Comment calculer le rendement locatif d’un bien LMNP ?

Quelles différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Avant de faire la distinction entre la rentabilité brute et la rentabilité nette, il faut définir le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative. En immobilier, le rendement locatif désigne un ratio qui mesure le revenu brut issu de la location du logement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) par rapport aux prix d’achat et de revient du bien.

Sur quelle durée faut-il calculer la rentabilité locative d’un bien LMNP ?

Généralement, le rendement locatif d’un bien LMNP s’exprime en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. En effet, les dépenses liées au logement et les loyers perçus peuvent différer d’une année à une autre. En calculant le rendement locatif chaque année, vous avez la garantie d’obtenir un résultat qui reflète parfaitement le gain économique de l’année généré par votre investissement locatif en LMNP. La rentabilité se calcule donc chaque année de l’investissement.

La rentabilité brute

Le rendement locatif brut se calcule avec la formule suivante :

Attention, la rentabilité brute ne correspond pas à la véritable rentabilité de votre logement LMNP. En effet, le résultat obtenu par ce calcul de la rentabilité brute est incomplet puisque les charges et les dépenses liées au logement ne sont pas comptabilisées. Le taux de rendement brut permet tout de même d’avoir une idée rapide de la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP.

La rentabilité nette

La rentabilité nette correspond au taux de rentabilité de votre logement LMNP après la déduction des charges et des frais en rapport avec votre logement. Pour calculer la rentabilité nette en LMNP, il faut soustraire les dépenses suivantes aux loyers perçus sur une année :

• La taxe foncière ;
• Les dépenses pour les gros travaux : en tant que propriétaire bailleur, vous avez la responsabilité de financer les gros travaux du logement comme un changement de chaudière ou encore un ravalement de façade. Bien entendu, le locataire est responsable de l’entretien courant du bien ;
• Les charges locatives non récupérables : certaines charges de copropriété ne sont pas prises en charge par le locataire. Cela concerne par exemple les dépenses d’amélioration de l’immeuble si vous avez un appartement. Ces dépenses servent à augmenter la valeur de votre bien ;
• Les intérêts d’emprunt si vous avez fait l’acquisition de votre logement en LMNP avec un crédit bancaire ;
• Les frais de gestion comme l’assurance loyers impayés, les frais de gestion locative, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), etc.

La rentabilité nette d’un investissement locatif se calcule donc en faisant la somme de toutes les charges listées ci-dessus. Retirez le montant des charges aux revenus locatifs annuels. Voici la formule à suivre pour calculer le rendement locatif net de votre logement en LMNP :

[((Loyer mensuel x 12) – montant total des charges annuelles) / prix d’acquisition du logement] x 100

À quoi correspond la rentabilité nette-nette d’un investissement en LMNP ?

En plus de la rentabilité brute et de la rentabilité nette d’un investissement en LMNP, il existe aussi ce qui est appelé la rentabilité nette-nette. Celle-ci correspond à la rentabilité nette à laquelle il faut ajouter les différents avantages fiscaux dont vous bénéficiez. Le taux de rendement net-net est encore plus précis que le taux de rendement net, car il prend en compte la fiscalité sur les loyers que vous percevez.

La rentabilité nette-nette d’un investissement locatif est la rentabilité nette de tout impôt. Elle dépend donc de votre situation fiscale en tant que propriétaire bailleur. Votre imposition dépend du régime fiscal auquel vous êtes rattaché en LMNP, que ce soit le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % ou le régime réel simplifié avec son amortissement.

Voici la formule à utiliser pour calculer le rendement net-net de votre investissement locatif en LMNP :

[((Loyer mensuel x 12) – montant total des charges annuelles – montant des impôts liés au logement) / prix d’acquisition du logement] x 100

Quel taux de rentabilité faut-il viser en LMNP ?

Un bon taux de rentabilité locative en LMNP dépend de plusieurs facteurs comme l’emplacement du logement, son état, son prix d’achat, les travaux effectués, le montant des loyers, etc. La rentabilité locative en LMNP est donc plus ou moins élevée, mais il n’y a pas vraiment de chiffre idéal à atteindre.

En effet, la rentabilité locative est souvent moins élevée dans les grandes agglomérations où le marché immobilier est tendu avec des prix élevés. Le faible taux de rendement locatif peut néanmoins être compensé par une forte demande locative qui réduit considérablement le risque de vacance locative. Au contraire, le taux de rentabilité peut être plus élevé dans des villes moyennes qui connaissent une plus faible demande locative.

Pour vous donner quelques idées d’un bon taux de rendement locatif en LMNP, il faut savoir que le rendement locatif moyen brut est de 5,9 % en France. Par exemple, le rendement locatif moyen à Paris est de seulement 3,5 % à cause des prix élevés de l’immobilier. Des villes comme Strasbourg, Lille ou Rennes offrent de meilleures rentabilités avec des taux allant jusqu’à 7 % en moyenne.