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Loi Pinel modifiée : un élargissement du zonage pour les investisseurs
Face à une demande croissante de logements et à une dynamique économique encourageante, plus de 200 communes en métropole et outremer viennent d’être intégrées ou surclassées dans les zones A et B1, celles qui intéressent les investisseurs. Une décision qui bouleverse le paysage immobilier et ouvre de nouvelles perspectives pour tous les acteurs du secteur. Décryptage des enjeux et implications de cette réforme majeure.
Relancer l’investissement locatif dès 2023 ?
La loi Pinel, instaurée en 2014 pour stimuler l'investissement immobilier locatif, vient de connaître d’importantes modifications, via un arrêté pris le 2 octobre et publié le lendemain dans le Journal Officiel. Plus de 200 communes sont surclassées ou entrent dans une zone qui offre désormais à leurs habitants la possibilité de bénéficier des avantages de cette loi.
Rappelons que celle-ci sous conditions de revenus notamment, permet de bénéficier de réductions d’impôts si vous achetez un bien pour le louer jusqu’au 31 décembre 2023 : 10,5 % pour un bail de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Et même jusqu’à 21 % si le logement respecte les exigences du dispositif Pinel + . Attention, ces avantages diminuent dès le 1er janvier 2024, pour passer à 9% pour un bail de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.
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Ces changements ne sont pas anodins. Ils ont été mis en place après consultation avec les préfets de départements et élus locaux et reflètent les évolutions et les tensions observées sur le marché immobilier français. En adaptant le zonage, le gouvernement cherche à cibler les villes où la demande de logements excède l'offre, afin d'encourager la construction de nouveaux logements et de répondre aux besoins des populations locales.
Qu’est-ce que le zonage Pinel ?
Il se décline en trois lettres et cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. La zone A englobe la grande couronne parisienne et des villes où la demande locative est très forte, comme Lyon, Lille, Aix-en-Provence, Marseille, Montpellier et certaines communes de la Côte d’Azur. La zone A bis ne concerne que Paris et sa petite couronne.
La zone B1 comprend toutes les villes et agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse (hors Ajaccio en zone A), les DOM-TOM et de nombreuses villes touristiques.
Les zones B2 (villes de plus de 50 000 habitants, de moins de 250 000 habitants et les communes de leur agglomération), sauf exception, et C (près de 35 000 communes rurales) ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 15 mars 2019.
Quelles villes sont reclassées en zones A et B1 ?
D’un point de vue global, pas moins de 145 communes deviennent éligibles à la loi Pinel, tandis qu’une soixantaine est surclassée de B1 à A. Parmi les villes importantes, Annecy, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg et La Rochelle passent de la zone B1 à la zone A, comme beaucoup de leurs communes limitrophes. Ou encore nombre de stations balnéaires sur tout le littoral hexagonal. Berck, Colmar, Louviers, Dax, Quimper ou Besançon font désormais partie de la zone B1. Certaines stations de ski passent directement de la zone C à A : Les Deux Alpes, Le Grand Bornand, Samoëns… Le bouleversement est total. Téléchargez notre tableau récapitulatif
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
L'élargissement de la zone A ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs et bailleurs déjà sous loi Pinel, qui vont pouvoir augmenter les loyers si leurs logements ne sont pas classés G. En 2022, le plafond de la zone A était fixé à 10,93 €/m². Il est aujourd’hui de 13,56 €/m², ce qui rend les investissements locatifs encore plus intéressants. D’autant que le plafond de ressources demandé aux locataires pour prétendre à un logement Pinel va lui aussi augmenter, comme le nombre de candidats. Le risque de vacance sera ainsi fortement réduit.
[promo-form_advisor-question]Quels risques pour les futurs locataires ?
Pour les locataires, l'élargissement de la zone A est à double tranchant. D'une part, ils vont sans aucun doute voir les loyers augmenter et être dans l’obligation de revoir leurs ambitions à la baisse pour certains. D'autre part, l'augmentation des plafonds de ressources signifie que davantage de locataires vont pouvoir bénéficier d’un logement Pinel. Il est donc crucial pour eux de se tenir informés et d'ajuster leurs critères de recherche en fonction de ces évolutions.
Qu’en pensent les professionnels de l'immobilier ?
Les acteurs du secteur immobilier voient forcément d'un bon œil ces modifications. Ils anticipent une augmentation des investissements dans les villes nouvellement classées ou surclassées. Cependant, certains s'interrogent sur la capacité de ces villes à gérer une augmentation rapide de la construction, et sur les éventuelles conséquences en termes d'urbanisme et d'environnement.
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L’avis professionnel de Paul Lassalle – Directeur Commercial France Cogedim
Quels avantages spécifiques cette réforme du zonage Pinel apporte-t-elle aux investisseurs ?
Le nouveau zonage Pinel a apporté des changements significatifs en élargissant les zones éligibles ce qui a permis, soit d’upgrader la classification des communes déjà inscrites, soit d'intégrer des communes précédemment exclues du dispositif, même si elles ne présentaient pas une tension locative aussi marquée que celles des zones A et B1. Cela a créé de nouvelles opportunités pour les investisseurs, tout en stimulant l'activité immobilière dans ces régions. Cet élargissement a donc été une étape cruciale dans l'expansion de ce dispositif et a favorisé l'augmentation des loyers jusqu’à 20% dans certaines communes (hors communes plafonnées comme Bordeaux), sans bien sûr jamais dépasser les limites du marché.
Quelles sont les conséquences possibles de cette réforme sur le marché immobilier, notamment en termes de demande et de prix ?
Même si plus de 200 communes ont vu leurs plafonds relevés, l’impact national d’une telle réforme ne sera pas évident. Cependant, au cas par cas, cette hausse des loyers entraînera mécaniquement une augmentation de la rentabilité pour l’ensemble des propriétaires de logements neufs sur ces communes et une réduction d’impôt, ce qui signifie que les investisseurs peuvent s'attendre à des rendements bien plus attractifs dès l’année prochaine (possibilité de rentabilité à + 5%). On peut donc imaginer que ces nouvelles villes « bons plans » aient un certain succès très rapidement.
Comment Cogedim compte-t-il aider les investisseurs à maximiser leur rendement dans ces zones élargies, notamment en termes de conseils et d'accompagnement ?
Que ce soit au travers de ces réseaux de distributions externes (banques, conseillers en gestion de patrimoine) ou via ces conseillers immobiliers internes, Cogedim accompagne chaque client grâce à une étude patrimoniale personnalisée. C’est ainsi que chaque futur investisseur se verra remettre un dossier avec l’ensemble des chiffres caractérisant son investissement (rentabilité, effort d’épargne).
D’autres changements à prévoir ?
La loi Pinel ayant déjà évolué plusieurs fois depuis 2014, il se peut que le zonage ne reste pas figé après cet arrêté, tant la demande de logements est forte dans notre pays. Il est très probable qu'il continue d'évoluer pour s'adapter aux réalités changeantes du marché immobilier. Les zones tendues d'aujourd'hui pourraient ne pas l'être demain, et inversement. Investisseurs et locataires doivent donc rester informés et prêts à s'adapter aux nouvelles directives gouvernementales. Et qui sait si la loi ne sera pas prolongée comme le prêt à taux zéro, qui devait s’arrêter cette année mais qui est reconduit jusqu’en 2027 ?
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