Quels sont les avantages d’investir dans une SCI familiale en loi Pinel ?

Définition de la SCI

La SCI est une société qui doit être constituée par au moins deux personnes, physiques ou morales. Chaque associé de la SCI est propriétaire des biens selon les parts qu’il détient dans la société. Un investissement dans une SCI permet ainsi à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier. Souvent, les SCI sont créées pour faciliter les successions ou protéger son concubin par exemple. La SCI offre des avantages fiscaux intéressants pour la transmission de biens immobiliers des particuliers. La SCI contrairement à la SCPI (société civile de placement immobilier) n’a pas de but commercial. Elle est réglementée par le Code civil, tandis que la SCPI est un outil d’investissement. Dans une SCI, l’investisseur choisit les biens dans lesquels il souhaite investir et en assure la gestion. De ce fait, les associés d’une SCI peuvent décider d’investir en Pinel.

Particularité de la SCI familiale

Lorsque ce sont plusieurs membres d’une même famille qui créent une SCI, on parle de SCI familiale. Dans ce cas, la SCI est reconnue comme une personne physique. De ce fait, lors de la conclusion d’un contrat de location, elle peut signer un bail professionnel d’une durée de 3 ans au lieu de 6 ans et exiger de la part du locataire un garant. Les SCI qui ne sont pas dans le domaine familial sont considérées comme des personnes morales. De ce fait, le bail est de six ans minimum et elles ne peuvent pas exiger de garant.

À la constitution de la SCI, les différentes parties doivent désigner un gérant, qui peut être un des associés ou bien une personne extérieure. C’est au gérant de prendre les décisions concernant la gestion du bien immobilier.

Les avantages du dispositif Pinel

L’avantage principal de la loi Pinel est bien la réduction d’impôt sur une période définie. Elle est calculée en fonction de la durée de location et du prix de l’achat du logement. Les propriétaires en Pinel bénéficient ainsi d’un abattement fiscal de 12 % du montant investi dans la limite de 36 000 € pour une durée de 6 ans. Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18 % du montant investi dans la limite de 54 000 €. Enfin pour la période la plus longue d’engagement qui est de 12 ans, l’abattement est de 21 % du montant investi dans la limite de 63 000 €.

Pour pouvoir accéder aux avantages du Pinel, le contribuable achète un logement neuf ou VEFA puis met en location son bien en respectant les conditions de loyers et de ressources des locataires définis en fonction de la zone du logement et des barèmes du dispositif. La loi Pinel permet aux investisseurs de se constituer ainsi un patrimoine immobilier assurant des revenus complémentaires. De plus, à la fin de la période d’engagement, le bien peut être utilisé librement (revente, location classique, résidence du propriétaire).

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Comment concilier SCI et Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt avec un investissement suivant les règles du Pinel, la SCI doit être soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Cela en est le régime par défaut dès de sa constitution. Si le régime fiscal choisi pour la SCI est celui de l’impôt sur les sociétés, alors ce régime ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux Pinel.

En ce qui concerne l’imposition sur les revenus locatifs, ils sont redistribués dans une SCI aux associés selon leur quote-part. D’un point de vue fiscal, ces recettes rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, de la même manière qu’un investissement immobilier en direct.

La SCI doit respecter les conditions d’acquisition d’un bien Pinel comme les particuliers (limite de 2 logements, plafond de 300 000 euros de prix d’achat du bien pris en compte et prix maximum de 5 500 €/m²). Il est important de noter que les associés de la SCI familiale sont solidaires. Si un associé cède tout ou une partie des parts de la SCI avant l’expiration de l’engagement de location, cela fait perdre à tout l’avantage fiscal de la loi Pinel.