Qui doit payer l'entretien et les réparations en nue propriété ?

La nu-propriété : bref rappel

La nu-propriété intervient dans le cadre d’un démembrement de propriété, soit lorsque les trois éléments constitutifs de la pleine propriété se trouvent divisés entre :

• Un usufruitier qui détient l’usus et le fructus du bien. Il peut à ce titre occuper le logement ou percevoir les loyers issus de sa location. L’usufruit d’un bien est accordé à titre temporaire ou en viager (jusqu’au décès de son détenteur).
• Un nu-propriétaire qui détient l’abusus. À ce titre, il est le seul à pouvoir décider de vendre, donner ou léguer le bâtiment. La pleine propriété revient de droit au nu-propriétaire à échéance de l’usufruit.

L’info en plus : l’acquisition en nu-propriété est souvent utilisée dans un cadre familial, afin de faciliter la transmission et la succession patrimoniale. L’achat en démembrement de propriété peut également constituer un levier de défiscalisation intéressant.

Les grosses réparations : à la charge du nu-propriétaire

L’ article 605 du Code civil précise la réglementation suivante : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. ».

De manière générale, les gros travaux sont donc assumés par le nu-propriétaire , sauf manquement de l’usufruitier à son devoir d’entretien du bâtiment.

Nature des gros travaux concernés

Les gros travaux englobent l’ensemble des interventions concernant la structure et la solidité générale du bâtiment :

• Remplacement intégral des toitures ;
• Intervention sur la charpente, les poutres, les voûtes et les murs ;
• Pose de châssis ;
• Installation ou renouvellement des installations sanitaires, des systèmes électriques et du chauffage central ;
• Travaux menés sur les fondations, les digues, les murs de soutènement et les clôtures.

Précisions légales

L’usufruitier ne peut en aucun cas obliger le nu-propriétaire à engager des travaux. S’il le juge nécessaire, il peut cependant effectuer lui-même les réparations. Au moment de l’extinction de l’usufruit, il pourra alors solliciter un dédommagement à hauteur de la plus-value dégagée suite aux travaux réalisés.

La loi évolue pour les usufruitiers nés à partir de 2021

Pour les usufruitiers nés après le 1er septembre 2021, la loi prévoit maintenant une participation aux frais des gros travaux. La contribution financière est calculée sur la base de la valeur de l’usufruit.

Les travaux d’entretien et d’amélioration : à la charge de l’usufruitier

Le même article 605 du Code civil précise que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. ». En parallèle, la loi indique que l’usufruitier « a la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. » (l'article 599 du Code civil).

À ce titre, les dépenses d’entretien et d’amélioration de l’habitation lui reviennent, de façon à pouvoir restituer le bien dans son état d’origine.

Nature des travaux d’entretien et d’amélioration concernés

Sauf clause contractuelle contraire, l’usufruitier est donc tenu de prendre à sa charge :

• Les travaux d’entretien : l’ensemble des interventions réalisées dans le but de maintenir le bien immobilier en bon état ;
• Les travaux d’amélioration du bâtiment : démolition, construction, agrandissement du bâtiment, aménagement de terrain, piscine, etc. ;
• Les travaux d’embellissement : ravalement de façade, peintures, etc.

Bon à savoir : l’usufruitier ne peut solliciter aucune indemnité au titre des dépenses d’amélioration du logement lors de la cessation de l’usufruit, et ce même en cas de plus-value (article 599 du Code civil).

Défaut d’entretien : ce que prévoit la loi

Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à réaliser des travaux d’entretien en cas de dégradations constatées. Si l’occupant du logement s’y refuse, il peut lui-même engager des réparations avant de solliciter un remboursement auprès de l’usufruitier.

En l’absence d'entretien du bien, la loi l’autorise également à déchoir l’usufruitier de ses droits (article 618 du Code civil).

L’inventaire : un outil efficace pour prévenir les litiges

Dresser l’inventaire des meubles et de l’état du logement en présence des deux parties, et ce avant le début effectif de l’usufruit reste le meilleur moyen de prévenir les litiges.

L’inventaire précise également la répartition des dépenses liées aux futurs travaux et réparations. Ce document de référence est essentiel pour clarifier la situation en amont de la période d’usufruit.

Les charges de copropriété : une répartition classique des frais entre nu-propriétaire et usufruitier

Lors d’un achat en démembrement de propriété au sein d’une copropriété, le notaire en informe généralement le syndic, qui doit alors en tenir compte au moment de l’appel des charges ou provisions pour travaux.

La loi s’applique à l’identique. Sauf clause contractuelle ou réglementaire contraire, le nu-propriétaire s’acquitte des gros travaux tandis que l’usufruitier assume les coûts liés à l’entretien et l’amélioration du bâtiment.

Vétusté et destructions fortuites : aucune obligation légale

Au regard de la loi, usufruitier comme nu-propriétaire ne sont pas tenus de reconstruire les parties du bâtiment tombées pour cause de vétusté.

Il en va de même pour ce qui a pu être détruit fortuitement (article 607 du Code civil).

Dans un objectif commun de préservation du bâtiment, un accord devra donc être trouvé entre les deux parties.

Cas particulier : dérogations relatives aux frais d’entretien et de réparation en démembrement de propriété

Le Code civil est là pour préciser des règles « par défaut ». Cependant, le droit français autorise nus-propriétaires et usufruitiers à apporter des conventions particulières, à la seule condition qu’elles ne dérogent pas aux lois relatives à l’ordre public et aux bonnes mœurs (article 6 du Code civil).

Ces conventions particulières sont libres d’établir une répartition « à la carte » des coûts engendrés suite à de grosses réparations, des travaux d’entretien ou d’amélioration du logement.