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Investir dans un LMNP pour faire du Airbnb
Qui n'a jamais fait appel au site Airbnb pour trouver le logement de ses rêves lorsqu'il vient passer quelques jours de vacances ? Airbnb, cette célèbre plateforme, permet de proposer ou de trouver un logement à la location, pour des périodes de courtes durées, quelques jours généralement. En quelques chiffres, c'est 3 000 000 de logements recensés et près de 200 pays concernés, on parle d'un véritable engouement international.
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La France n'est pas en reste, il s'agit même du 2e pays utilisateur de cette plateforme, avec près de 300 000 logements au choix, dont 80% se trouvent à Paris.
Mais un investissement LMNP Airbnb est-il rentable ? Cela vaut-il le coup d'investir ou vaut-il mieux rester sur de la location annuelle non touristique ? Quelles sont les conditions d'application au statut LMNP en Airbnb ? Toutes nos réponses dans ce dossier complet.
Airbnb et la loi
La location Airbnb sous le statut de loueur meublé non professionnel LMNP, relève de la location de tourisme.
Pour louer son bien meublé et générer un revenu complémentaire, il faut s'enregistrer pour respecter la loi, et ainsi déclarer les revenus engrangés au titre de cette location LMNP Airbnb sur la déclaration d'impôts.
La plateforme Airbnb offre une grande flexibilité concernant les logements louables puisqu'il peut s'agir :
Ainsi, que vous choisissiez de louer votre résidence principale ou secondaire, totalement ou partiellement, pour une très courte ou moins courte durée, vous entrez bien dans le cadre du dispositif LMNP, sous réserve des seuils de revenus fixés par ledit dispositif et au titre du meublé de tourisme.
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Les logements touristiques Airbnb LMNP, quels sont-ils ?
Le meublé de tourisme
Critère de location saisonnière
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Il s'agit avant tout de location saisonnière. Il est essentiel qu'il s'agisse d'un lieu de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Quoi qu'il en soit, il ne peut s'agir de la résidence principale du locataire, il ne peut y élire officiellement domicile, et ce conformément aux dispositions de l'article D324-1 du Code du tourisme.
En l'occurrence la durée ne peut excéder 90 jours consécutifs.
Absence du propriétaire bailleur
Vous pouvez mettre à disposition autant une maison, une villa, un appartement, une caravane, etc.
Mais pour entrer dans le périmètre du meublé de tourisme, l'habitant ne peut être présent dans le logement, comme cela sera le cas avec une chambre d'hôtes.
Respect d'une durée maximum de 120 jours dans les grandes villes
Comme expliqué ci-dessus, il est possible de mettre en location autant une résidence principale que secondaire.
Cependant, si la mise en location concerne la résidence principale, alors la location ne peut excéder 120 jours par an. Cela implique que le propriétaire doit y vivre au moins 8 mois dans l'année.
Cette limitation concerne principalement les grandes agglomérations et en tout état de cause les villes ayant mis en place une procédure de numéro d'enregistrement.
Dans le cas spécifique de ces communes, le propriétaire est tenu de faire une déclaration auprès de sa mairie.
Les autres logements meublés à usage touristique
Les meublés de tourisme classés
Un meublé de tourisme classé est un logement meublé touristique pour lequel le propriétaire va requérir un classement allant de 1 à 5 étoiles, comme c'est le cas avec un hôtel.
Les chambres d'hôtes
Une chambre d'hôtes est meublée mais la différence principale est que l'habitant est présent dans les lieux.
Il devra en sus offrir le petit déjeuner et le linge de maison.
Ce type de logement ne peut en aucun cas être classé par un système d'étoiles.
Le statut LMNP et la location touristique
Les critères de revenus
Les seuils LMNP pour la location classique
Pour relever du statut LMNP, les revenus annuels ne peuvent constituer plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal, ni ne peuvent représenter plus de 23 000 euros d’encaissement de loyers au titre de la location meublée.
Il existe cependant une dérogation : si une seule de ces deux limites est dépassée, le bailleur peut néanmoins conserver le statut LMNP.
Dépassement des seuils
Le dispositif LMNP est encadré par un principe de revenus à ne pas dépasser et qui vont être énumérés ci-dessous.
Il faut cependant comprendre que ces seuils sont à prendre au sérieux et avec une grande vigilance, car en cas de dépassement, le propriétaire relèverait du dispositif LMP, Location Meublée Professionnelle, et dans ce cas, les droits et obligations différents de ceux de la LMNP.
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La fiscalité LMNP
Le statut LMNP présente une particularité qui se révèle être un gros avantage pour les investisseurs : la possibilité de choisir entre deux régimes. Il pourra ainsi choisir entre le régime des micro bic et le régime réel.
Qu'importe le régime choisi, les recettes issues des loyers profiteront toujours de la fiscalité avantageuse des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux).
Le régime micro bic
Le régime micro-bic s'applique par défaut si :
Le micro bic offre un abattement forfaitaire. Il est de 50% dans le premier cas et de 71% dans le second.
Le régime réel
Ce régime s'applique dans deux cas : soit si vous en formuler expressément la demande (avant le 1er février de chaque année), soit si vous dépassez les seuils de 72.600 ou 176.200 euros mentionnés ci-dessus.
Via ce régime fiscal, vous ne profitez pas d'abattement mais d'une déduction de l'ensemble de vos charges afférentes à la location meublée.
Airbnb et LMNP, avantages et inconvénients d'un tel investissement
Les inconvénients
Demande préalable en mairie
La plateforme Airbnb est considérée comme un outil de prospection visant à trouver des locataires et s'il ne s'agit pas d'un bien en résidence secondaire, la déclaration à la mairie est une étape nécessaire. Et, pour être transformé en logement touristique (changement d'usage), une autorisation préalable est, en plus, requise.
Spécifiquement dans le cas des copropriétés, la transformation peut être refusée, voire interdite.
Ainsi, tel est le cas dans les zones immobilières dites tendues telles que Paris, les villes situées en petites communes ou dans certains départements de France (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne), ou encore dans les communes regroupant plus de 200 000 habitants telles que Bordeaux, Lyon, Nice, etc.
Une gestion chronophage
La location Airbnb nécessite les tâches ménagères, être disponible pour remettre les clés, la gestion des annonces et des réservations, etc.
La solution pour pallier ces problèmes est de se faire assister par une société extérieure de gestion qui implique néanmoins des frais qui peuvent représenter entre 15 et 20% des loyers perçus.
Une dépendance aux avis des clients
Dans les villes à forte concurrence touristique, ce qui fera que l'on choisira ce logement plutôt qu'un autre sera les avis clients.
Ceux-ci sont intransigeants et de petites prestations complémentaires visant au bien être des locataires peuvent tout changer (café, guide touristique, sac poubelle, etc.).
L’avantage majeur : la perception de loyers élevés
Investir en Airbnb dans des villes touristiques permet de rentabiliser rapidement l'investissement.
En effet, les prix sont élevés et, a fortiori, en courte durée. Une étude démontre qu'à Paris, on peut obtenir un rendement jusqu'à 3.5 fois supérieur à celui de la location classique.
Foire aux questions
Comment se passe l'enregistrement Airbnb ?
La déclaration doit être réalisée en mairie ou via internet, un numéro d'attribution est généré et celui-ci doit obligatoirement apparaître sur le contrat de location.
Il faut savoir que depuis le 1er décembre 2019, les sites de location tels que Airbnb sont tenus de conserver un listing des locations et que celui-ci peut être réclamé par les mairies afin de vérifier la durée de location (et si les 120 jours sont bien respectés).
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles en matière de location touristique ?
Rappelons que la limite est fixée à 120 jours de location par an et en cas de dépassement de ce seuil, le bailleur s'expose à une pénalité de 10 000 euros (limitée à 5 000 euros en cas d'oubli de déclaration dans une ville ayant mis en place une procédure de numéro de déclaration).
En cas de changement d'usage et en cas d'omission des démarches nécessaires (requérir l'autorisation de la mairie), le propriétaire peut être sanctionné par une amende allant jusqu'à 50 000 euros et par une astreinte calculée par jour et par mètre carré.
Quelle est la procédure d'immatriculation LMNP ?
Pour devenir loueur meublé non professionnel, lors de la déclaration d'activité, 3 documents sont à compléter dans le cadre de l'immatriculation : le formulaire P2P4i relatif aux éléments courants de l'exploitation, le questionnaire 751-SD qui concerne les informations sur l’activité elle-même, puis le formulaire 1447 qui permet de calculer la CFE.
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