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Nue-Propriété
L’achat en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier neuf à prix concurrentiel et de se constituer un patrimoine sur le long terme tout en optimisant sa fiscalité. Découvrez les principes et les atouts de cette formule
Le principe de la nue-propriété
Le modèle d’investissement en nue-propriété repose sur un démembrement du droit de propriété.
La nue-propriété permet à un acquéreur de devenir propriétaire d’un bien sans disposer de l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouissance du bien. Celui-ci est détenu par une tierce personne (l’usufruitier), pour une durée comprise entre 15 et 20 ans selon les programmes.
L’usufruitier est généralement un bailleur institutionnel. Il perçoit les loyers générés par la location et dispose également des droits d’administration et de gestion du bien démembré pendant la période définie au moment de l’acquisition.
Au terme de la période de démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire de son bien remis en l'état par l'usufruitier, sans frais ni formalité. En récupérant la pleine propriété de son bien, il peut alors le louer, le revendre ou y habiter.
Pour bien comprendre
- L'Usufruitier = Investisseur Institutionnel (bailleur à vocation social dans le cadre d'un usufruit locatif social) qui "achète" le droit de gérer le bien pendant la durée du démembrement temporaire
- Le Nu-Propriétaire = Investisseur particulier qui achète les "murs", sans avoir la contrainte de la gestion locative
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Les avantages de la nue-propriété
- Une acquisition à prix abordable. Le prix d’achat d’un bien en nue-propriété est décoté de 30 % à 40 % au prix d’achat d’un bien en pleine propriété, et correspond aux loyers qu'il aurait dû percevoir.
- Une gestion sereine. Le nu-propriétaire ne s’occupe de rien : l’usufruitier se charge de mettre le bien en location, d’assurer les réparations d’entretien, et de régler les charges de copropriété courantes.
- Des avantages fiscaux. Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire n'aura pas d'impôts ou de prélèvement sociaux supplémentaires, et, pourra même déduire les intérêts d'emprunts liés à son achat sur les autres revenus fonciers.
- La valeur de la nue-propriété n'entre pas dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Une possibilité de transmission. Il est possible de transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
- Un calcul de la plus-value allégée