Quelle imposition sur la plus-value d'une résidence principale avant 5 ans ?

La notion de résidence principale

Définition de la résidence principale

Il n'existe pas, à proprement parler, de définition légale de la résidence principale. Aussi, lorsque l'on détient un seul lieu d'habitation, il est assez simple de savoir qu'il s'agit du logement principal. Lorsque l'on a un logement habituel et une résidence secondaire que l'on utilise ponctuellement pour la villégiature, là aussi, c'est assez simple de faire la distinction. En revanche, lorsque l'on est dans une situation un peu particulière, comme cela arrive souvent de nos jours, par exemple travailler loin ou être à la retraite et partager son temps entre deux résidences, l'appréciation de la notion de résidence principale devient un peu plus complexe.

Il est cependant important de bien faire la distinction, car comme on dit, nul n'est censé ignorer la loi, en cas de fausse déclaration et de contrôle fiscal, vous pourriez vous voir opposer certaines pénalités.

Donc votre résidence principale est le logement dans lequel vous passez la majorité de votre temps. Si vous partagez équitablement ce temps, sera considérée comme résidence principale celle où vous avez des centres d'intérêt professionnels, matériels et familiaux. Par exemple, l'habitation où réside votre famille (même si vous vivez une bonne partie de la semaine ailleurs pour des raisons professionnelles), l'école de vos enfants, etc.

C'est votre résidence fiscale de référence, là ou vous recevez votre courrier et que vous occupez, normalement, plus de 8 mois par an.

Justificatifs de la résidence principale

Vous pouvez être amené à faire l'objet d'un contrôle du fisc. Dans ce cas, certains documents peuvent vous aider à justifier de votre résidence effective, tels que :

• Des documents bancaires ou d'assurance mentionnant votre adresse habituelle ;
• Des factures EDF ou de téléphone ;
• La taxe d'habitation ou taxe foncière ;
• Des attestations (notaire, voisins, etc.).

La plus-value sur la vente de sa maison principale

Qu'est-ce-que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est un bénéfice que vous réalisez à l'occasion de la revente de votre résidence principale.

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est donc la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, qui est à votre avantage.

Généralement, il y a une imposition sur l'ensemble des bénéfices réalisés, que ce soit pour les opérations immobilières ou professionnelles. Cependant, les résidences principales font l'objet de davantage de largesse et sont bien moins soumises à la taxation.

Calcul de la plus-value brute et plus-value nette immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière brute est le suivant = Prix de cession - Prix d'acquisition.

Cependant, pour éviter toute erreur, il faut être capable de bien déterminer le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le calcul du prix de cession est le suivant = Prix de vente + charges supportées par l'acquéreur - Frais de cession.

Le calcul du prix d'acquisition est le suivant = Prix d'achat + charges + Frais acquisition + Coûts des travaux + Frais de réseaux et de distributions et de voirie.

Afin de déterminer la plus-value nette, il faut appliquer le calcul suivant : Plus-value brute - Abattement.

Il faut savoir qu'il existe, en réalité, deux plus-values nettes, celle imposée à hauteur de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et celle avec une taxe de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

L'abattement, lui, est fonction de la durée de détention.

Exonération de l'impôt de la plus-value immobilière

La résidence principale peut, par certain, être caractérisée de niche fiscale car elle bénéficie d'une fiscalité des plus avantageuses.

Ainsi, lors de la cession de votre résidence principale, vous êtes totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value, et ce, qu'importe le montant du bénéfice que vous réalisez, qu'importe comment vous réutilisez cet argent, et qu'importe la durée de détention. Une opération de revente de résidence principale peut donc s'avérer des plus fructueuses.

Pour cela, il faut qu'il s'agisse de votre résidence principale au moment de sa mise en vente. Dans le cas où vous n’occuperiez plus cette résidence lors de sa mise en vente, par exemple parce que vous avez dû déménager, la condition est que vous l’ayez occupée l'année précédente et que vous puissiez justifier qu'à ce moment il s'agissait effectivement de votre résidence principale. Le cas échéant, vous ne pourrez profiter de cette exonération.

Attention, vous ne pouvez l'utiliser pour la mettre en location, que ce soit par contrat de bail ou via une mise à disposition gratuite pour vos proches.

Exonération de l'impôt de la plus-value sur les dépendances

En dehors du bâtiment principal, les dépendances immédiates sont également soumises à exonération, à condition qu'elles soient vendues en même temps que la résidence principale. Dans ce cas, elles sont alors considérées comme une unité indissociable.

Il peut ainsi s'agir d'une cave, d’un garage, d'un passage, d'une cour, d'une chambre de bonne située dans le même immeuble, d'un jardin, d'un terrain entourant ladite résidence principale ou d'une place de parking sous réserve qu'elle soit située dans un périmètre de 1 kilomètre.

En cas de cession par lot, vous ne pourrez bénéficier de l'exonération sur plus-value immobilière.

Imposition de la plus-value immobilière d'une résidence secondaire

Principe des plus-values immobilières sur les résidences secondaires

Nous avons vu que la résidence principale bénéficie de l'avantage énorme d'être totalement exonérée de l'impôt sur la plus-value immobilière. Pour bien comprendre l'ampleur de cette latitude, nous vous proposons de découvrir comment est taxée la plus-value d'une résidence secondaire. La durée de détention a un véritable impact, avant la 5eme année le montant d'imposition est très élevé puisqu'il n'est pas soumis à un taux d'abattement.

Ainsi, la plus-value immobilière sur résidence secondaire est taxée à un taux total de 36.2%, et cette habitation sera, de plus, soumise au paiement de la taxe d’habitation ainsi que de la taxe foncière.

L'abattement par année de détention au titre de l'impôt sur le revenu

Un abattement est applicable pour le calcul de la plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu, et est fonction du nombre d'années de détention. Plus la durée est longue et plus la plus-value nette diminue, et, en conséquence, plus le montant de l'impôt diminue.

L'abattement pour durée de détention est alors appliqué de la façon suivante :

• Un abattement de 6%, pour chaque année de détention, après 5 ans et jusqu'à la 21ème année ;
• Un abattement de 4% applicable sur la 22ème année de détention (année révolue).

Ainsi, il n'y a pas d'abattement sur la plus value résidence principale 5 ans ou moins. Et après la 22ème année de détention, l'abattement est de 100%.

Tableau d'abattement selon l'année de détention

Abattement sur la plus value nette au titre des prélèvements sociaux

Là aussi, dans le cadre de l'imposition de la plus value soumise aux prélèvements sociaux, le nombre d'années de détention impacte grandement le montant.

Ainsi, le taux d'abattement est le suivant :

• Pour chaque année de détention, entre la 5eme et 21ème année : abattement de 1,65% ;
• Pour la 22e année de détention : abattement de 1,60% ;
• Pour chaque année de détention, après 22ème année : abattement de 9% .