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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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Comme l’explique Matthieu Boniak, Directeur Commercial de Cogedim, \x3Ci>\x3Cspan style=\"color:#42145F;\">\x3Cstrong>« Avec la relance du prêt à taux zéro et des conditions d’emprunt particulièrement avantageuses pour les jeunes actifs, ce sont majoritairement des acheteurs plus jeunes qui arrivent sur le marché aujourd’hui rétablissant ainsi un parcours résidentiel. »\x3C/strong>\x3C/span>\x3C/i> Ce rajeunissement du profil des primo-accédants se traduit directement par une évolution des demandes. \x3C/p>\x3Cp>\x3Ci>\x3Cspan style=\"color:#42145F;\">\x3Cstrong>« La grande majorité des demandes se porte sur des appartements de 3 pièces et moins. 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Les jeunes primo-accédants, soutenus par des dispositifs comme le PTZ, jouent un rôle moteur dans cette transformation, en apportant de nouvelles attentes : des logements flexibles, optimisés et adaptés à un quotidien en constante évolution. \x3C/p>\x3Cp>En s’appuyant sur des typologies innovantes et une optimisation rigoureuse des espaces, Cogedim répond à ces besoins tout en préservant un niveau de confort élevé, notamment en matière d’acoustique et d’efficacité énergétique. À travers cette approche, Cogedim se positionne comme un acteur clé, capable d’accompagner les acheteurs d’aujourd’hui et de demain dans leur quête du logement idéal.\x3C/p>",format:"full_html",processed:"\x3Ch2>Une transformation des modes de vie qui redéfinit le logement \x3C/h2>\x3Cp>Les évolutions sociétales et économiques, comme l’essor du télétravail et la recherche d’équilibre entre vie personnelle et professionnelle, ont profondément influencé les intentions d’achat dans l’immobilier. 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À défaut de clauses particulières, la répartition est fixée de la manière suivante : les gros travaux à la charge du nu-propriétaire, les travaux d’entretien, d’amélioration et les petites réparations à la charge de l’usufruitier.\x3C/p>\x3Cp>Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont toutefois libres de décider d’une attribution différente des frais \x3Ci>via\x3C/i> des clauses de démembrement.\x3C/p>\x3Ch3>Les travaux de rénovation dits de « grosses réparations » à la charge du nu-propriétaire\x3C/h3>\x3Cp>Sauf clauses contraires, le nu-propriétaire doit s’acquitter des \x3Cstrong>grosses réparations\x3C/strong>. L’article 606 du Code civil précise la nature de ces travaux de rénovation comme étant ceux réalisés sur la structure et la solidité générale du bâtiment. 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Ce dédommagement sera calculé au regard de la plus-value apportée par les travaux réalisés sur l’immeuble.\x3C/p>\x3Cp>Depuis 2021, la loi prévoit également que l’\x3Cstrong>usufruitier\x3C/strong> prenne à sa charge une partie des gros travaux. Le montant de la participation est calculé sur la base de la valeur de l’usufruit. Plus la valeur de l’usufruit est élevée, plus la participation financière est importante. Cette nouvelle réglementation concerne encore peu de personnes, puisqu'elle s’applique uniquement aux usufruitiers nés après le 1er septembre 2021.\x3C/p>\x3Cp>Bon à savoir : l’usufruitier devra régler les frais des grosses réparations si celles-ci ont été provoquées par un \x3Cstrong>défaut d’entretien\x3C/strong> de sa part (article 605 du Code civil).\x3C/p>\x3Ch3>Les petites réparations et les travaux de rénovation relatifs à l’entretien à la charge de l’usufruitier\x3C/h3>\x3Cp>De son côté, l’usufruitier doit s’acquitter de tous les travaux relatifs à la \x3Cstrong>conservation du bien\x3C/strong> dans son état d’origine. Cette disposition inclut les travaux d’entretien et les petites réparations, notamment la rénovation des peintures, le remplacement des revêtements de sol, le ramonage de la cheminée, l’entretien du jardin, le nettoyage de la terrasse, la réparation d’une installation électrique, le rebouchage d’une fissure ou encore le remplacement d’un ballon d’eau chaude. 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Rénovation par le nu propriétaire : qui doit payer les travaux ?
Qui doit payer les travaux de rénovation en nue propriété ?
La répartition des travaux de rénovation en nue-propriété est déterminée par la nature des interventions engagées. Le Code civil impute par défaut le coût des gros travaux au nu-propriétaire, tandis que l’usufruitier doit assumer les frais d’entretien, les petites réparations et les travaux d’amélioration. Des clauses particulières peuvent cependant prévoir une répartition différente. Quelle que soit la solution retenue par les deux parties, il est indispensable de fixer les conditions en amont du démembrement de propriété de façon à prévenir tout litige. Entrons dans le détail.
Nue-propriété : qui paye quoi ?
Les articles 599, 605 et 606 du Code civil précisent la répartition des travaux réalisés dans le cadre d’un démembrement de propriété. À défaut de clauses particulières, la répartition est fixée de la manière suivante : les gros travaux à la charge du nu-propriétaire, les travaux d’entretien, d’amélioration et les petites réparations à la charge de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont toutefois libres de décider d’une attribution différente des frais via des clauses de démembrement.
Les travaux de rénovation dits de « grosses réparations » à la charge du nu-propriétaire
Sauf clauses contraires, le nu-propriétaire doit s’acquitter des grosses réparations. L’article 606 du Code civil précise la nature de ces travaux de rénovation comme étant ceux réalisés sur la structure et la solidité générale du bâtiment. Les gros travaux englobent :
La réparation des gros murs et des voûtes ;
Le rétablissement des poutres ;
La réfection d’une toiture dans son intégralité ;
La réparation des digues et des murs de soutènement ;
Les interventions sur une clôture entière ;
L’installation ou le renouvellement des systèmes électriques et sanitaires.
Le nu-propriétaire a l’obligation légale de supporter les frais des gros travaux de rénovation, mais l’usufruitier ne peut l’y contraindre. S’il le juge nécessaire, il peut cependant engager les travaux et solliciter un dédommagement auprès du nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit. Ce dédommagement sera calculé au regard de la plus-value apportée par les travaux réalisés sur l’immeuble.
Depuis 2021, la loi prévoit également que l’usufruitier prenne à sa charge une partie des gros travaux. Le montant de la participation est calculé sur la base de la valeur de l’usufruit. Plus la valeur de l’usufruit est élevée, plus la participation financière est importante. Cette nouvelle réglementation concerne encore peu de personnes, puisqu'elle s’applique uniquement aux usufruitiers nés après le 1er septembre 2021.
Bon à savoir : l’usufruitier devra régler les frais des grosses réparations si celles-ci ont été provoquées par un défaut d’entretien de sa part (article 605 du Code civil).
Les petites réparations et les travaux de rénovation relatifs à l’entretien à la charge de l’usufruitier
De son côté, l’usufruitier doit s’acquitter de tous les travaux relatifs à la conservation du bien dans son état d’origine. Cette disposition inclut les travaux d’entretien et les petites réparations, notamment la rénovation des peintures, le remplacement des revêtements de sol, le ramonage de la cheminée, l’entretien du jardin, le nettoyage de la terrasse, la réparation d’une installation électrique, le rebouchage d’une fissure ou encore le remplacement d’un ballon d’eau chaude. À savoir que les travaux d’entretien se définissent par opposition aux gros travaux. Par conséquent, il n’en existe aucune liste exhaustive.
Le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à réaliser les travaux indispensables à l’entretien du logement. En cas de refus de l'usufruitier, il est en droit d’engager les travaux avant de solliciter leur remboursement, et ce même en l’absence d’accord préalable entre les deux parties.
Le nu-propriétaire peut également demander à récupérer la pleine propriété de son bien si l’usufruitier ne répond pas à ses obligations. La loi l’autorise pour cela à visiter le bâtiment une fois par an afin de s’assurer de son bon entretien.
Bon à savoir : l’usufruitier n’a pas besoin de recueillir l’accord du nu-propriétaire pour effectuer les travaux de rénovation.
Les travaux de rénovation dits « d’amélioration » à la charge de l’usufruitier
En plus des travaux d’entretien et des petites réparations, l’usufruitier doit également s'acquitter des travaux de rénovation dits « d’amélioration ». Ces dépenses ne peuvent faire l’objet d’aucune indemnisation au moment de l’extinction de l’usufruit, quand bien même, ils auraient abouti à l’augmentation de la valeur du logement.
Sont notamment considérés comme des travaux d’amélioration :
La construction d’une piscine ;
La démolition, la reconstruction et/ou l’agrandissement du bâti d’origine.
Dérogations particulières relatives à la répartition du coût des travaux de rénovation
Le Code civil fixe des règles « par défaut ». Le droit français autorise toutefois chaque partie intéressée à prévoir des conventions particulières, à la seule condition qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public et aux bonnes mœurs (article 6 du Code civil).
Ces clauses particulières peuvent ainsi prévoir une répartition à la carte du coût des travaux. Des dispositions peuvent également être prises au sujet du paiement des charges et des impôts locaux.
Répartition des travaux de rénovation dans le cadre d’un logement en copropriété
La répartition des travaux est identique lorsque l’habitation est située dans un bâtiment en copropriété. Sauf clause contraire précisée dans le règlement de copropriété, nu-propriétaire et usufruitier sont débiteurs de leur propre part.
Lorsqu’il en est informé, le syndic de copropriété doit prendre en compte la situation de démembrement lors de l’appel des charges pour travaux ou l’appel des provisions.
L’inventaire pour prévenir les litiges liés aux travaux de rénovation
Dresser un inventaire des lieux est obligatoire avant la mise en place effective de l’usufruit. Semblable à un état des lieux, le document reprend l’ensemble des dégâts constatés en amont du démembrement et permet ainsi de limiter le risque de futurs contentieux.
Il est également important de préciser la répartition des dépenses en amont de la période d’usufruit.
En cas de conflit, nu-propriétaire comme usufruitier pourront saisir la justice ou solliciter l’autorisation d’effectuer les travaux auprès d’un juge.
Répartition fiscale du coût des travaux de rénovation
La distinction entre grosses réparations et travaux d’entretien n’est pas retenue sur le plan fiscal.
La personne qui peut déduire le montant des travaux réalisés du calcul de ses impôts est celle qui a supporté le coût financier de l’intervention.
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