Qui doit payer les travaux de rénovation en nue propriété ?

Nue-propriété : qui paye quoi ?

Les articles 599, 605 et 606 du Code civil précisent la répartition des travaux réalisés dans le cadre d’un démembrement de propriété. À défaut de clauses particulières, la répartition est fixée de la manière suivante : les gros travaux à la charge du nu-propriétaire, les travaux d’entretien, d’amélioration et les petites réparations à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont toutefois libres de décider d’une attribution différente des frais via des clauses de démembrement.

Les travaux de rénovation dits de « grosses réparations » à la charge du nu-propriétaire

Sauf clauses contraires, le nu-propriétaire doit s’acquitter des grosses réparations. L’article 606 du Code civil précise la nature de ces travaux de rénovation comme étant ceux réalisés sur la structure et la solidité générale du bâtiment. Les gros travaux englobent :

• La réparation des gros murs et des voûtes ;
• Le rétablissement des poutres ;
• La réfection d’une toiture dans son intégralité ;
• La réparation des digues et des murs de soutènement ;
• Les interventions sur une clôture entière ;
• L’installation ou le renouvellement des systèmes électriques et sanitaires.

Le nu-propriétaire a l’obligation légale de supporter les frais des gros travaux de rénovation, mais l’usufruitier ne peut l’y contraindre. S’il le juge nécessaire, il peut cependant engager les travaux et solliciter un dédommagement auprès du nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit. Ce dédommagement sera calculé au regard de la plus-value apportée par les travaux réalisés sur l’immeuble.

Depuis 2021, la loi prévoit également que l’usufruitier prenne à sa charge une partie des gros travaux. Le montant de la participation est calculé sur la base de la valeur de l’usufruit. Plus la valeur de l’usufruit est élevée, plus la participation financière est importante. Cette nouvelle réglementation concerne encore peu de personnes, puisqu'elle s’applique uniquement aux usufruitiers nés après le 1er septembre 2021.

Bon à savoir : l’usufruitier devra régler les frais des grosses réparations si celles-ci ont été provoquées par un défaut d’entretien de sa part (article 605 du Code civil).

Les petites réparations et les travaux de rénovation relatifs à l’entretien à la charge de l’usufruitier

De son côté, l’usufruitier doit s’acquitter de tous les travaux relatifs à la conservation du bien dans son état d’origine. Cette disposition inclut les travaux d’entretien et les petites réparations, notamment la rénovation des peintures, le remplacement des revêtements de sol, le ramonage de la cheminée, l’entretien du jardin, le nettoyage de la terrasse, la réparation d’une installation électrique, le rebouchage d’une fissure ou encore le remplacement d’un ballon d’eau chaude. À savoir que les travaux d’entretien se définissent par opposition aux gros travaux. Par conséquent, il n’en existe aucune liste exhaustive.

Le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à réaliser les travaux indispensables à l’entretien du logement. En cas de refus de l'usufruitier, il est en droit d’engager les travaux avant de solliciter leur remboursement, et ce même en l’absence d’accord préalable entre les deux parties.

Le nu-propriétaire peut également demander à récupérer la pleine propriété de son bien si l’usufruitier ne répond pas à ses obligations. La loi l’autorise pour cela à visiter le bâtiment une fois par an afin de s’assurer de son bon entretien.

Bon à savoir : l’usufruitier n’a pas besoin de recueillir l’accord du nu-propriétaire pour effectuer les travaux de rénovation.

Les travaux de rénovation dits « d’amélioration » à la charge de l’usufruitier

En plus des travaux d’entretien et des petites réparations, l’usufruitier doit également s'acquitter des travaux de rénovation dits « d’amélioration ». Ces dépenses ne peuvent faire l’objet d’aucune indemnisation au moment de l’extinction de l’usufruit, quand bien même, ils auraient abouti à l’augmentation de la valeur du logement.

Sont notamment considérés comme des travaux d’amélioration :

• La construction d’une piscine ;
• La démolition, la reconstruction et/ou l’agrandissement du bâti d’origine.

Dérogations particulières relatives à la répartition du coût des travaux de rénovation

Le Code civil fixe des règles « par défaut ». Le droit français autorise toutefois chaque partie intéressée à prévoir des conventions particulières, à la seule condition qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public et aux bonnes mœurs (article 6 du Code civil).

Ces clauses particulières peuvent ainsi prévoir une répartition à la carte du coût des travaux. Des dispositions peuvent également être prises au sujet du paiement des charges et des impôts locaux.

Répartition des travaux de rénovation dans le cadre d’un logement en copropriété

La répartition des travaux est identique lorsque l’habitation est située dans un bâtiment en copropriété. Sauf clause contraire précisée dans le règlement de copropriété, nu-propriétaire et usufruitier sont débiteurs de leur propre part.

Lorsqu’il en est informé, le syndic de copropriété doit prendre en compte la situation de démembrement lors de l’appel des charges pour travaux ou l’appel des provisions.

L’inventaire pour prévenir les litiges liés aux travaux de rénovation

Dresser un inventaire des lieux est obligatoire avant la mise en place effective de l’usufruit. Semblable à un état des lieux, le document reprend l’ensemble des dégâts constatés en amont du démembrement et permet ainsi de limiter le risque de futurs contentieux.

Il est également important de préciser la répartition des dépenses en amont de la période d’usufruit.

En cas de conflit, nu-propriétaire comme usufruitier pourront saisir la justice ou solliciter l’autorisation d’effectuer les travaux auprès d’un juge.

Répartition fiscale du coût des travaux de rénovation

La distinction entre grosses réparations et travaux d’entretien n’est pas retenue sur le plan fiscal.

La personne qui peut déduire le montant des travaux réalisés du calcul de ses impôts est celle qui a supporté le coût financier de l’intervention.