Maison en nue propriété

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier en nue-propriété ?

Le principe du démembrement propriété

La pleine propriété sur un bien immobilier consiste à détenir l'ensemble des droits : le droit d'usage et de jouissance appelé usufruit et le droit de disposer intitulé nue-propriété.

Il est légalement possible de réaliser un démembrement propriété via un acte notarié, revenant à séparer ces droits entre différentes personnes : le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Le démembrement n'est pas définitif. Il peut être envisagé soit pour une période temporaire fixée conventionnellement (entre 5 et 20 ans), soit en viager, c'est-à-dire jusqu'au décès usufruitier.

À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et pourra enfin disposer de la maison comme il le souhaite.

Usufruitier et nu-propriétaire, leurs droits

Lorsque l’on détient l'usufruit d'un logement (maison, appartement ou immeuble), cela signifie qu'on est en droit, soit d'occuper la maison (pour soi-même ou pour un membre de la famille), soit qu'on peut la dédier à la location afin de percevoir des revenus locatifs.

Lorsque l’on possède la nue-propriété d'un bien immobilier, on ne peut que posséder et disposer de ce droit. On peut donc le vendre, le donner ou bien l’échanger. Cependant, la vente ou transmission ne repose que sur le droit de nue-propriété

Pourquoi faire un achat nue-propriété maison ?

Une plus-value importante grâce à une décote à l'achat

Dans le cadre d'une acquisition en nue-propriété, on achète le bien immobilier à un prix réduit avec une décote.

Le taux de la décote est proportionnel à la durée du démembrement : plus la période de démembrement est longue, plus la décote sera importante.

Par exemple, le prix de la pleine propriété est de 200 000 euros, mais un achat nue-propriété sur 20 ans bénéficie d'une décote de 40%. Le capital de départ n'est donc que de 120 000 euros. À l'issue du démembrement, on acquiert la pleine propriété, sans frais supplémentaires. On devient alors propriétaire d'un logement d'une valeur de 200 000 euros.

Absence de charges à payer et fiscalité avantageuse

Le nu-propriétaire ne peut pas vivre dans la maison ou la louer. De fait, il est exonéré des taxes et impôts suivants :

• Taxe foncière et taxe habitation ;
• Imposition des revenus fonciers ;
• Impôt fortune immobilière IFI.

En effet, l'ensemble de ces charges sont dues par l'usufruitier. De plus, ce dernier est tenu de conserver le logement en bon état et aura à sa charge les frais de réparation et d'entretien (à l'exception des gros travaux définis à l'article 606 du Code civil, qui sont à payer par le nu-propriétaire).

Pourquoi faire une donation nue-propriété de son logement ?

Afin de transmettre le patrimoine immobilier à ses héritiers, une donation est une solution idéale. Le parent donateur conserve l'usufruit et l'enfant donataire détient la nue-propriété, jusqu'au décès du parent (ou avec réserve d'usufruit, au conjoint survivant).

Un barème fiscal sert à déterminer la part nue-propriété usufruit selon l'âge révolu de l'usufruitier.

Ce dispositif permet de réduire les frais de succession entre parents et héritiers, après paiement des frais de notaire.