Comment mettre en location sa résidence secondaire ?

Louer sa maison secondaire, est-ce légal ?

Tout propriétaire disposant d’une résidence secondaire peut mettre son bien en location. Deux formules sont alors possibles :

• Une location longue durée ou à l’année ;
• Une location saisonnière ou ponctuelle.

Contrairement à la location d’une résidence principale qui ne nécessite aucune démarche pour une mise en location ne dépassant pas les 4 mois, louer sa résidence secondaire implique de réaliser des actions spécifiques. La réglementation diffère plus particulièrement selon la localisation du logement et le type de location.

Comment fonctionne la location de la résidence secondaire ?

La location longue durée

La location longue durée est un investissement locatif à l’année. Il s’agit donc de louer votre bien pour une durée d’une année et celui ci sera considéré comme résidence principale du locataire.

La location présente des avantages intéressants, car le locataire devra payer la taxe d’habitation s’il occupe le logement au 1er janvier de l’année en question.

La location saisonnière

La location saisonnière a une durée maximale de 3 mois consécutifs et doit être en rapport avec la saison touristique. Ce type de location présente quelques spécificités :

• La location s’adresse à une clientèle de passage ;
• La location doit être conclue de date à date ;
• Il n’y a pas de possibilité de reconduite tacite à l’arrivée du terme ;
• Le bien loué ne peut en aucun cas être assimilé à la résidence principale du locataire.

Ce type de location attire souvent des locataires étrangers, notamment dans les zones touristiques prisées où la demande est forte pendant les périodes de vacances. Cette option vous offre plus de flexibilité si vous souhaitez profiter de votre logement dans l’année. Cependant, pour bénéficier de revenus conséquents, il est préférable de louer le logement en fortes périodes d'affluence (vacances, événements culturels, etc.).

Les démarches à entreprendre pour une location de sa résidence secondaire

La location de la résidence secondaire à l’année suit les mêmes règles que celle d’un logement meublé classique édictées par la loi Alur de 2014, qui stipule que le logement devra :

• Comporter la liste du mobilier ;
• Répondre aux critères de salubrité et de décence ;
• Être loué pour une durée initiale de 12 mois minimum.

De même, lorsqu’une résidence secondaire est proposée en location saisonnière, il convient de respecter certaines règles que voici :

Si votre résidence secondaire est en copropriété

Si vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire et si votre bien est en copropriété, vous devez alors au préalable vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location. Si vous êtes locataire de votre résidence secondaire, vous devez demander l’autorisation de votre bailleur avant d'effectuer une sous-location.

Déclarez votre location en mairie

Bien que la location d’une résidence secondaire soit tout à fait permise, vous devez prévenir la mairie, de la commune où se situe le logement, de votre volonté de mettre en location votre bien. La décision de mettre en location une résidence secondaire doit aussi prendre en compte l’impact des revenus locatifs sur la fiscalité du propriétaire.

La démarche à accomplir dépend de la commune dans laquelle se trouve votre résidence secondaire. Il existe alors trois procédures possibles :

• Dans certaines grandes villes, vous devez obtenir une autorisation de la mairie pour effectuer un changement d’usage. Tel est le cas de Paris, Annecy, Biarritz, Bordeaux, Aix-en-Provence, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours ;
• Dans les autres villes de plus de 200 000 habitants, vous aurez besoin d’une déclaration et d’une autorisation ;
• Pour les autres villes, une déclaration suffira.

Quels sont les risques si vous ne déclarez pas votre location de résidence secondaire ?

Si vous ne respectez pas cette réglementation pour la mise en location de votre résidence secondaire, vous serez contraint de payer une amende de 450 €. Celle-ci peut même atteindre les 50 000 € dans le cas où votre résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage. Un numéro de déclaration devra apparaître sur votre annonce si votre bien est situé dans l’une des villes concernées par cette déclaration.

En somme : pour connaître les détails de la démarche à effectuer pour louer sa résidence secondaire en formule saisonnière, il convient de s’adresser à la mairie de la commune concernée.

La déclaration des revenus de la location de sa résidence secondaire aux impôts ?

Une fois la mise en location de votre bien effectuée, il convient de s'intéresser à la fiscalité qui s’applique sur vos revenus.

Les revenus acquis suite à la mise en location d’une résidence secondaire doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez alors choisir l’un des régimes fiscaux possibles, en l'occurrence le régime réel ou le régime forfaitaire (Micro BIC). Sous le régime réel, les charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière peuvent être déduites des revenus imposables. Ce dernier présente un bon nombre d’avantages, car il permet d’obtenir un abattement de 50 % sur les recettes annuelles déclarées, si celles-ci ne  dépassent pas les 70 000 € par an et 71% pour une location en bien meublé de tourisme classé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas les 170 000 €.

La location courte durée en meublé de tourisme d’une résidence secondaire

Classer votre bien en meublé de tourisme vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière et un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes perçues si le montant totale ne dépasse pas les 176 000 €, contre 50 % pour les logements non classés. Le classement du meublé de tourisme est une reconnaissance officielle qui permet d’indiquer la catégorie du logement aux locataires potentiels. Ce classement atteste du confort et de la qualité de votre logement et une note de 1 à 5 vous sera alors attribuée.

Grace à cette opération, les locataires potentiels seront davantage enclins à venir séjourner chez vous, car ils s’en trouvent rassurés.

Conseil : Pour obtenir un bon classement, il est essentiel de soigner les éléments de confort et de sécurité du logement. Pour faire classer correctement votre bien, ne laissez rien au hasard, car tout est pris en considération : sécurité, qualités des équipements et appareils, etc.