Investir dans une nue propriété

Démembrement temporaire, démembrement viager, quelles différences ?

Le démembrement à durée temporaire

Dans le cadre d'un démembrement temporaire, il s'agit d'un démembrement conventionnel : les parties s'accordent contractuellement sur une date d'extinction d'usufruit. Le plus souvent, cette date est fixée après une période de 10, 15 ou 20 ans.

Le démembrement viager avec pour terme le décès de l'usufruitier

Dans le cadre d'un démembrement viager, aucune date de fin n'est prédéterminée. Le décès de l'usufruitier constituant de fin de l'usufruit, date à laquelle le nu-propriétaire pourra profiter de la pleine propriété (droit d'occuper, droit de vendre ou droit de percevoir des revenus fonciers).

On retrouve ce type de démembrement plutôt dans le cadre de la succession ou de la donation entre parents et enfants, afin de transmettre le patrimoine immobilier familial.

Comment réussir son investissement nue-propriété ?

Où investir ?

Il est recommandé de réaliser cet investissement locatif dans un quartier agréable proposant des commerces et des infrastructures, mais également :

Dans une ville attractive et touristique ;

Dans une commune dynamique avec un fort bassin d'emploi.

Quel profil d'investisseur pour une acquisition en nue-propriété ?

Un placement nue-propriété s'adresse à un large panel d'investisseurs.

En effet, les objectifs peuvent être divers et variés :

Préparer sa retraite en s'assurant d'avoir la pleine propriété d'un bien lorsqu’on ne sera plus actif ;

Se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d'une fiscalité avantageuse ;

Transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers tout en limitant les frais succession, via une donation (avec barème fiscal pour calcul par usufruit nue-propriété).

SCPI, usufruit local social, investissement privé ?

Une SCPI va donner l'opportunité à plusieurs nus-propriétaires d'investir en commun, sur différents biens immobiliers, pour un patrimoine diversifié, tout en prenant en charge la gestion.

La prise de risque est minimum grâce à un principe de mutualisation lié au nombre important de locataires.

L'usufruit local social permet la mise en relation d'investisseurs nus-propriétaires privés et de bailleurs institutionnels afin de réaliser des investissements dans des communes à forte tension immobilière (besoin de logements, mais prix trop élevés). Le bailleur peut être la collectivité, par exemple.

L'investissement privé consiste à acheter un bien en nue-propriété et déjà occupé par un usufruitier.

Les plus-values apportées par le dispositif de démembrement : décote et défiscalisation

Les avantages de l'investissement en nue-propriété ne sont plus à démontrer.

Ils offrent la possibilité de :

Accéder à la propriété à moindre coût grâce à une décote de 40% en moyenne par rapport au marché ;

Profiter d'avantages fiscaux et patrimoniaux : non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou à la taxe foncière, limitation de l'assiette succession en cas de donation, déductibilité des intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit, etc.) ;

Revendre le bien immobilier avant le terme du démembrement sans perte de ses avantages fiscaux, donc beaucoup plus de souplesse qu'un investissement sous dispositif Pinel ou Censi-Bouvard.