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Bail commercial et loi Pinel : les points à connaître
Défini comme le contrat de location d’un bien immobilier entre un propriétaire et un locataire propriétaire d’un fonds de commerce (afin que ce dernier puisse exercer son activité), le bail commercial a connu avec la loi Pinel du 18 juin 2014 des changements importants. Ces changements sont venus encadrer et réglementer de manière plus précise la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire. Nous allons aborder dans cet article les mesures essentielles portées par la loi Pinel pour les baux commerciaux.
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Le congé triennal du locataire d’un bail commercial
L'une des premières modifications que la loi Pinel a mise en place consiste en la suppression de la possibilité d'interdire aux locataires de donner congé à l'échéance triennale. Avant le 18 juin 2014, le locataire (ou preneur) avait la possibilité de renoncer lors de l’établissement du bail commercial à son droit de résiliation. Ainsi, le bail commercial pouvait contenir, généralement à la demande du bailleur, une clause qui stipulait que la résiliation ou congé triennal par le locataire était impossible et de conclure ainsi ce que l’on appelle un bail commercial ferme.
La loi Pinel supprime cette possibilité de renoncement par le locataire. Le preneur a le droit de résilier le contrat à la fin d'une période de 3 ans : soit à la troisième année, soit à la 6e année. Aussi, la possibilité de prévoir un bail ferme de 6 ans et de 9 ans est impactée.
Exceptions Pinel pour le congé triennal pour des baux fermes
La législation prévoit aussi des exceptions à la suppression de la possibilité d'interdire aux locataires le congé triennal pour certains baux. Il est possible de réintégrer dans le bail commercial la possibilité d'interdire aux locataires de donner congé et il est donc possible de prévoir un bail de durée ferme de 6 ans voire même de 9 ans. Les baux concernés sont :
Bon à savoir :
La faculté de donner congé à tout moment est offerte en cas de retraite, d’invalidité ou de décès. Pour ce dernier cas, les ayant-droits ou les associés sont concernés par la résiliation en bénéficiant des conditions des deux cas précédents (retraite, invalidité).
Congés et demandes de renouvellements du bail commercial : la forme
La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue indiquer les formes de notification de congé ainsi que des renouvellements des baux. Avant la loi Pinel, le formalisme n'était pas encadré.
Il est à noter que la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques du 6 août 2015, appelée loi Macron, est venue modifier quelque peu ces formes.
Demande de renouvellement du bail commercial
Selon l'Article L145-10 du Code de commerce (version en vigueur depuis le 8 août 2015), la demande de renouvellement est possible par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par huissier de justice, ainsi que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les possibilités diffèrent cependant si la demande est effectuée par locataire/preneur ou par le bailleur.
Le locataire/preneur titulaire du bail a la possibilité de notifier le renouvellement du bail commercial par huissier ainsi que par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi Pinel a été ici modifiée par la loi Macron, car elle n’offrait que la voie extrajudiciaire. La demande doit être faite dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail. En outre, le locataire a la possibilité de résilier le bail, et ce sans motif, à chaque fin de période triennale après une période de neuf ans ou plus ainsi que lors d’un départ à la retraite. Il peut notifier la résiliation par voie extrajudiciaire ainsi que par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, il doit le faire au moins six mois à l’avance des échéances sus-citées.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler un bail et donne congé au preneur doit le faire par acte extrajudiciaire. Ceci intervient à la fin de l'échéance contractuelle du bail. Un préavis de six mois est à respecter. Lorsque le bailleur donne congé au locataire/preneur titulaire du bail avec offre de renouvellement, il doit le faire par acte extrajudiciaire. Si le bailleur reçoit une demande de renouvellement par le preneur et la refuse, il doit toujours répondre par voie extrajudiciaire, en précisant les motifs du refus du renouvellement.
Bon à savoir :
Le bail commercial ayant comme principe sa reconduction tacite si aucun congé ou demande de renouvellement n’ont étés formulés, il est préférable et conseillé de notifier en tous cas par huissier de justice, ce qui garantit la bonne fin de la transmission.
Le bail de courte durée
Le bail de courte durée, ou bail dérogatoire, est un bail qui permet de déroger aux règles des baux commerciaux. Ainsi, le propriétaire et le preneur peuvent conclure un contrat inférieur à une durée maximum légale. Cette durée maximale était avant la loi Pinel de 24 mois. Depuis, cette durée est portée à 36 mois maximum. L'intérêt du bail de courte durée est d'être une sorte de bail d’essai : pour le locataire/preneur, il sert par exemple à tester une zone d’activité ou à anticiper en cas d’incapacité à prévoir l’évolution de son commerce. Pour le bailleur, il permet par exemple de tester le locataire en étudiant la situation de ce dernier et de vérifier ainsi ses capacités avant d'éventuellement proposer un bail commercial.
Notez que le locataire/preneur perd son droit à l'indemnité d’éviction en cas de congé par le bailleur (résiliation sans proposition de renouvellement ni transformation) ainsi que son droit au renouvellement. En outre, si le bailleur ne notifie pas le congé au preneur, le bail sera requalifié en bail commercial. La loi Pinel est venue ajouter un mois supplémentaire après le terme du contrat, alors que précédemment le simple fait de dépasser le délai du bail projetait immédiatement dans le régime des baux commerciaux.
La révision et le renouvellement du loyer du bail commercial
Un mécanisme de révision du loyer peut intervenir tous les trois ans. La demande de révision peut être faite par le bailleur ou par le locataire. Elle ne peut être effectuée qu’une fois que la période triennale est expirée. Toutefois, un plafonnement de révision est prévu. Lors de la révision du loyer, la hausse ne peut excéder l'indice trimestriel de référence et sa variation. Avant la loi Pinel, l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) servait de référence. Après l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l'indice trimestriel de référence est selon l’activité :
Le calcul pour une révision se fait en multipliant le loyer en cours (LC) à l'indice du trimestre de la révision (ITR) divisé par le l’indice de référence en vigueur lors de sa fixation (IRV). La formule est donc : LC x (ITR / IRV). Le loyer révisé ne peut dépasser 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
En outre, suite à la réforme Pinel, dans l'hypothèse de ce que l'on appelle le déplafonnement pour cause d’augmentation de la valeur locative du bien (bail renouvelé ou en cours dépassant la variation de l'indice de référence suite à des circonstances qui ont entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ou suite à un changement d’activité) et volonté de mise au niveau du loyer à la nouvelle valeur locative, il n'est plus possible de passer en une seule fois au nouveau loyer. Cela doit être fait progressivement par palier annuel et par tranche de 10 % maximum du loyer payé au cours de l'année précédente .
État des lieux et bail commercial
La loi Pinel est venue également rendre obligatoire la rédaction et l'établissement d'un état des lieux à chaque entrée et à chaque sortie de locataire (prise de possession, changement de locataire, fin du contrat de bail commercial, cession du droit au bail, cession ou mutation du fonds de commerce). La réalisation d’un état des lieux concerne aussi bien le bail commercial que le bail de courte durée.
L’état des lieux doit être effectué de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties. En cas de difficultés à établir un état des lieux, il y a possibilité de recours à un huissier de justice, et ce à frais partagés par moitié.
Les charges, impôts et travaux et bail commercial
L’inclusion de la répartition des charges et des travaux dans bail commercial n’était pas nécessaire. Depuis la loi Pinel, elle l’est. Désormais, le propriétaire bailleur doit à la signature du bail commercial fournir au locataire un inventaire précis et limitatif de la répartition des charges, impôts, taxes et redevances qu'il va devoir supporter. Le propriétaire doit également fournir au locataire un état récapitulatif des travaux explicite susceptibles d'être réalisés au cours des trois prochaines années ainsi qu'un état explicite des travaux réalisés au cours des trois dernières années.
En outre, depuis la réforme de 2014, il est strictement interdit de faire peser sur le locataire non seulement les gros travaux, mais également les travaux liés à la vétusté. Toute clause prévue en ce sens serait réputée non écrite et ne pourrait donc pas être appliquée à l'encontre du locataire
La clause de la garantie solidaire et bail commercial
La garantie solidaire permet de prévoir qu'en cas de cession du droit au bail commercial, l'ensemble des locataires successifs restent solidairement responsables de toutes les obligations du bail commercial, en particulier et principalement le paiement des loyers.
Il faut savoir qu'avant la loi Pinel il n'y avait pas de limitation de durée, ce qui signifie que le précédent locataire restait solidairement responsable de façon illimitée. Depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à trois années à compter de la cession qui est intervenue.
Vos outils
Le droit de préférence ou de préemption et bail commercial
La loi Pinel pose l'obligation d'insérer dans les contrats ce qu'on appelle un droit de préférence ou droit de préemption au profit du preneur (le locataire). Avant la loi Pinel, Il était possible de le prévoir contractuellement par la volonté des deux parties, mais il ne s'agissait pas d'une obligation. L’objectif est de donner la possibilité au locataire, en cas de vente, de se positionner par préférence et en priorité par rapport à un autre candidat, aux mêmes conditions de prix de vente du local commercial et aux mêmes modalités.
Le bailleur doit informer le locataire de la mise en vente par lettre recommandée avec avis de réception, ou en main propre contre un récépissé ou un émargement. La notification doit indiquer le prix de vente, ses conditions ainsi que les quatre premiers alinéas de l'article L145-46-1 du Code de commerce. Le locataire doit rendre sa réponse par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai d’un mois après la mise en vente par le bailleur.
Il faut savoir que ce droit de préférence n'est pas applicable pour toutes les mises en vente. Certaines en sont exclues, comme par exemple la mise en vente globale d'un immeuble contenant des locaux, ou bien la vente à un ascendant, descendant ou conjoint.
Foire aux questions
Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Par défaut, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le bail est cependant révisable tous les 3 ans.
Le locataire titulaire d’un bail commercial a-t-il le droit de céder son bail ?
Oui. Le titulaire du bail commercial peut céder le bail seul ou lors de la cession de son fonds de commerce dont le bail est un élément. Il doit notifier le propriétaire bailleur.
Bail de courte durée et bail d’occupation précaire, une différence ?
Le bail de courte durée (bail dérogatoire) est parfois appelé, à tort, bail d’occupation précaire. Or, ils ne sont pas à confondre. Le bail d’occupation précaire est justifié par une cause objective de précarité et est motivé par des circonstances exceptionnelles et indépendantes des parties concernées.
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