Quelles sont les différences entre un viager et une nue propriété?

Qu’est-ce qu’un achat nue-propriété ?

Le principe de la nue-propriété

Le nu-propriétaire a des droits limités. Il peut jouir du bien, c'est-à-dire vendre les murs, léguer ou céder par donation. Mais, il n'a pas le droit d'usage, c'est-à-dire d'occuper le bien, ni d'en percevoir des revenus (loyers). Ces droits reviennent à l'usufruitier.

Cette séparation usufruit nue-propriété est pour une durée limitée qui peut être soit une durée viagère soit un nombre d'années prédéterminé lors de la vente du bien. À la fin de cette période, l'acquéreur récupère l’usus et le fructus de façon automatique, et pourra disposer de l'ensemble des droits et ce, sans paiement de droits de mutation ou de frais de notaire.

Les avantages à être nu-propriétaire

Lors de l'achat, le nu-propriétaire réalise un investissement à moindre coût, car il n'achète pas la pleine propriété. Résultat, c’est l'occasion de bénéficier d'une décote, de l'ordre de 30 à 60% par rapport au prix du marché.

Il est également dispensé de payer les taxes relatives à l'occupation ou la détention immobilière : taxes habitation et foncière, impôt sur la fortune ou sur les revenus fonciers.

Enfin, il est épargné du paiement des frais d'entretien (mais pas des grosses réparations), cette obligation restant à charge de l’usufruitier.

Qu’est-ce qu’un achat viager ?

Le principe d’un achat viager libre

Dans ce cas, le paiement lors de l'acte de vente peut avoir lieu soit en totalité soit en partie (bouquet). Dans le cadre d'un paiement partiel à la signature de l’acte authentique, cela implique que l'autre partie due est payée par une rente viagère mensuelle.

Une partie s'appelle le débirentier, soit l'acheteur, ayant le droit d'occuper le bien ou de le mettre en location (comme un usufruitier).

La seconde partie se dénomme le crédirentier (crédit rentier) et n’a plus le droit de rester dans les lieux. Il devient alors le créditeur de la rente viagère.

Le principe du viager occupé

Le viager occupé reste plus courant que le viager libre. Dans ce cas, le vendeur vit dans le bien ( sans droit de le louer) et s'occupe des charges d'entretien et du paiement de la taxe habitation. L'acquéreur, quant à lui, payera la taxe foncière et les gros travaux, sans droit d'occuper le bien. Il peut s'agir d'un viager avec rente ou sans rente.

Le prix de vente est réalisé avec une décote de 30 à 60 % en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Plus l'âge est bas, plus le calcul de la décote est élevé.