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Que faire en cas d'abandon d'une nue propriété?
Le droit de propriété permet à une seule et même personne d'user, de jouir et de disposer d'un bien immobilier. Par un principe de démembrement propriété, il est possible de partager ces droits entre plusieurs personnes. Par bien immobilier, il faut considérer tout bien non déplaçable. Il peut donc s'agir d'un bâtiment érigé (maison, appartement, immeuble), comme d'un terrain nu. Que se passe-t-il en cas d'abandon de nue-propriété d'un bien immobilier ? Quelles en sont les conséquences ?
Un abandon usufruit ou un abandon nue-propriété, c'est quoi ?
L'usufruit est un droit d'usage et de jouissance sur un bien immobilier. Autrement dit, c'est le droit, pour l'usufruitier, de vivre dans le logement ou de le mettre en location.
L'abandon d'usufruit consiste, ainsi, à purement et simplement renoncer à son droit, au profit d'une tierce personne. L'usufruitier délaisse ses droits d'usage et de jouissance sur un bien dont il n'est pas le nu-propriétaire.
Le nouvel usufruitier récupère ainsi les droits relatifs à l'usufruit, mais en aucun cas le droit de nue-propriété (le nu-propriétaire n'ayant, lui, pas abandonné, son droit).
Par mécanisme inverse, si le nu-propriétaire abandonne son droit de nue-propriété (droit de disposer, en réalisant une vente ou une donation), il cède ce droit à autrui. Toutefois, le nouvel acquéreur du droit de nue-propriété n'aura pas la possibilité de vivre ou de louer ce bien.
Par abandon, il faut considérer qu'il s'agit de la transmission de patrimoine du donateur au donataire, d'un parent à son enfant le plus souvent.
L’abandon d’usufruit, quelles conséquences?
Dans le cas d'un abandon d'usufruit, l'usufruitier perd son droit et n'a donc plus l'autorisation de :
- Vivre dans le logement ;
- Le mettre en location.
Mais, il est parallèlement libéré de ses obligations, notamment au titre du paiement des charges. En effet, un usufruitier est tenu à la prise en charge de :
- Taxes locales (taxe d'habitation et taxe foncière) ;
- Impôts revenus fonciers, dans le cas où le bien immobilier est mis en location et qu'il perçoit des revenus locatifs ;
- Imposition fortune immobilière IFI ;
- L'ensemble des frais de conservation du bien (paiement des travaux d'entretien prévus aux articles 605 et 606 du Code civil).
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Comment se passe un abandon nue-propriété ou usufruit ?
Un démembrement propriété s’officialise via une convention de démembrement. De même, lorsqu'il y a abandon de nue-propriété ou abandon d'usufruit, un acte de renonciation doit être réalisé chez le notaire.
Les formalités notaire seront à régler par l'usufruitier et consistent au règlement de :
- Les frais de mutation pour une transmission ;
- La taxe publicité foncière, à hauteur de 0,715 % de la valeur de l'usufruit ;
- La contribution sécurité immobilière, à hauteur de 0,10 %.
Dans quels cas envisager un abandon d’usufruit ou de nue-propriété ?
On peut abandonner l'usufruit lorsque les charges sont devenues trop lourdes à payer pour l'usufruitier, entre charges locatives et travaux d'entretien. Ou alors parce qu'un parent donateur souhaite transmettre ce droit à ses enfants afin qu'ils deviennent gérants de ce bien, et ce, sans attendre le décès des parents.
On peut également abandonner son droit de nue-propriété à ses enfants, c'est-à-dire réaliser une donation de ce droit. Cette opération permet de diminuer l'assiette de succession des héritiers.
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Foire aux questions
Quelle conséquence abandon usufruit ?
L’abandon d’usufruit entraîne automatiquement la perte des droits attribués à l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété. Il renonce ainsi à l’usus et au fructus et ne peut donc plus vivre dans le logement, le mettre à disposition d’autrui ou percevoir les loyers issus de sa location.
En contrepartie du renoncement à ses droits, l’usufruitier est libéré de toutes obligations légales. Il n’est plus tenu d’entretenir le bien immobilier, ni de payer les différents impôts et taxes qui découlent de la jouissance du bien (taxe foncière, taxe d’habitation, impôt sur les revenus fonciers, impôt sur la fortune immobilière).
L’abandon d’usufruit est une décision définitive et irrévocable.
Quelles motivations abandon usufruit à 90 ans ?
À 90 ans, l’usufruit peut représenter une charge trop lourde à assumer. L’obligation d’entretien du bien ainsi que les différents frais qui découlent du droit de jouissance apparaissent parfois comme un poids en prenant de l’âge. L’usufruitier peut faire le choix de transmettre ses droits de son vivant, par exemple à ses enfants. Par ailleurs, l’entrée en maison de retraite ou en EHPAD peut également motiver un abandon usufruit à 90 ans.
Dans ce cas, les frais de renonciation sont limités, puisque ces derniers sont calculés à hauteur de la valeur de l’usufruit (soit 20 % de la valeur totale du bien si l’usufruitier à 90 ans).
Que se passe-t-il quand l’usufruitier quitte la maison ?
Lorsque l'usufruitier quitte la maison avec la volonté de renoncer à son usufruit, l’abandon d’usufruit doit faire l'objet d’un acte de renonciation devant notaire. Cet acte notarié entraîne la fin du démembrement de propriétaire. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété de son bien. L'usufruitier ne dispose plus d’aucun droit légal sur la maison qu’il occupait ou louait auparavant.
L’acte notarié implique différents frais dont doit s’acquitter l’usufruitier, à savoir : la taxe sur la publicité foncière (0,715 % de la valeur de l’usufruit), la contribution à la sécurité immobilière (0,10 %) et les frais de mutation en cas de transmission de l’usufruit.
Peut-on revenir sur un abandon de l'usufruit ?
Non, une fois l'usufruit abandonné et l'acte notarié signé, il est impossible de révoquer la décision. Il est donc important que vous preniez le temps de réfléchir à votre abandon d’usufruit avant de réaliser l’abandon.
Qui doit être consulté avant de procéder à l'abandon de l'usufruit ?
Avant même de considérer la procédure, il est recommandé de consulter un notaire et, si nécessaire, un conseiller fiscal pour comprendre pleinement les implications.
Quels frais sont associés à l'abandon de l'usufruit ?
Généralement, les frais incluent les honoraires du notaire et éventuellement les droits de donation.
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