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Tout savoir sur le Super Pinel
Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf ? Acheter un logement neuf dans la perspective de le mettre en location vous permet de bénéficier d’une défiscalisation. Se lancer dans le locatif peut représenter un investissement conséquent. La loi Super Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet donc d’investir plus sereinement en profitant de plusieurs avantages, dont une réduction de l’impôt sur le revenu. Mais alors, quelles sont les différences avec le dispositif Pinel utilisé jusqu’à présent ? Découvrons ici tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Super Pinel, son fonctionnement, ses avantages, ses plafonds, etc.
🏦 FIN DU DISPOSITIF PINEL : INVESTIR DANS L'IMMOBILIER NEUF RESTE UNE VALEUR SÛRE EN 2025
Terminé au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel laisse place à d'autres opportunités d'investissement immobilier :
- Le statut LMNP reste une option attrayante, permettant de bénéficier d'un régime fiscal avantageux.
- La nue-propriété offre une solution pour ceux qui souhaitent investir à moindre coût grâce à une décote significative sur le prix d'achat.
Découvrez comment ces alternatives peuvent maximiser vos rendements en 2025.
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Qu’est-ce que le Super Pinel ?
Que deviendra la loi Pinel ?
La loi Pinel a été lancée en 2014 dans l’objectif d’encourager la construction de logements neufs et l’investissement locatif. En 2023, Super Pinel vise à remplacer la loi Pinel en proposant les mêmes avantages fiscaux avec des conditions d’éligibilité différentes. Annoncée par Emmanuelle Wargon qui est l’ancienne ministre du Logement, la loi Super Pinel continue dans la lancée de la loi Pinel. C’est-à-dire qu’elle veut toujours encourager la construction de logements neufs et équilibrer l’offre et la demande dans les zones tendues de France.
Quels sont les avantages de Super Pinel ?
Le dispositif Super Pinel propose plusieurs avantages pour les investisseurs. En plus de la réduction de l’impôt sur le revenu, le dispositif est un coup de pouce pour vous aider à développer votre patrimoine immobilier. Vous devenez propriétaire d’un logement neuf éco-responsable et confortable. La loi Super Pinel est aussi pratique si vous préparez un départ à la retraite grâce à l’investissement fiable que le logement neuf représente.
En Super Pinel, vous avez également la possibilité d’acheter votre logement neuf sans apport personnel, c’est-à-dire à l’aide d’un prêt immobilier. Les loyers réguliers perçus pendant la période du dispositif garantissent la capacité de l’emprunteur bailleur à rembourser le prêt.
Quels sont les logements éligibles à Super Pinel ?
De la même manière que la loi Pinel, le dispositif Super Pinel est réservé aux logements neufs. Plus précisément, les logements éligibles à Super Pinel sont les suivants :
Les zones éligibles à Super Pinel
Le dispositif Super Pinel ne s’applique pas à toutes les villes de France. L’Hexagone est découpé en plusieurs zones qui reflètent la tension de son marché immobilier. Il y a 5 zones au total : A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est la plus tendue tandis que la zone C est la moins tendue de toutes. La loi Super Pinel ne s’applique que dans trois zones : la zone A bis, la zone A et la zone B1.
La zone A bis est évidemment constituée de Paris et de sa périphérie comme Croissy-sur-Seine, Le Chesnay, Fontenay-sous-Bois, Antony, Aubervilliers, Boulogne-Billancourt, etc. Quant à la zone A, elle est composée des grandes villes de France telles que Montpellier, Fréjus, Antibes, Aspremont, Ajaccio, Boisemont, Chamonix-Mont-Blanc, La Courneuve, La Grande Motte, etc. Enfin, la zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants qui ne sont pas déjà dans les deux autres zones. Cela comprend Toulouse, Strasbourg, Nantes, Caen, Bordeaux, Rennes, Honfleur, Clermont-Ferrand, etc.
Quelles différences entre Pinel et Super Pinel ?
La loi Pinel et le dispositif Super Pinel ont le même objectif d’encourager les investissements locatifs, mais il y a quelques différences. Voyons donc les éléments communs aux deux dispositifs ainsi que les différences principales.
Ce qui reste
Les avantages fiscaux de Super Pinel sont identiques à ceux de Pinel. Un investissement locatif vous permet donc d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts. En vous engageant à louer le logement neuf pendant une période minimale, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont les taux sont les suivants :
Il est d’ailleurs important de préciser que le montant de l’investissement en Super Pinel est limité à 300 000 €.
Des réductions d’impôt revues à la baisse
Tandis que la loi Super Pinel profite des avantages fiscaux à taux plein, la loi Pinel va revoir ses réductions d’impôts à la baisse. En effet, à partir du 1er avril 2023, les taux de réduction d’impôt vont baisser avec la loi Pinel :
Pour conserver les avantages fiscaux listés précédemment et économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts, les investisseurs devront respecter les conditions d’éligibilité de Super Pinel dès avril 2023.
Un renforcement des critères environnementaux
La différence principale entre Super Pinel et Pinel est que le nouveau dispositif de défiscalisation encourage un investissement locatif plus responsable avec des logements neufs qui sont aux dernières normes environnementales. Pour identifier ces logements éco-responsables, des critères de performances énergétiques et environnementales ont été mis en place.
Le gouvernement a pour objectif de réduire l’impact carbone des bâtiments d’habitation collectifs tout en améliorant leurs performances thermiques. Par conséquent, tous les logements achetés en 2023 dans le cadre de la loi Super Pinel devront respecter les seuils de la réglementation environnementale (RE2020) .
Voici les différents cas de figure en fonction du type de logement neuf et de l’année de son acquisition :
Des critères de confort
Outre les performances énergétiques et environnementales, le dispositif Super Pinel veut aussi rendre les logements plus confortables. Cela est un avantage à la fois pour les propriétaires bailleurs dont le logement gagne en valeur et pour les locataires qui profitent directement d’un meilleur confort de vie. Les logements achetés en Super Pinel sont plus spacieux, plus lumineux et ont tous un espace extérieur.
Le premier critère de confort est la surface habitable minimale du logement. Celle-ci dépend évidemment du nombre de pièces. Voici les surfaces :
Ensuite, le deuxième critère de confort concerne les espaces extérieurs. Avec la crise sanitaire, le confinement et le télétravail, le manque d’espace extérieur dans les logements s’est fait ressentir chez les Français. C’est en partie la raison pour laquelle les logements doivent en avoir pour être éligibles à la loi Super Pinel. Tous les logements doivent avoir un espace extérieur qui est soit privatif soit à jouissance privative. Cet espace a aussi une surface minimale à respecter. Elle doit être de 3 m² pour les T1 et les T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4 et 9 m² pour les T5. Il faut d’ailleurs aussi préciser que les logements T3, T4 et T5 doivent bénéficier d’une double exposition.
En respectant ces critères de performance énergétique et de confort, les logements achetés en Super Pinel ont la garantie d’être des logements éco-responsables de qualité.
Quelles sont les autres conditions d’éligibilité de la loi Super Pinel ?
En plus des critères de performances énergétiques et de confort, d’autres conditions d’éligibilité sont imposées pour bénéficier des avantages fiscaux de Super Pinel.
Les plafonds de ressources
Le dispositif de défiscalisation veut faciliter l’accès au logement pour les locataires avec des revenus modestes à intermédiaires. Des plafonds de ressources doivent donc être respectés en fonction de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se trouve le logement. Pour rappel, les locataires doivent habiter dans le logement Super Pinel en tant que résidence principale. Retrouvez les plafonds de ressources ci-dessous.
Une personne seule
Un couple (deux personnes mariées, pacsées ou en concubinage)
Une personne seule ou un couple avec 1 personne à charge
Une personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge
Une personne seule ou un couple avec 3 personnes à charge
Une personne seule ou un couple avec 4 personnes à charge
Majoration par personne à charge supplémentaire
Les plafonds de loyers
En tant que propriétaire bailleur, vous avez des plafonds de loyers à respecter en Super Pinel. Le loyer de votre logement en location ne doit pas dépasser les limites autorisées. Cela permet de garantir que les logements sont accessibles pour les foyers avec des revenus modestes. Si vous ne respectez pas les loyers, vous risquez de perdre les avantages fiscaux de la loi Super Pinel. Voici les plafonds de loyers Super Pinel en fonction de la zone du logement :
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Comment calculer le loyer maximum d’un logement Super Pinel ?
Calculer la surface utile
En Super Pinel, le loyer maximum ne se calcule pas à partir de la surface habitable, mais de ce qui s’appelle la surface utile. Voici comment calculer la surface utile de votre logement : surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes. Les annexes peuvent par exemple être les balcons ou les vérandas.
Trouver le coefficient multiplicateur
Après la surface utile du logement, vous devez déterminer le coefficient multiplicateur avec la formule suivante : coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface utile.
Calculer le loyer
Vous avez désormais toutes les données nécessaires pour calculer le loyer maximum de votre logement. Veuillez utiliser cette formule : loyer = coefficient multiplicateur x surface utile x plafond de loyer.
Exemple de calcul d’un loyer en Super Pinel
Prenons l’exemple d’un couple qui achète un appartement neuf dans la zone B1 pour le mettre en location. L’appartement possède 50 m² de surface habitable avec 6 m² de balcon. La surface utile de ce logement est de : 50 + (6/2) = 53 m². Le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/53 = 1,05. Pour ce logement, le loyer mensuel maximum est de 1,05 x 53 x 10,55 = 587,10 €.
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