La durée d’amortissement d’un bien LMNP

Tout savoir sur le statut LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal dédié à l’investissement locatif. Tous les contribuables français qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans des biens anciens ou neufs peuvent bénéficier du statut LMNP. Le logement, appartement d’un immeuble ou maison, doit être meublé et à usage d’habitation. Par conséquent, certains éléments de mobilier et équipements doivent obligatoirement être fournis. Il s’agit notamment d’une literie complète, de lampes, d’une table et des chaises, d’un réfrigérateur/congélateur, d’un micro-ondes, etc.

En plus des logements neufs et anciens, le statut LMNP peut aussi s’appliquer à l’acquisition des biens immobiliers suivants :

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;

Les résidences de tourisme qui accueillent les touristes pour les vacances ;

Les résidences étudiantes qui proposent des appartements meublés aux étudiants ;

Les résidences d’affaires qui proposent des espaces de travail et des salles de réunion aux professionnels.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut LMNP ?

Avec le statut LMNP, tous les revenus issus du loyer sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC. Les conditions d’éligibilité à ce statut sont les suivantes :

Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € ;

Le montant des revenus locatifs annuels doit représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Les avantages d’un investissement locatif en LMNP

Un investissement locatif en LMNP vous confère de nombreux avantages fiscaux. Avec ce statut, vous pouvez :

Générer des revenus défiscalisés ;

Récupérer la TVA ;

Amortir le bien ;

Déduire les charges ;

Construire votre patrimoine immobilier ;

Une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement ;

Préparer votre retraite.

De plus, le statut LMNP ne requiert pas de gestion locative. Il est effectivement conçu pour les propriétaires bailleurs qui louent de manière occasionnelle ou saisonnière.

La durée de l’amortissement en LMNP

Comme son nom l’indique, l’amortissement d’un bien LMNP permet d’amortir sa dépréciation comptable, soit la perte de valeur chaque année de l’actif immobilier. Elle est liée à l’utilisation du bien et à l’usure du temps. L’amortissement est déductible de vos revenus locatifs. En LMNP, les amortissements sont divisés en plusieurs catégories. Vous avez l’amortissement immobilier, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux.

De plus, il est important de préciser que le montant des amortissements en LMNP est plafonné. Il ne peut pas excéder la différence entre le total des charges déductibles et le total des revenus locatifs annuels. Par exemple, si vous avez 15 000 € de revenus locatifs et 9 000 € de charges déductibles, le montant de l’amortissement est plafonné à 6 000 €. Un expert Cogedim peut vous aider à calculer le taux d’amortissement dont vous pouvez bénéficier.

L’amortissement immobilier

Le bien immobilier est décomposé en plusieurs éléments qui sont amortis sur des durées différentes. Chaque composant, aussi appelé poste, a une durée d’amortissement spécifique. Généralement, les durées d’amortissement d’un bien immobilier varient de 25 à 40 ans. Le terrain n’est cependant jamais amortissable.

Voici les différents composants d’un bien immobilier et leur durée d’amortissement :

Toiture : 25 ans ;

Étanchéité : 15 ans ;

Électricité : 25 ans ;

Ascenseurs : 15 ans ;

Aménagements intérieurs : 15 ans ;

Aménagements extérieurs : 15 ans ;

Gros œuvre : de 55 à 80 ans.

En moyenne, un bien immobilier peut être amorti jusqu’à 90 % de sa valeur sur environ 30 ans. Voici un exemple de calcul : un bien acheté en LMNP pour un prix de 250 000 € permet d’obtenir jusqu’à 225 000 € de réduction des revenus locatifs sur une période de 30 ans.

L’amortissement du mobilier

L’amortissement du mobilier de votre bien LMNP s’applique uniquement si les dépenses sont supérieures à 600 € et si le mobilier a été acquis après le début de votre activité. Les durées d’amortissement du mobilier sont :

Meubles : 10 ans ;

Literie : 6 ans ;

Matériel électrique : 8 ans ;

Électroménager : 5 ans ;

Matériel informatique : 3 ans.

L’amortissement du mobilier s’applique quand vous équipez votre logement meublé, mais aussi en cas de renouvellement des équipements.

L’amortissement des travaux

Les travaux que vous effectuez dans le bien en location peuvent être amortis s’ils ont été facturés après votre début d’activité de loueur en meublé non professionnel. Il est tout de même possible d’obtenir l’amortissement de travaux réalisés avant le début de votre activité dans le cas d’une rénovation ou d’une réhabilitation.

En effet, un logement ancien acheté à but locatif doit obligatoirement être rénové ou réhabilité avant d’être loué en meublé sous le statut LMNP. Généralement, les durées d’amortissement des travaux sont de 5 à 25 ans. Il faut aussi noter que les travaux inférieurs à un montant de 600 € ne peuvent pas être amortis. Voici les durées d’amortissement spécifiques en fonction du type de travaux effectués :

Maçonnerie : 15 ans ;

Parquets : 15 ans ;

Plomberie : 10 ans ;

Cuisine : 10 ans ;

Revêtement de sols : 5 ans ;

Électricité : 20 ans ;

Peintures et papiers peints : 10 ans.