Tout savoir sur le terrain constructible

Quels sont les critères d’un terrain constructible ?

La définition d’un terrain constructible n’est pas nécessairement aussi simple qu’on peut le croire. Il existe effectivement plusieurs critères précis quant à la constructibilité d’une terre. Ces derniers sont encadrés par la loi et, de fait, ne peuvent évidemment pas être dérogés. Voyons ensemble les caractéristiques qui définissent un terrain constructible.

La qualité du sol d’un terrain constructible

Pour définir la constructibilité d’un magnifique terrain, il est nécessaire de se renseigner sur la qualité du sol qui le compose. En effet, celui-ci doit pouvoir supporter le poids d’une maison, lorsque celle-ci sera construite. Mais l’achat d’un terrain constructible soulève également de nombreuses interrogations sur les risques technologiques et naturels liés à son emplacement et à la composition du sol. Les risques naturels les plus probables sont évidemment l’inondation, le séisme, les tornades, les mouvements de terrain et les incendies de forêts. De leur côté, les risques technologiques sont plutôt liés à l’environnement immédiat du terrain constructible (usines, centrales nucléaires, industries, etc). C’est pourquoi il est important de s’informer sur l’état des risques et pollutions -ou ERP- du terrain constructible que l’on souhaite acheter.

Certains risques liés au sol d’un terrain constructible sont parfois ignorés des futurs acquéreurs. Pourtant, ils sont tout aussi importants que les éventuelles catastrophes naturelles citées ci-haut. On parle notamment de la présence de termites, des zones d’argile gonflante qui nécessitent des fondations particulières, des vides naturels ou artificiels dans le sol (couches de gypse, anciennes carrières, etc). Dans certains cas, une nappe phréatique peut être présente sous le terrain constructible, qui demandera un dallage spécifique lors de la construction. Enfin, certaines terres sont situées dans des zones de radon (un gaz radioactif), qui présentent plusieurs risques pour la santé. Dans ce cas, également, la construction des fondations et le dallage seront différents. Ces critères de qualité du sol permettront ainsi de déterminer s’il s’agit d’un terrain constructible ou non.

La viabilité du terrain constructible

Avant d’envisager l’achat d’une terre, il est impératif de demander le plan local d’urbanisme de la commune dans laquelle il est situé. En effet, ce PLU permet de définir si le terrain constructible est accessible par une route ou un chemin, mais également s’il est viabilisé. Ce terme correspond au potentiel de raccordabilité du futur logement aux réseaux essentiels pour la vie courante (électricité, eau courante, assainissement collectif, etc). Enfin, la consultation du plan local d’urbanisme permettra de savoir si le terrain constructible possède des servitudes ou non. Il arrive effectivement que des voisins bénéficient d’un passage dédié sur le terrain (servitude de droit privé) afin d’accéder aux voies publiques. Dans ce cas, l’entretien de la zone de servitude est entièrement assurée par le propriétaire du terrain constructible. De même, certaines terres dépendent de servitudes d’utilité publique et les constructions envisagées doivent alors respecter plusieurs règles spécifiques.

Quels sont les avantages à acheter un terrain constructible ?

Opter pour un terrain constructible plutôt qu’un bien immobilier déjà bâti est un choix qui présente plusieurs avantages. Bien qu’il réponde également à des exigences plus complexes, nombre de foyers préfèrent cette solution plutôt que l’acquisition d’un logement déjà construit. En effet, acheter un terrain constructible permet une liberté totale sur le type de construction que l’on désire. Évidemment, en fonction de la région où se situe le futur logement, certaines caractéristiques peuvent s’avérer inévitables. Néanmoins, il est toujours possible de respecter les règles de construction locales tout en bâtissant une maison à son goût. De la même manière, l’achat d’un terrain constructible permet un libre choix des matériaux utilisés pour le futur logement et, ainsi, la possibilité d’opter pour des matériaux plus durables. Pour beaucoup, l’acquisition d’un terrain constructible est un investissement à long terme plus avantageux que l’achat d’un bien immobilier déjà bâti. De fait, cela permet également de construire une maison qui répond aux nouvelles règlementations en vigueur, notamment sur les critères thermiques et écoresponsables. De cette manière, les coûts énergétiques pour habiter dans le logement sont généralement moindres. Cela représente ainsi une économie notable pour les foyers.

Comment choisir son terrain constructible ?

Après avoir vérifié les critères réglementaires d’un terrain constructible, il est important de connaître quelques astuces pour bien orienter son choix. En effet, toutes les terres ne présentent pas les mêmes avantages pour la construction d’un futur logement. Cela dépend évidemment de leur position géographique, mais également de leur disponibilité et de leur emplacement précis dans la commune où elles se trouvent.

La recherche du terrain constructible

La recherche d’un terrain constructible n’est pas toujours aussi aisée qu’on pourrait le croire. Le fait de trouver une terre disponible, idéalement située et qui correspond au projet immobilier du foyer peut effectivement s’avérer complexe. Il faut notamment envisager l’achat d’un terrain constructible en fonction de son budget, mais également en fonction du type de maison que l’on souhaite construire. Que ça soit via des agences, des promoteurs, des moteurs de recherche, des réseaux sociaux, ou tout simplement du bouche-à-oreille, il est recommandé de faire de nombreuses recherches pour trouver des annonces de terrains constructibles et de ne pas se limiter uniquement à un emplacement qui lui arrange. L’idéal pour trouver un terrain constructible est en fonction de la zone géographique, de préférence comprenant plusieurs communes et à proximité des commerces. De même, il vaut mieux programmer rapidement des visites dès que l’on découvre une opportunité correspondant aux critères du foyer.

La différence entre terrain constructible en lotissement ou isolé

Choisir un terrain constructible isolé ou dans un lotissement ne répond évidemment pas aux mêmes exigences. En effet, les terres disponibles en lotissement sont toujours constructibles, bornées et viabilisées. Cela permet un gain de temps pour le foyer qui souhaite acheter un terrain constructible et évite plusieurs démarches administratives. Cependant, le prix de ce type de terre est parfois plus élevé et la construction d’un logement en lotissement doit répondre à plusieurs exigences. De cette manière, le choix d’un terrain constructible en lotissement n’est pas toujours idéal.

Néanmoins, choisir un terrain constructible isolé ne présente pas que des avantages. En effet, cela nécessite de vérifier la viabilité et le bornage du terrain, le PLU, et d’entamer plusieurs démarches administratives parfois complexes. Les terrain constructible isolé sont généralement très prisés par les acquéreurs, en raison de leur indépendance et de la possibilité de construire un logement à son goût. De plus, ils sont parfois moins couteux à l’achat que les terrain constructible en lotissement.

Le bornage du terrain constructible

Lorsque l’on envisage l’achat d’un terrain constructible, on s’attend généralement à ce que le vendeur fournisse son plan de bornage. Cependant, il n’est pas obligatoire et le vendeur peut décider de ne pas le transmettre au futur acquéreur dans le cas d’un terrain constructible isolé ou diffus. De fait, le potentiel acheteur devra réaliser un bornage du terrain par un géomètre professionnel. Cette étude permettra de déterminer la superficie exacte de la terre et de délimiter la propriété. Dans le cas où le vendeur n'aurait pas donné d’informations précises sur la taille du terrain constructible, cela peut devenir un argument de négociation du prix. Néanmoins, rares sont les vendeurs qui acceptent de faire un bornage par eux-mêmes à la demande du potentiel acquéreur. Cela nécessite effectivement des coûts supplémentaires qu’il est en droit de refuser de payer.

L’environnement du terrain en construction

Lors d’une visite de terrain constructible, on aurait évidemment tendance à vérifier son environnement immédiat. La présence de routes, de voies ferrées, de gares, de commerces, d’établissements scolaires ou d’usine influence naturellement le choix du bien. Cependant, il est également recommandé de prêter une attention particulière à l’environnement lointain d’un terrain constructible. En effet, certaines infrastructures moins proches pourraient devenir des sources de nuisances, même si elles sont situées à plusieurs centaines de mètres. On pense notamment aux autoroutes, aux usines, aux déchetteries, aux voies de chemin de fer, etc.

Les frais de notaires et annexes lors de l’achat d'un terrain à construire

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, acheter un terrain constructible ne signifie pas seulement le règlement du prix de vente de celui-ci. Comme pour toute acquisition majeure, il comporte effectivement plusieurs frais annexes qui doivent être pris en compte lors de la préparation du projet immobilier. Ces frais concernent notamment les études et vérifications préalables à l’achat (bornage du terrain, études des sols, etc) et les frais de notaire. Néanmoins, il ne faut évidemment pas oublier les taxes locales liées à l’achat du terrain constructible. Ces dernières sont obligatoires et doivent être réglées à plusieurs moments de l’année, comme la taxe d’aménagement, la taxe d’habitation et la taxe foncière.