de la période d’usufruit temporaire, l’usufruitier devra faire une remise en l’état du bien (conformément à la convention d’usufruit).

Il faut savoir que dans le cadre d’un achat en nue-propriété, le démembrement a une durée temporaire. Elle varie généralement entre 15 et 20 ans. Une fois ce délai écoulé, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire sans frais supplémentaire, et aura ainsi la possibilité d’utiliser son appartement à sa guise. Point important : l’usufruitier est tenu de faire une remise en l'état du logement au terme de la période d'exploitation.

Le principal avantage de la nue-propriété réside dans l’importante décote dont bénéficie l’investisseur. 30 à 40 % moins cher, ce n’est pas négligeable ! De ce fait, la nue-propriété vous permet de construire votre patrimoine immobilier à moindre coût.

Usufruitier : taxe foncière

Outre le prix attractif du logement, vous bénéficierez de plusieurs avantages au niveau de la fiscalité. L’investisseur est exonéré de taxe foncière, car celle-ci est payée par l’usufruitier pendant toute la durée de l'usufruit. Dans le cas de la revente du bien, la plus-value imposable sera plus avantageuse, car le nouveau prix d’acquisition est le même que le prix de la pleine propriété fixé à l’origine.

Ce type d’investissement est adapté à tous les types de profils d’acheteurs. C’est la solution idéale pour préparer sa retraite sereinement ou simplement se constituer un patrimoine à moindre coût sur le long terme.

^{*Les intérêts d'emprunts sont déductibles lorsque l'usufruit est détenu temporairement par un organisme agrée, une société d'économie mixte ou un organisme d'habitation à loyer modéré, autrement dit un bailleur social (article 31.l.1° et article 156.1.3° du CGI).}