Le guide du nu-propriétaire

Nu-propriétaire : définition

Être nu-propriétaire, qu'est-ce que c'est ? Avant de répondre à cette question, il nous faut définir le concept de démembrement de propriété, lui-même indexé à la notion de pleine propriété.

La pleine propriété d'un bien mobilier ou immobilier consiste à détenir les trois droits suivants :

• L'usus, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien. Le détenteur de ce droit peut ainsi habiter le logement, le laisser inoccupé ou encore le louer ;
• Le fructus, c'est-à-dire le droit de louer le bien et de percevoir les loyers issus de cette exploitation locative ;
• L'abusus, c'est-à-dire le droit de vendre, de modifier ou de détruire le bien.

La pleine propriété peut être divisée entre plusieurs personnes : on parle alors de démembrement de propriété. Dès lors, le nu-propriétaire est, avec l'usufruitier, l'une des deux personnes disposant du droit de propriété sur un bien mobilier ou immobilier. En cas de nue-propriété, les droits se répartissent de la manière suivante :

• L'abusus pour le nu-propriétaire. Ce dernier possède les murs du logement, mais ne dispose pas de sa jouissance. Il est néanmoins le seul à pouvoir décider de s'en séparer. Au terme du contrat ou en cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement.
• L'usus et le fructus pour l'usufruitier. L'usufruitier dispose du droit d'habiter ou d'exploiter le logement et de percevoir les fruits de son exploitation. Toutefois, il n'est pas propriétaire du bien. En contrepartie, il s'acquitte également des différentes taxes et charges rattachées au logement (taxe foncière, taxe d'habitation, IFI, etc.).

Devenir nu-propriétaire

Le démembrement d'un bien immobilier et la nue-propriété qui l'accompagne résulte soit :

• De dispositions légales. Selon la loi, un mineur de moins de 16 ans est considéré automatiquement comme le nu-propriétaire du logement de ses parents ;
• D'un contrat de vente ;
• D'une donation ;
• D'un legs par voie testamentaire.

Dans de très nombreux cas, la nue-propriété fait suite à un décès dans le cadre familial. En effet, lorsqu'un des deux parents vient à décéder, l'usufruit du bien immobilier revient au conjoint survivant tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.

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Répartition de la pleine propriété d'un bien entre nu-propriétaire et usufruitier

La répartition de la pleine propriété d'un bien immobilier entre nu-propriétaire et usufruitier dépend de la nature du contrat. En viager, l'attribution de la valeur fiscale est établie par un barème, lui-même fixé sur l'âge du donateur. Pour un démembrement de propriété temporaire, le taux de répartition dépend de la durée du contrat.

Démembrement en viager

La répartition de la pleine propriété entre nus-propriétaires et usufruitiers est précisée dans l'article 669-I du Code général des impôts. Ainsi, le nu-propriétaire reçoit :

• 10 % de la valeur fiscale si le donateur a moins de 21 ans ;
• 20 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 21 ans et 30 ans ;
• 30 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 31 ans et 40 ans ;
• 40 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 41 ans et 50 ans ;
• 50 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 51 ans et 60 ans ;
• 60 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 61 ans et 70 ans ;
• 70 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 71 ans et 80 ans ;
• 80 % de la valeur fiscale si le donateur a entre 81 ans et 90 ans ;
• 90 % de la valeur fiscale si le donateur a plus de 90 ans.

Démembrement temporaire

Dans le cadre d'un démembrement temporaire, le calcul de la répartition s'effectue de façon différente. Ainsi, le nu-propriétaire renonce à :

• 23 % du droit de propriété sur son bien immobilier pour un contrat d'une durée de 1 à 10 ans ;
• 46 % du droit de propriété sur son bien pour un contrat d'une durée de 11 à 20 ans ;
• 69 % du droit de propriété sur son bien pour un contrat compris entre 21 et 30 ans.

De manière générale, le nu-propriétaire cède la jouissance de son bien à un usufruitier pour une période de 15 à 20 ans. À la fin de cette période, il récupère la propriété pleine et entière.

Les droits du nu-propriétaire

Une acquisition en nue-propriété s'accompagne de droits pour le nu-propriétaire. Droit d'abusus, droit de veto sur certains baux, actif social et vote aux assemblées générales : voici les droits des nus-propriétaires dans le cadre d'un démembrement.

Le droit d'abusus

Le nu-propriétaire conserve le droit d'abusus sur son patrimoine. Par conséquent, il est le seul à pouvoir décider de le vendre, voire de le détruire. Sa mise en vente nécessite toutefois l'accord de l'usufruitier. De même, il est autorisé à céder ou vendre ce qu'il possède, c'est-à-dire sa nue-propriété.

L'établissement des baux

L'établissement des baux d'habitation classiques en lien avec un démembrement de propriété est un droit de l'usufruitier. Néanmoins, le nu-propriétaire doit également donner son accord lorsque les éléments du bail d'habitation sont de nature commerciale, rurale, artisanale ou industrielle. De même, le nu-propriétaire dispose d'un droit de veto sur les baux d'habitation dont la durée est supérieure à neuf ans.

L'actif social

Le nu-propriétaire perçoit les revenus relatifs à l'actif social, c'est-à-dire :

• Le remboursement de son apport financier ;
• La distribution des réserves ;
• Le versement du boni de liquidation éventuel.

Le vote aux assemblées générales

Lorsque le bien démembré est situé dans une copropriété, le nu-propriétaire représente l'usufruitier (ou les usufruitiers) au moment des assemblées générales.

Si le capital immobilier est divisé entre plusieurs nus-propriétaires, les différentes parties ont la possibilité de choisir leur représentant. En cas de désaccord, le titulaire du droit de vote aux assemblées générales est désigné par le président du tribunal judiciaire (selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965).

Les obligations légales du nu-propriétaire

Disposer de la nue-propriété sur des biens mobiliers ou immobiliers s'accompagne également d'obligations légales. Il s'agit principalement pour le nu-propriétaire d'assurer les grosses réparations, c'est-à-dire les travaux en lien avec le gros œuvre (murs, voûtes, toiture, poutres, portes et fenêtres, etc.). L'article 606 du Code Civil prévoit en effet que le nu-propriétaire s'assure de la solidité générale du bâti.

Toutefois, rappelons que :

• L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser ces gros travaux ;
• Le nu-propriétaire n'est pas obligé de réparer le bâtiment en cas de vétusté ou de destructions fortuites ;
• Les grosses réparations ne sont pas à la charge du nu-propriétaire si elles résultent d'une action de destruction de la part de l'usufruitier ;
• L'usufruitier n'est pas autorisé à réclamer une indemnité financière pour des travaux d'amélioration réalisés sur le bien.

Bon à savoir : en cas de négligence de la part du nu-propriétaire, l'usufruitier peut prendre à sa charge les frais relatifs aux gros travaux. Il pourra alors solliciter un dédommagement financier de la part du nu-propriétaire.

Droits et obligations de l'usufruitier

Pour l'usufruitier aussi, la nue-propriété s'accompagne de droits et d'obligations légales. Il dispose des principaux droits suivants :

• L'utilisation du bien immobilier (usus). L'usufruitier peut habiter le bien, le laisser inoccupé ou le proposer à la location ;
• La perception des fruits issus de l'exploitation du bien (fructus). Si le bien immobilier est loué, l'usufruitier est la personne qui perçoit les loyers (articles 583 et 584 du Code Civil) ;
• La conclusion des baux d'habitation ;

En contrepartie, l'usufruitier doit répondre aux obligations légales suivantes :

• Entretenir le bien immobilier (rénovation des peintures, ravalement de façades, système de chauffage, etc.) ;
• Adopter une attitude prudente et raisonnable vis-à-vis du bien partagé avec le nu-propriétaire ;
• S'acquitter des obligations fiscales (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.).

Fiscalité de la nue-propriété

Le nu-propriétaire bénéficie d'une fiscalité allégée. En effet, il ne dispose pas du droit de jouissance sur son patrimoine immobilier. Par conséquent, il n'est pas redevable des différents impôts en lien avec l'occupation et la détention d'un logement. Ainsi, c'est à l'usufruitier que revient notamment le paiement :

• De l'impôt sur les revenus fonciers si l'habitation est proposée à la location ;
• De l'impôt sur la fortune immobilière en cas de patrimoine supérieur à 1,3 million d'euros. Cet impôt peut toutefois être réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier notamment si le démembrement est issu d'une succession, d'un legs ou d'une donation ;
• Des impôts locaux : taxe foncière, taxe d'habitation. Le prix de la taxe foncière est supporté par le locataire si le bien est mis en location.

Toutefois, si le nu-propriétaire possède un patrimoine locatif, l'administration fiscale l'autorise à déduire les intérêts d'emprunts de son investissement en nue-propriété de ses autres revenus locatifs. Ce levier de défiscalisation permet ainsi de réduire le montant de l'impôt sur ses autres revenus fonciers. Enfin, en cas de revente, le nu-propriétaire est imposable sur la plus-value immobilière au prorata de ses droits.

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Un investissement en nue-propriété affiche nombre d'avantages. Parmi ses atouts, citons :

• La possibilité d'un achat à moindres frais. Un investissement en nue-propriété bénéficie d'une décote d'environ 30 à 40 % sur le prix d'estimation. Ce rabais correspond au montant des loyers que le nu-propriétaire aurait perçus durant la période de démembrement. Le principal avantage est que, contrairement à la perception des loyers, la réduction sur le prix n'est soumise à aucun aléa locatif.
• L'absence de charges. Les frais relatifs à la gestion et à l'entretien du bien sont à la charge de l'usufruitier.
• Un impact moindre sur la fiscalité. L'investissement en nue-propriété n'entraîne pas d'augmentation de l'impôt sur le revenu ni de taxe foncière supplémentaire. De plus, le bien est comptabilisé dans le patrimoine de l'usufruitier. Investir dans des biens en nue-propriété ne comporte donc pas de risque d'être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière.
• Une transmission facilitée du patrimoine. En cas de succession ou de donation, la nue-propriété permet aux héritiers de devenir propriétaires du patrimoine à moindres frais. En effet, les droits de transmission bénéficient d'une assiette fiscale minorée (article 669 II du Code général des impôts).
• Des conditions d'investissement souples (pas de durée de détention minimale, cession possible de la nue-propriété à tout moment, faible imposition sur la plus-value, etc.).

Fin de la nue-propriété suite au démembrement du droit de propriété

La fin de la nue-propriété fait suite :

• Au décès de l'usufruitier ;
• À l'expiration du contrat de démembrement établi pour une durée déterminée ;
• À la fusion ou à la consolidation des deux entités que sont l'usufruitier et le nu-propriétaire. Autrement dit, l'usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une seule et même personne ;
• Au non-usage du droit d'usufruit durant trente années ;
• À la perte totale du bien mobilier ou immobilier sur lequel s'exerce le démembrement de propriété (destruction dans un incendie par exemple) ;
• À la renonciation de l'usufruitier d'user de son droit d'usufruit ;
• À la vente du bien immobilier sous le régime de la pleine propriété ;
• À un abus de jouissance de la part de l'usufruitier (manquement à l'obligation d'entretenir le bien, actes de dégradation) ;
• Aux seize ans de l'enfant (dans le cadre d'un démembrement légal parents/enfants).

La fin de la nue-propriété entraîne dans le même temps la fin de l'usufruit.

Pleine propriété, nue-propriété et usufruit : quelles différences ?

Pour différencier les différents concepts que sont la pleine propriété, la nue-propriété et l'usufruit, gardez en tête que :

• La pleine propriété regroupe les trois droits que sont l'usus, l'abusus et le fructus sur un bien (immeuble ou mobilier) ;
• La nue-propriété octroie le droit de l'abusus sur un bien ;
• L'usufruit offre les droits d'usus et le fructus.