Usufruit en viager, c'est quoi ?

Le démembrement de propriété et viager: Quelques notions de base

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien en pleine propriété, vous disposez de ces attributs:

• L’usus: le droit d’usage du bien. Vous pouvez utiliser le logement, en y établissant votre résidence principale ou secondaire.
• L’abusus: le droit de disposer du bien. Vous pouvez vendre le logement, par exemple.
• Le fructus: le droit de percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus. Si vous louez votre bien, vous pourrez donc en percevoir les loyers.

Ces droits peuvent être répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, on parle alors de démembrement de propriété. Chacun aura des droits et des devoirs sur le bien concerné.

Dans le cas d’un viager classique, le vendeur conserve l’usus, c’est-à-dire qu’il se réserve le droit de continuer à habiter dans le bien immobilier qu’il a vendu. Ce droit est appelé le DUH pour Droit d’Usage et d’Habitation.

Le viager usufruit : un droit plus étendu que le viager classique

Le viager usufruit procure des droits plus étendus que dans un viager classique au vendeur. Ce mécanisme permet en effet au vendeur de conserver, outre l’usus, le fructus.

Vous pouvez donc vendre votre bien tout en conservant l’usufruit viager, c’est-à-dire que vous pourrez conserver le droit de l’habiter et le droit de percevoir les loyers du bien loué, et ce, à vie.

L’acheteur, qui est donc nu-propriétaire du bien, obtiendra la pleine propriété sur le bien au décès du vendeur usufruitier.

Bon à savoir: L’usufruitier est responsable du paiement des charges courantes et de l’entretien quotidien du bien immobilier tandis que le nu-propriétaire est responsable des travaux plus conséquents.

Les avantages du viager usufruit

Le viager usufruit comporte des avantages particulièrement intéressants, tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Pourquoi opter pour le viager usufruit en tant que vendeur ?

Voici les principaux avantages du viager usufruit pour le vendeur:

• Sécurité financière: L’usufruit viager vous permet, en tant que vendeur, de vous assurer un complément de revenus mensuel. Les retraites étant souvent insuffisantes pour maintenir un train de vie satisfaisant, l’usufruit viager permet de contribuer à votre sécurité financière. En louant le bien, vous pouvez par exemple financer les frais de votre maison de retraite, si besoin.
• Préparation de l’héritage: Le viager usufruit permet de préparer sa succession efficacement, notamment pour les personnes sans héritier direct.
• Solution sur-mesure⁣: Le contrat de viager usufruit est largement personnalisable et négociable dans ses moindres détails pour vous permettre de convenir de termes adaptés à votre situation et à celle de l’acheteur. Le montant de la rente viagère et le prix de vente du bien, par exemple, sont tout à fait flexibles.

Pourquoi opter pour le viager usufruit en tant qu’acheteur ?

Voici les principaux avantages du viager usufruit pour l’acheteur :

• Des économies substantielles: L’achat d’un bien immobilier est de plus en plus délicat dans la conjoncture actuelle. Le fait d’acheter en viager usufruit permet de faire baisser de manière significative le prix d’achat d’un bien.
• Un investissement à long terme: L’achat en viager usufruit est un investissement intéressant à long terme. Si vous achetez via ce mécanisme à moindre coût, vous assurez une rente ou une résidence principale pour votre retraite.

La fiscalité du bien grevé d’usufruit

Le démembrement de propriété est un montage souvent avantageux fiscalement, à des degrés différents en fonction de votre situation personnelle, de votre patrimoine et de votre niveau d’imposition.

Nous vous conseillons donc de réaliser des simulations avec un avocat, un notaire ou un conseiller spécialisé comme nos experts Cogedim.

Pour appréhender la fiscalité du bien grevé d’usufruit, il est nécessaire de considérer les points suivants:

• Les droits d’enregistrement: Cette valeur est exprimée dans l’acte de vente, mais elle peut aussi être fixée par une déclaration des parties en fonction de plusieurs critères comme l’âge du vendeur ou encore les barèmes de la caisse nationale de prévoyance. Ces droits sont payés par l’acquéreur.
• Le bouquet: Le bouquet est la somme, librement fixée entre les parties, que l’acheteur paie au vendeur au moment de la signature du contrat d’usufruit viager. Le bouquet est totalement exonéré d’impôts si le bien immobilier concerné est la résidence principale du vendeur.
• La taxe foncière: Cette taxe doit être payée par l’acquéreur, puisqu’il est propriétaire du bien.
• La taxe d’habitation: Si le vendeur reste dans le logement, ce sera à lui de payer cette taxe, mais s’il le loue, ce sera au locataire de s’en acquitter.
• Impôt sur le revenu: Pour le vendeur, la rente viagère représente un revenu imposable à l’impôt sur le revenu, pour une fraction de son montant. Le montant imposable dépend notamment de l’âge du vendeur au moment de la constitution de l’usufruit viager.
• Impôt sur la fortune immobilière: Le vendeur doit déclarer la valeur de son usufruit au titre de la fortune immobilière, s’il y a lieu, en fonction de son barème fiscal. L’acquéreur, quant à lui, doit déclarer la valeur de la nue-propriété du bien.