Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) – Une nouvelle opportunité d’investissement accessible aux particuliers

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Réservé jusqu’en 2023 aux professionnels et institutionnels, le LLI est un dispositif immobilier dorénavant disponible pour les particuliers souhaitant profiter de nouvelles solutions attractives pour investir dans le neuf. Ses principaux leviers :

• une TVA réduite à 10 %, ce qui se traduit par un prix d’achat inférieur à celui du marché.
• un crédit d’impôt sur la taxe foncière, correspondant au montant total de cette taxe, soit environ 6 % du coût de l’investissement réparti sur une période de 15 à 20 ans.

Ces avantages fiscaux ne sont toutefois qu’une partie des bénéfices offerts par le LLI. Pour mieux comprendre l’intérêt de ce dispositif, il est essentiel d’examiner les conditions précises qui encadrent cet investissement et la mise en location du bien.

Quel bien est concerné par le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Concrètement, le dispositif LLI s’adresse aux particuliers qui souhaitent acquérir un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et profiter d’avantages fiscaux moyennant le respect de certaines conditions. Afin de pouvoir être éligible au dispositif LLI en tant que bailleur, votre logement neuf mis en location doit répondre à deux caractéristiques spécifiques :

🏠 Un logement à loyer plafonné

Le loyer fixé pour les logements locatifs intermédiaires doit être plafonné. Le montant du loyer ne doit ainsi pas excéder un certain pourcentage des revenus des locataires. Il s’agit, en effet, de proposer à la location davantage de logements neufs à loyers modérés.

Comptez un plafonnement de loyers situé entre 15 et 20 % des prix du marché local.

Cette démarche participe à redynamiser l’offre locative dans des secteurs où le nombre de logements proposés à la location ne suffit pas à répondre à la demande. Cela permet d’attirer des profils de locataires variés, notamment ceux disposant de revenus intermédiaires.

Proche de l'ancien dispositif Pinel qui a connu un large succès auprès des investisseurs depuis 2014, le LLI devrait apporter une réponse à la demande toujours soutenue des particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf.

✅ Un bien réservé à des locataires répondant aux conditions d’éligibilité

La seconde caractéristique d’un LLI est de s’adresser aux ménages aux revenus intermédiaires, c’est-à-dire aux particuliers disposant de revenus insuffisants pour accéder au marché locatif privé traditionnel, mais de revenus trop importants pour répondre aux critères d’accès au logement social. Un Logement Locatif Intermédiaire offre donc l’opportunité à de jeunes actifs, ainsi qu’à des particuliers et familles de la classe moyenne de trouver un logement à loyer abordable.

Un autre critère d’éligibilité repose sur la mixité sociale. Ainsi, sauf pour les résidences de services, un logement en LLI doit être implanté dans un environnement respectant certaines conditions. Il doit ainsi :

• soit être situé dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements locatifs sociaux
• soit être construit dans une commune ou un quartier prioritaire de la ville (QPV) où la part des logements sociaux dépasse 25 % au moment du dépôt de la demande de permis de construire.

Pourquoi investir dans un appartement à louer en Logement Locatif Intermédiaire ?

Ce dispositif immobilier à vocation sociale répond aussi aux principaux souhaits des investisseurs locatifs particuliers, à savoir :

• faire l’acquisition d’un patrimoine de qualité, sans travaux à prévoir, en achetant un bien neuf.
• se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais.
• se créer des revenus complémentaires pour la retraite.
• transmettre avantageusement le patrimoine constitué à ses proches.

Voici les avantages du dispositif LLI côté investisseur plus en détail.

📈 Un investissement plus accessible grâce à des avantages fiscaux

Quand on souhaite investir en prévision du financement de projets futurs (frais d’étude des enfants, voyages) ou encore pour disposer d’un complément de revenu au moment de sa retraite, on ne souhaite pas pour autant arrêter de vivre. Voilà pourquoi les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif sont à la recherche d’opportunités d’achat de biens leur permettant de profiter d’avantages fiscaux.

C’est bien le cas ici du LLI qui fait profiter les acquéreurs

• d’une TVA réduite à 10 % au lieu des 20 % habituels
• d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière.

Autant d’éléments qui permettent de réduire l’effort d’épargne des investisseurs particuliers.

🔒 Une rentabilité sécurisée dans des zones à forte demande

En plus de ses avantages fiscaux, le LLI offre un cadre d’investissement sécurisé et rentable grâce à :

• Des loyers garantis et attractifs : les logements proposés en LLI sont nécessairement situés dans des zones à forte demande locative (zones A, A bis et B1), garantissant une location rapide et des revenus locatifs réguliers.
• Une valorisation progressive du bien : les logements acquis en LLI bénéficient d’une appréciation de leur valeur d’environ 1 % par an.
• Un rendement locatif avantageux : bien que les loyers soient encadrés, leur plafonnement reste attractif, comparable à celui du dispositif Pinel.

🏛️ Un levier patrimonial puissant

Le Logement Locatif Intermédiaire constitue également un outil efficace pour optimiser la gestion de son patrimoine :

• Une acquisition facilitée grâce à des frais réduits : en plus de la TVA réduite et du crédit d’impôt foncier, les frais de notaire sur un bien neuf sont de 2 à 3 %, contre 7 % pour un bien ancien.
• Une transmission fiscalement optimisée : l’investissement en LLI se fait via une SCI (Société Civile Immobilière), ce qui permet de transmettre des parts sociales à ses héritiers avec des abattements fiscaux de 80 724 euros entre époux et 100 000 euros par parent tous les 15 ans.
• Une valorisation sur le long terme : les logements en LLI suivent une croissance moyenne de 1 % par an, renforçant ainsi leur rentabilité future.

Remarque : le crédit d’impôt annuel équivalant au montant de la taxe foncière d’un bien acquis en LLI représente une économie substantielle rapportée à la durée de détention du logement devant s’étendre de 15 à 20 ans.

Quelles sont les conditions pour profiter du Logement Locatif Intermédiaire ?

Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) offre de nombreux avantages, mais est soumis à des critères précis qu’il convient de respecter.

1. Investir via une Société Civile Immobilière (SCI)

L’un des impératifs pour investir en LLI est que l’acquisition du bien se fasse via une personne morale, ce qui signifie qu’un particulier ne peut pas acheter directement un bien en son nom propre.

La SCI est le montage juridique privilégié pour ce type d’investissement. Elle doit :

• Être constituée d’au moins deux associés (ex. : un couple, un investisseur et un proche).
• Permettre le choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés), selon la stratégie patrimoniale souhaitée.

2. Choisir un bien dans une zone éligible dite « tendue »

Les logements doivent être situés dans des zones définies au moment du dépôt du permis de construire, notamment :

• Zones A bis, A et B1.
• Territoires en réindustrialisation, PPA1, ORT2.
• Communes en transformation ZAE, OPAH ou ORCOD.

3. S’engager à louer l'habitat dans ces conditions pendant 15 à 20 ans

L’investisseur doit obligatoirement mettre son bien en location durant au moins 15 ans en tant que résidence principale du locataire.

• Engagement de 15 ans : l’investisseur bénéficie du crédit d’impôt sur la taxe foncière.
• Engagement de 20 ans : le propriétaire maximise encore davantage ses avantages fiscaux.

Attention : si la location est interrompue avant la durée minimale, les avantages fiscaux peuvent être annulés, avec obligation de rembourser une partie des aides perçues.

4. Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires

Comme lors du dispositif Pinel, les bailleurs de logements souhaitant s’inscrire dans le dispositif LLI doivent :

• s’assurer de louer leur bien en respectant des plafonds de loyers définis chaque année par zone de location.
• veiller à garantir l’accessibilité de leur location à des ménages respectant des plafonds de ressources précisés et revalorisés chaque année.

Plafonds annuels de loyers LLI selon les zones

Les plafonds annuels de loyer pour les propriétaires sont les suivants en 2025 :

Plafonds de ressources des locataires 2025

Focus : Le Logement Locatif Intermédiaire Meublé

Si le LLI en location nue constitue une solution d’investissement locatif très avantageuse, louer son Logement locatif intermédiaire en meublé s’avère une opportunité d’optimiser encore la rentabilité locative de son bien.

Quels sont les avantages du LLI meublé ?

Quatre arguments rendent, en effet, cette alternative encore plus attrayante :

• une fiscalité plus avantageuse : louer un logement en LLI avec le statut LMNP offre la possibilité de bénéficier d'importantes réductions d'impôts en déclarant ses revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou au régime réel.
• une demande locative encore plus forte : le LLI meublé répond aux attentes d’un public spécifique (jeunes actifs, étudiants) recherchant un logement clé en main, notamment dans les grandes villes et les pôles économiques. Rares sur le marché, ces biens meubles s’avèrent donc très demandés.
• une flexibilité accrue : le bail meublé offre une durée de location plus courte (un an renouvelable ou neuf mois pour un étudiant), facilitant l’adaptation à l’évolution du marché.
• un loyer légèrement supérieur : les plafonds de loyers du LLI meublé sont souvent plus élevés que ceux du LLI en location nue, permettant une rentabilité optimisée et confirmant encore l’attrait de cette option.

Quelles conditions pour un LLI meublé ?

Les conditions de location d’un logement locatif intermédiaire meublé restent, à une condition près, les mêmes que pour un LLI classique :

• même obligation de respect des plafonds de loyers selon la zone où est localisé le bien
• même vigilance concernant le plafond de ressources des locataires à la signature du bail devant correspondre au plafond de ressources fixé chaque année par décret
• même engagement de location d’au moins 15 à 20 ans pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif.

Seule différence : le logement doit être équipé de tout le mobilier et les équipements nécessaires à une occupation immédiate (cuisine équipée, literie, rangements, électroménager de base, etc.).

Le LLI meublé représente donc une solution idéale pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant des multiples avantages du LLI.

Comment fonctionne le LLI ?

Pour profiter du dispositif Logement locatif intermédiaire, il suffit de suivre un processus simple en 5 étapes accompagné par un conseiller Cogedim :

1. Acquisition du bien

Tout commence par le choix du bien immobilier. Avec l'aide d'un conseiller Cogedim, vous sélectionnez le logement neuf éligible qui correspond le mieux à vos attentes en termes d'investissement et de rentabilité. Vous pouvez, bien sûr, envisager différents scénarios avant de prendre votre décision. Au moment de la réservation, vous n’aurez qu’à renseigner votre état civil complet pour formaliser cette étape.

2. Création d’une SCI

Pour cette deuxième étape, deux options s’offrent à vous :

• Si vous possédez déjà une SCI ou une société, l’achat peut être réalisé directement via cette personne morale.
• Si vous n’avez pas encore créé de société, votre conseiller Cogedim peut vous accompagner et vous orienter vers un notaire référent pour la rédaction des statuts de votre société, la publication de la création de celle-ci au journal d’annonces légales et sa déclaration auprès de l’INPI.

3. Mise en location en toute conformité

Après obtention du Kbis qui officialise l’existence de votre société et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), vous pouvez alors obtenir votre offre de prêt et acter l’acquisition du bien chez le notaire.

Autant d’étapes qui permettent la mise en location du bien sur 15 à 20 ans, après télédéclaration officielle LLI. Afin de vous aider à respecter les conditions du dispositif, votre conseiller Cogedim vous guide pour fixer les plafonds de loyers et de ressources de vos locataires.

4. Bénéfice des avantages fiscaux

Dès la première mise en location de votre logement locatif intermédiaire et pendant toute la durée des locations de votre bien qui se succéderont sur 15 à 20 ans, vous profiterez de vos avantages fiscaux : TVA réduite à l’achat et crédit d’impôt sur la taxe foncière.

5. Gestion locative simplifiée

Afin de profiter en toute sérénité de votre investissement locatif à loyer modéré de type LLI, n’hésitez pas à confier la gestion de votre bien aux soins d’un expert Cogedim.

Pourquoi choisir Cogedim pour votre investissement en LLI ?

Vous souhaitez faire l’achat d’un bien éligible au dispositif LLI et obtenir un accompagnement solide pour la concrétisation de votre projet ? Voici trois raisons de faire confiance à Cogedim.

📍 Des emplacements de qualité

Vous pourrez faire votre choix parmi une sélection de biens situés dans des emplacements stratégiques à forte demande locative. Cette sélection rigoureuse vous assure un investissement rentable et pérenne.

🤝 Un accompagnement personnalisé

L’accompagnement personnalisé proposé par Cogedim vous simplifie chaque étape de votre projet :

• la constitution de votre SCI
• l’obtention de votre financement
• la gestion locative sereine de votre bien.

Nos experts mettent tout en œuvre pour vous proposer une solution clé en main pour un investissement immobilier totalement sécurisé.

🏅 Un partenaire de confiance

Enfin, choisir Cogedim, c’est faire confiance à un acteur de référence dans l’immobilier neuf en France. Fort de plus de 30 ans d’expérience, notre groupe ne cesse de se développer et met toute son expertise au service de ses clients.

Vous souhaitez en savoir plus sur la façon dont le dispositif LLI peut s’adapter à votre situation et vous aider à constituer un patrimoine ? Contactez nos experts pour obtenir toutes les informations nécessaires et découvrir les opportunités qui s’offrent à vous.