Exemple d'investissement en nue-propriété

Principe de la nue-propriété

Lorsque l'on parle de nue-propriété ou d'usufruit, cela implique qu'il y a démembrement du droit de propriété.

Cas de donation en nue-propriété

Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, cela signifie qu'une seule personne, au départ, est titulaire de la pleine propriété sur un bien immobilier, c'est-à-dire qu'il détient l'usufruit et la nue-propriété. Cette personne va transmettre son droit de nue-propriété à un proche (son enfant par exemple).

Ainsi, cette personne appelée le donateur ne conserve que son droit d'usufruit dessus, c'est-à-dire son droit d'usage et son droit de jouissance. Son héritier, le donataire, va bénéficier du droit de nue-propriété dessus, soit son droit d'en disposer librement (le vendre, le donner, l’échanger, etc.) et ce, jusqu'à une date fixée ou jusqu'au décès de l'usufruitier.

À l'issue de cette période, le donataire récupérera l'ensemble des droits relatifs à la pleine propriété.

Cas de l'investissement en nue-propriété ?

Dans le cadre d'une acquisition en nue-propriété, le principe de démembrement du droit de propriété est sensiblement le même. La différence réside dans le fait qu'il ne s'agit pas d'une mutation gratuite, donc d'une transmission du bien à titre gratuit et de son vivant entre parents. Il s'agit plutôt d'acheter la nue-propriété d'un bien, sachant qu'une tierce personne réside déjà dedans et en détient l'usufruit.

L'avantage d'un tel investissement est que l'on achète du patrimoine à moindre coût, puisque l'on acquiert seulement une partie des droits de ce bien immobilier.

On estime pouvoir bénéficier d'une décote moyenne de 40% par rapport à la valeur réelle du bien sur le marché immobilier. Le nu-propriétaire, là aussi, récupère l'ensemble des droits à une date déterminée ou au décès de l'usufruitier.

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Profil des investisseurs en nue-propriété, en quoi est-ce un investissement à long terme ?

Un investisseur désirant se constituer un patrimoine immobilier durant sa vie active

Lorsque l'on est actif, entre 20 et 40 ans, et que l'on souhaite investir dans un bien sans avoir un gros financement, l'investissement en nue-propriété a du sens puisqu'il permet l'acquisition d'un bien immobilier à moindre coût, en achetant à un prix plus bas (décote entre 30 et 60%).

De plus, en étant déjà travailleur, on n'a que peu de temps à consacrer à la gestion de son patrimoine. La nue-propriété offre une absence de contrainte de gestion et une diminution de charges à payer pendant toute la durée du démembrement.

En effet, le nu-propriétaire n'est tenu qu'au paiement des gros travaux définis à l'article 606 du Code civil.

Il se retrouve donc exonéré :

• Du paiement des petits travaux et menues réparations, qui sont à la charge de l'usufruitier ;
• Du paiement des taxes d'occupation et de détention (taxe habitation et taxe foncière) ;
• Du paiement de certains impôts (IFI (impôt fortune immobilière), et impôt sur les revenus fonciers).

Un investisseur souhaitant préparer sa retraite

Lorsque l'on souhaite anticiper sa retraite, entre 40 et 60 ans, on se retrouve le plus souvent déjà propriétaire de sa résidence principale. Il est donc temps d'investir dans un bien immobilier susceptible d'apporter une rente par la suite.

L'investissement en nue-propriété présente donc un avantage certain avec une défiscalisation, mais également une valorisation du bien immobilier sur du moyen à court terme.

À la récupération de la pleine propriété, vous pouvez donc :

• Bénéficier d'un complément de revenu en le mettant en location ou en le revendant ;
• Utiliser ce bien, en tant que résidence principale ou secondaire, pour votre retraite.

Un investisseur voulant optimiser la transmission de son patrimoine

Lorsque l'on souhaite transmettre son patrimoine à sa famille, vers 60 ans et plus, on peut envisager un démembrement viager, c'est-à-dire une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit.

Les enfants bénéficient de la nue-propriété à moindres coûts, car :

• Ils ne sont pas soumis aux frais de succession. Les frais de donation sont calculés uniquement sur la part de la nue-propriété. Ils récupèrent l'usufruit sans frais supplémentaires au décès du parent ;
• Ils profitent d'un abattement, selon le lien de parenté entre donateur et donataire, permettant de diminuer l'assiette de succession.

Exemple investissement nue-propriété : achat nue-propriété et donation nue-propriété

Exemple achat nue-propriété ?

Vous avez 35 ans et 100 000 euros à investir.

En réalisant une acquisition en nue-propriété, vous vous dirigez vers un appartement d'une valeur de 140 000 euros.

Vous achetez donc le droit de propriété pour 100 000 euros avec une période de démembrement fixée à 15 ans.

À vos 50 ans, vous récupérez l'usufruit et devenez propriétaire d'un bien d'une valeur de 140 000 euros sans frais supplémentaires. Ce bien a également pu prendre de la valeur.

Exemple donation en nue-propriété ?

Vous avez 66 ans et souhaitez transmettre votre patrimoine à votre enfant, dans le cadre d'une donation. La maison présente une valeur en pleine propriété de 210 000 euros.

Selon le barème fiscal de répartition nue-propriété usufruit, la part de l’usufruit est de 40% et celle de la nue-propriété de 60%.

La valeur de la nue-propriété est donc de 126 000 euros (210 000 - 40%). De cette valeur, vous pouvez profiter d'un abattement de 100 000 euros, relatifs aux droits de donation entre parents.

Les frais de donation ne seront alors comptabilisés que sur 26 000 euros. Dans ce cas, vous avez largement optimisé la transmission de votre patrimoine à vos proches, et avez réduit la pression fiscale qu'ils pourraient subir lors de la succession.