Comment faire l’estimation de la valeur de son bien en LMNP ?

Revente LMNP : une évolution des prix non linéaire

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages et une fiscalité intéressants, que ce soit l’abattement forfaitaire de 50 % avec le régime micro-BIC ou l’amortissement avec le régime réel simplifié. La location meublée sous ce statut est donc un bon argument de vente si vous pensez revendre votre bien.

Pour revendre votre bien LMNP rapidement avec une belle plus-value, l’estimation juste de sa valeur est indispensable. En effet, choisir un prix trop bas garantit une vente rapide, mais vous gâche l’occasion de réaliser une plus-value. Au contraire, un prix trop haut nuit à la vente du logement et le rend moins attractif sur le marché.

Il est important de garder en tête que la revente LMNP ne correspond pas à une évolution des prix linéaires. Il ne suffit pas de prendre le prix d’acquisition du bien et de l’ajuster à l’inflation. Avec ce calcul, vous obtiendrez un résultat peu optimal pour la revente d'un bien LMNP. L’évolution des prix est non linéaire. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour estimer la valeur d’un bien.

Bon à savoir : si vous profitez du dispositif Censi-Bouvard en plus du statut LMNP, vous ne pouvez pas revendre votre logement avant 9 ans. Le dispositif Censi-Bouvard vous engage effectivement pour une durée minimale de location de 9 ans. Si vous le revendez avant la fin de cette période, vous devez rembourser la réduction d’impôt et tous les avantages perçus à l’administration fiscale.

La valeur de revente d’un bien LMNP est liée à de multiples facteurs

À l’opposé de la revente d’un logement classique, vous ne pouvez pas simplement multiplier le tarif au m² par la surface habitable pour estimer la valeur. En effet, la valeur de revente d'un bien LMNP est liée à différents facteurs que ce soit par rapport au logement en lui-même ou au marché. Retrouvez ci-dessous les critères de revente d’un bien LMNP accompagnés d’une explication.

L’état du marché

Un investissement locatif en LMNP est radicalement différent d’un investissement à usage personnel. En revendant votre bien LMNP, vous ciblez uniquement les investisseurs qui veulent reprendre la location meublée de votre logement. Par conséquent, l’état du marché doit être correctement évalué pour déterminer la présence des investisseurs en LMNP.

Il est aussi conseillé de vérifier le niveau des taux d’emprunts bancaires. Des taux de prêt immobilier bas encouragent les investissements locatifs et favorisent le dynamisme du marché immobilier.

L’état de présentation

L’état de présentation de votre bien LMNP est un facteur à prendre en compte pour estimer sa valeur, mais ce n’est pas le plus important. Il ne faut pas oublier que vous êtes à la recherche d’un investisseur qui priorise la rentabilité et l’emplacement.

Néanmoins, un état des lieux objectif du logement permet de se rendre compte de son état de présentation. Il y a peut-être quelques touches de peinture à refaire ou des appareils électroménagers à changer. Un état de présentation correct est toujours un bon argument de vente.

Le niveau du loyer

Le niveau du loyer est un autre critère pour estimer la valeur du bien. Le loyer de votre logement a peut-être augmenté ou diminué depuis le début de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Il est effectivement tout à fait possible de renégocier avec le locataire pour modifier le montant du loyer.

Si vous avez investi dans une résidence de services, la société de gestion a peut-être revu le loyer à la baisse. Dans tous les cas, le niveau du loyer doit être pris en compte pour la revente en LMNP. Par exemple, si le loyer a le potentiel d’augmenter grâce à l’attractivité de son emplacement géographique, cela est un excellent argument de vente.

La vétusté de l’immeuble

Si vous avez un appartement LMNP à vendre, l’état général de l’immeuble est un critère de l’estimation de sa valeur. La vétusté du bâtiment peut négativement impacter l’attractivité du logement. À l’opposé, la modernisation et la rénovation de l’immeuble sont des points positifs.

La solidité du gestionnaire

Si vous avez investi dans une résidence de services gérée par une société, la qualité de celle-ci est un facteur important. Une société de gestion doit se montrer solide et fiable pour gagner la confiance des investisseurs. Vous trouverez plus facilement un acheteur si la société de gestion a une bonne réputation.

Le bail en cours

Choisir le meilleur moment pour revendre son bien en LMNP est très important, presque autant que l’achat. Le bail commercial a-t-il récemment commencé, est-il en cours ou est-il bientôt terminé ? Généralement, un bien LMNP en début ou en cours de bail se vend plus facilement qu’un logement en fin de bail. En effet, le renouvellement d’un bail commercial peut introduire de nouvelles conditions liées à la location, une baisse du loyer, etc.

L’investissement LMNP en résidence de services n’est pas un investissement immobilier

L’investissement LMNP en résidence de services ne doit pas être considéré comme un investissement locatif classique, mais plus comme un placement financier. Votre objectif est de générer des revenus complémentaires avec cet investissement et de réaliser une plus-value à la revente. Les résidences de services peuvent être des résidences de tourisme, de seniors, d’étudiants, d’affaires ou encore des EHPAD.

Un investissement LMNP dans un logement classique est différent d’un investissement LMNP dans une résidence de services. Cette différence se ressent également à la revente et quand vous estimez la valeur du bien. Dans le cas d’un investissement locatif classique, vous pouvez gérer la revente vous-même ou faire appel à une agence immobilière. Néanmoins, cela ne fonctionne pas de la même manière pour la revente d’un bien en résidence de services. Dans ce cas, vous avez trois solutions :

Réussir la revente de son bien en LMNP

Vous savez désormais comment estimer la valeur juste de votre logement en LMNP, mais vous ne l’avez pas encore revendu. Après avoir déterminé son prix de vente, d’autres étapes doivent être suivies pour réussir la vente dans les délais les plus courts possible. Voici les différentes étapes pour revendre votre bien en LMNP quand vous avez déjà estimé sa valeur avec les conseils ci-dessus.

Chercher des investisseurs

Vous pouvez chercher des acquéreurs potentiels de multiples manières. Une agence immobilière peut s’en charger ou vous pouvez poster des annonces vous-même. Indiquez tous les détails concernant le logement, son prix et la location meublée en LMNP dans l’annonce. L’avantage de passer par une agence immobilière est qu’elle se charge de toutes les tâches administratives de la vente. Elle fait l’intermédiaire entre vous et les acheteurs potentiels.

Faire visiter le bien en LMNP

La prochaine étape est de faire visiter le logement aux acquéreurs intéressés. Ils peuvent visiter le logement plusieurs fois avant de se décider à l’acheter.

Négocier le prix de cession

Une fois qu’un acquéreur est décidé à acheter votre bien en LMNP, vous devez négocier le prix de cession. Il s’agit du prix de vente final de votre logement après les négociations. Vous pouvez par exemple accepter de baisser le prix initial.

La cession effective du bien

La dernière étape de la revente de votre bien en LMNP est la cession effective. Le notaire finalise l’acte de vente. Ensuite, l’acheteur reprend la location meublée du logement et en devient le nouveau propriétaire.