Le garage entre-t-il dans le calcul du loyer Pinel ?

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Calcul de la surface utile pour un loyer Pinel

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel, il est obligatoire de respecter un plafond de loyer. Le montant du loyer varie en fonction de la localisation du bien et de sa surface utile. Le calcul du loyer Pinel maximum de votre logement s’obtient grâce à la formule suivante :

Plafond de loyer dans la zone Pinel x surface utile x coefficient multiplicateur.

Le calcul de la surface utile d’un logement Pinel prend en compte deux surfaces :

Les surfaces annexes dans un logement Pinel

Les surfaces annexes dans un logement Pinel correspondent aux espaces non nécessaires, mais qui participent au confort des locataires. Pour le calcul du loyer, le dispositif Pinel considère les surfaces annexes suivantes :

À l’instar de la surface habitable, seules les hauteurs sous plafond supérieures ou égales à 1,80 mètre entrent en compte dans le calcul du loyer Pinel. Notez également que la surface des annexes est plafonnée à huit mètres carrés.

Cependant la loi Pinel ne prend en compte que certaines annexes spécifiques

Pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il convient cependant de prêter attention à certaines exceptions. En effet, le dispositif Pinel ne prend pas en compte les annexes spécifiques suivantes :

Calcul de la surface en loi Pinel : le garage

Le garage et le loyer Loi Pinel

Dans un logement Pinel, le garage est vu comme un espace utile à la protection des véhicules. Cette définition pose cependant question lorsque le garage est transformé en pièce à vivre supplémentaire, en atelier ou encore en resserre. Néanmoins, le Code de la Construction de l’Habitation a tranché : les garages sont considérés comme des annexes, mais n’entrent pas en compte dans le calcul du loyer Pinel. En effet, un garage ne peut être envisagé comme un local à usage d’habitation.

Garage et loi Pinel : le cas des maisons individuelles

Si la situation est déjà complexe pour un appartement, elle l’est encore plus dans le cadre d’une maison individuelle. En effet, dans une maison, il peut apparaître difficile de distinguer la partie du garage utilisée comme stationnement de celle utilisée comme annexe. Pour remédier à cette situation, l’administration fiscale fixe la surface annexe à douze mètres carrés. Cette dernière entre alors dans le calcul du loyer Pinel.

Dispositif Pinel et place de parking

Depuis quelques années, les grandes villes ont misé sur des infrastructures de transport plus respectueuses de l’environnement. Réseaux de transports en commun, voies cyclables, etc. : nombreux sont les automobilistes à vouloir laisser leur voiture au garage. Conséquence directe : les places de stationnement deviennent très prisées. Dans le cadre du dispositif Pinel et si votre logement dispose d’un emplacement de stationnement, deux options s’offrent à vous :

Bon à savoir : si vous décidez de louer votre logement et votre garage séparément, prenez garde à rédiger deux baux (un pour le logement et un pour le garage). Veillez également à contracter deux prêts immobiliers distincts. Dans le cas contraire, vous pourriez être soumis à un redressement fiscal.

Les risques de dissocier le parking ou le garage sur un immobilier en loi Pinel

Bien qu’il soit possible de louer votre bien immobilier Pinel et votre garage séparément, cela n’est pas sans risques. En effet, ce montage financier interroge souvent l’administration fiscale, qui étudie alors chaque situation au cas par cas. Sa crainte : que vous contourniez le plafond de loyer tout en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel.

Ainsi, l’administration fiscale sera particulièrement attentive aux éléments suivants :

Si vous souhaitez séparer la location de votre garage de celle de votre logement, portez une vigilance particulière aux points suivants :

Bon à savoir : en France, la loi interdit les montages financiers dont le seul objectif est de diminuer le montant de ses impôts. De plus, le contournement des lois fiscales est sanctionné par l’État. À terme, louer votre garage séparément pourrait vous conduire à une radiation complète du dispositif Pinel.

Loi Pinel : avec ou sans Garage ?

Bail commun Pinel (logement avec garage)

Montant du bien immobilier de 150 000 € + prix du garage 10 000 € = prix de revient à 160 000 €.

Pour un engagement locatif de six ans, la réduction d’impôt supplémentaire offerte par le garage est équivalente à 1 200 €.

Montant du bail commun : 400 €

Bail distinct Pinel (logement sans garage)

Montant du bien immobilier de 150 000 € = prix de revient à 150 000 €

Bail distinct : 400 € de logement + 50 € de garage par mois pendant 6 ans = soit un gain de 3 600 euros avec le stationnement loué séparément.