Comment fonctionne la location en Pinel ?

Loi Pinel, qu’est-ce donc ?

Votée le 18 juin 2014, la loi Pinel est à l'origine du dispositif d'investissement locatif du même nom. Elle permet aux investisseurs-bailleurs de bénéficier de réductions d'impôts sur le revenu. Cette réduction est appliquée sur les revenus locatifs des logements neufs loués en tant que résidence principale pour 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Pinel est soumis à des conditions d'éligibilité concernant l'investisseur ; le bien immobilier ; et le locataire.  

Les types de locations en loi Pinel

L'investisseur a la possibilité d'acquérir différents types de biens : logements neufs ou en cours d'achèvement (par lui-même ou dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement Vefa) ainsi que des logements faisant l’objet de rénovation ou de réhabilitation.

Depuis le 1 er janvier 2021, seules les acquisitions se situant dans un bâtiment collectif sont concernées par le dispositif Pinel. Ainsi, les logements tels que les maisons individuelles, villas et résidences pavillonnaires en sont exclus.

Avant de continuer, il est essentiel de prendre connaissance du concept de zonage Pinel, car il est en relation avec le logement et les ressources du locataire éligible.

Les zones Pinel

Le zonage A/B/C est le classement de communes en fonction de la tension locative. Une commune est classée en zone « tendue » si l’offre de logements disponibles est insuffisante pour satisfaire la demande. À l’opposé, une commune est classée en zone « détendue » si l’offre est suffisante pour satisfaire la demande.

La loi Pinel ayant comme objectif, entre autres, l’incitation à l'investissement locatif dans les zones où il y a difficulté à l'accès à la location, les zones éligibles sont celles dites tendues. Cinq zones existent : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Les zones tendues sont les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C sont détendues. Par conséquent, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

Bon à savoir :

Vous pouvez vous renseigner sur la zone d’une commune, en consultant le site du gouvernement.

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Les conditions d'éligibilité pour le locataire

La condition principale d'éligibilité à la loi Pinel se manifeste à travers les plafonds de ressources Pinel. Ces derniers constituent la limite que le revenu fiscal de référence du locataire ne dois pas dépasser afin de bénéficier des avantages du dispositif Pinel.

Nous allons aborder quelques préalables et notions qui entrent aussi en jeu dans les conditions d'éligibilité pour le locataire Pinel.

Conditions préalables d'éligibilité

Avant l’étape d’évaluation et vérification des plafonds de ressources Pinel, quelques conditions doivent être vérifiées : la relation bailleur/locataire (foyers fiscaux distincts) et les conditions liées au bien loué.

Bailleur et locataire : lien de parenté et loi Pinel

Dans le dispositif Pinel, il est tout à fait possible que le locataire Pinel et le bailleur aient des liens familiaux à la condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal. Dans le cas contraire, les dispositions de la loi Pinel en matière de location ne sont plus applicables.

En outre, dans le cas de la location Pinel pour un ascendant/descendant (parents/enfants) l’aide personnalisée au logement (APL) n’est plus accessible.

Enfin, il n’est pas possible de louer gratuitement, même à un membre de sa famille, un logement en loi Pinel. Il y a obligation pour les deux parties de prouver le versement et le règlement des loyers.

Conditions liées au logement

Le logement loué doit servir de résidence principale du locataire Pinel. Ce-dernier doit donc l'occuper au moins 8 mois par an.

Le logement doit être neuf et mis en location nue (non meublé). Il doit aussi satisfaire à la notion légale de logement décent.

Pinel 2022 : Les plafonds de ressources

Afin de bénéficier de la réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Pinel, le bailleur est soumis aux plafonds de ressources locataire. Ces derniers sont les seuils de revenu que le locataire ne doit pas dépasser afin de bénéficier de loyers adaptés aux foyers à revenu intermédiaire. Les plafonds sont fixés par décret chaque année.

Deux paramètres entrent dans la détermination des plafonds de ressources Pinel : le revenu fiscal de référence et la composition du foyer fiscal combiné au zonage Pinel. Voyons ces deux paramètres.

Le revenu fiscal de référence et la loi Pinel

Les plafonds de ressources locataires sont déterminés à partir du Revenu Fiscal de Référence (RFR) N - 2, N étant l’année de conclusion du bail. Ainsi, pour un bail de location conclu en 2022 (N), l’année de référence est 2020 (N - 2 = 2020).

Le RFR figure sur la première page (page de garde) de l’avis d’imposition.

Bon à savoir :

Le dispositif Pinel à été reconduit jusqu’au 31 décembre 2024.

La composition du foyer fiscal et la loi Pinel

La composition du foyer fiscal est également prise en compte. Celle-ci est celle au jour de la signature du bail.

Le foyer fiscal peut être celui d’une personne seule ou d’un couple. En outre, il se peut qu’il y ait une personne à charge ou plus, ce qui donne lieu à une majoration du plafond en fonction du nombre de personnes à charge.

Notion de couple et location Pinel

Le couple peut se composer de deux personnes mariées, pacsées ou en concubinage (union libre).

Pour un couple marié, les époux sont tous deux titulaires du bail de location : on dit qu’ils sont co-titulaires, même si le bail n’a été signé que par un seul des deux époux et ils sont solidairement tenus au paiement des loyers.

Pour un couple pacsé, il faut tenir compte du signataire du bail. Si la seule personne au sein du couple pacsé est le signataire, lui seul est titulaire du bail de location. Si les deux personnes sont signataires, les deux sont co-titulaires du bail. Il est à noter que si un seul est signataire du bail, mais qu’une demande de co-titularité est demandée au bailleur, les deux deviennent co-titulaires. Pendant toute la durée de leur Pacs, les deux personnes pacsées sont solidaires au paiement des loyers, et ce dans tous les cas.

Pour un couple vivant en concubinage, si le bail à été signé par un seul des concubins, lui seul est titulaire du bail et est redevable légalement du paiement du loyer. Lorsque ce sont les deux concubins qui sont signataires, ils sont chacun locataires. Dans ce cas, il faudra prendre en compte la clause de solidarité pour le paiement des loyers et charges. Ainsi, si cette clause est présente dans le bail de location, chacun des concubins est redevable solidairement du paiement du loyer. Si cette clause n’est pas présente, les deux concubins sont redevables à hauteur de 50% du loyer chacun.

Notion de personne à charge et location Pinel

Sont considérés comme à charge les enfants mineurs, les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de moins de 21 ans ou de moins de 25 ans justifiants la poursuite d’études, les enfants handicapés quelque soit l'âge à la condition de ne pas former leur propre foyer fiscal, les personnes invalides vivants gratuitement et de façon permanente sous le même toit que le locataire.

Les plafonds Pinel 2022 en fonction du locataire (foyer fiscal) et en fonction du zonage :

Voici les plafonds Pinel applicables en 2022 en fonction du foyer fiscal et du zonage Pinel :

Pour une personne seule

• 39 363 € pour la Zone A ;
• 39 363 € pour la Zone A bis ;
• 32 084 € pour la Zone B1 ;
• 29 079 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 31 199 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Pour un couple

• 58 831 € pour la Zone A ;
• 58 831 € pour la Zone A bis ;
• 42 846 € pour la Zone B1 ;
• 38 834 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 41 662 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Pour couple/seul et 1 personne à charge

• 70 718 € pour la Zone A ;
• 77 120 € pour la Zone A bis ;
• 51 524 € pour la Zone B1 ;
• 46 700 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 50 101 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Pour couple/seul avec 2 personnes à charge

• 84 708 € pour la Zone A ;
• 92 076 € pour la Zone A bis ;
• 62 202 € pour la Zone B1 ;
• 56 377 € pour les les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 60 484 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Pour couple/seul avec 3 personnes à charge

• 100 279 € pour la Zone A ;
• 109 552 € pour la Zone A bis ;
• 73 173 € pour la Zone B1 ;
• 66 320 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 71 151 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Pour couple/seul avec 4 personnes à charge

• 112 844 € pour la Zone A ;
• 123 275 € pour la Zone A bis ;
• 82 465 € pour la Zone B1 ;
• 74 742 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• 80 185 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Majoration par personne à charge supplémentaire

• + 12 573 € pour la Zone A ;
• + 13 734 € pour la Zone A bis ;
• + 9 200 € pour la Zone B1 ;
• + 8 342 € pour les Départements d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon ;
• + 8 949 € pour la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna .

Plafonds de loyers locataires Pinel pour 2021

Lorsque vous louez en Pinel, le bailleur est tenu de respecter des plafonds de loyers. Ces derniers sont le loyer mensuel maximum de location qu’il pourra demander au locataire Pinel. Pour calculer ces plafonds de loyers, il faut utiliser le résultat de la formule : Barème des Plafonds de loyer Pinel x Surface Utile x Coefficient multiplicateur.

Le barème Pinel est le prix/m² selon le zonage Pinel. Il est mis à jour annuellement.

La surface utile est la surface habitable + la moitié des surfaces annexes.

Le coefficient est obtenu par la formule : 07 + (19/ la surface utile).

Exemple de plafond de loyer Pinel

Appartement de 50 m² situé en zone A avec un balcon de 5 m² (surface annexe). La surface utile est 52,5 m² (50 + 5/2). Le barème est de 13,04 €/m² pour la zone A. Le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/52.5 = 1,06 (arrondi).

Ainsi, après avoir appliqué la formule Barème des Plafonds de loyer Pinel x Surface Utile x Coefficient multiplicateur, on obtient un loyer maximum de 725 676 €/mois.