Comment procéder à la simulation loi Pinel ?

Pour simuler votre investissement Pinel dans l'immobilier neuf avec le dispositif Pinel, nous vous offrons deux choix : vous pouvez établir la simulation à partir du prix de votre futur logement ; ou à partir de votre capacité d'épargne.

A partir du prix du logement

Sélectionnez la durée initiale de mise en location (6 ans, 9 ans, ou 12 ans)

• Entrez le nom de la ville où se situe le bien immobilier
• Indiquez votre situation familiale
• Renseignez le nombre d'enfants à votre charge
• Précisez le prix du logement souhaité
• Ajoutez éventuellement le montant de votre apport personnel
• Inscrivez votre revenu annuel net imposable
• Indiquez la surface du logement
• Puis renseignez vos coordonnées

A partir de votre capacité d'épargne

Sélectionnez la durée initiale de mise en location (6 ans, 9 ans, ou 12 ans)

• Entrez le nom de la ville où se situe le bien immobilier
• Précisez votre capacité d'épargne mensuelle
• Indiquez votre situation familiale
• Renseignez le nombre d'enfants à votre charge
• Précisez le prix du logement souhaité
• Ajoutez éventuellement le montant de votre apport personnel
• Inscrivez votre revenu annuel net imposable
• Puis renseignez vos coordonnées

Vous obtiendrez alors comme résultat le montant total estimé de vos économies d'impôts, c'est-à-dire la somme de votre réduction d'impôts réalisée grâce au dispositif Pinel, et de l'économie d'impôts générée par le déficit foncier réalisé sur la période de votre investissement.

Le simulateur Pinel vous indique également une estimation du montant annuel de votre rente locative, correspondant à la somme des loyers que vous percevrez sur 12 mois.

3 principaux objectifs des dispositifs Pinel et Pinel Plus

Le dispositif Pinel a été mis en place afin de répondre à 3 objectifs que le gouvernement français vise pour pallier les problèmes d'accès au logement :

• Stimuler la création de nouveaux logements dans des zones dites "tendues", c'est à dire des zones où la demande locative est largement supérieure à l'offre
• Plafonner les loyers dans ces zones tendues afin de permettre aux foyers les plus modestes de bénéficier de logements décents
• Encourager les contribuables à investir dans l'immobilier neuf afin de contribuer au développement et au renouvellement des territoires

Tous les avantages des dispositifs Pinel et Pinel Plus

Jusqu'à 63 000€ d'économies !

Les avantages du Pinel pour les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf afin de réaliser des placements locatifs sont principalement d'ordre fiscal. Tout d'abord l'abattement fiscal dont bénéficient les acheteurs de logements neufs peut atteindre jusqu'à 63 000€ sur 12 ans ! Cet avantage fiscal correspond à 21% de la valeur du logement qui est plafonnée à 300 000€.

Pas d'incidence sur votre épargne

L'autre avantage de ce dispositif est la possibilité d'investir sans apport personnel ! En effet, l'apport n'est plus indispensable car l'avantage fiscal et les revenus générés par la location du bien participent largement au remboursement du prêt bancaire. Les meilleurs profils peuvent donc acheter dans le neuf en profitant des taux de crédits immobiliers historiquement bas, sans avoir à toucher à leur épargne.

Hébergez vos proches

De plus, contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel offre la possibilité de louer le bien acquis à un membre de sa famille. Vous pouvez donc louer votre logement à vos enfants qui bénéficieront de tous les avantages d'un logement neuf s'ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

Constituer votre patrimoine

L'immobilier neuf présente un large éventail d'avantage dont l'opportunité de se constituer un patrimoine sereinement. En effet si la pierre reste une valeur refuge et le placement préféré des Français même en tant de crise, c'est parce qu'elle permet de réaliser des investissements pérennes et transmissibles. Au terme de la période de location du Pinel, l'investisseur n'est pas tenu de le revendre. Il peut continuer à le louer, y habiter, ou le transmettre au bénéficiaire de son choix.

Complétez vos revenus

Avec le dispositif Pinel, devenez propriétaire d'un logement destiné à la location pour une période de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Autant d'années pendant lesquelles votre appartement ou votre maison vous permettra de générer un complément de revenus non négligeable !

De plus, au terme de la première période de location du Pinel, vous pouvez basculer en location meublée avec le statut Louer Meublé Non-Professionnel. Si vous choisissez le régime de déclaration au réel avec le statut LMNP, grâce au système d’amortissement, vous pourrez éviter de payer des impôts sur les loyers que votre logement génère. Cette option est une solution pour percevoir des revenus locatifs non fiscalisés à l’issue de cette période de défiscalisation en Pinel

Comment bénéficier de la réduction d'impôt ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, un ensemble de critères doivent être réunis :

• Eligibilité du logement : Le bien doit faire partie d'un ensemble d'habitation collectif, par conséquent les maisons individuelles ne sont pas éligibles. De plus il doit être neuf ou en cours de construction (vente en l'état futur d'achèvement) et il doit répondre au code performance énergétique RT2012 ou BBC (Bâtiment basse consommation). Enfin, le logement doit se situer dans une zone géographique éligible au dispositif.
• Eligibilité de l'opération : le contribuable souhaitant bénéficier de la réduction d'impôt doit respecter le plafond d'investissement de 300 000€ par an, avec un maximum de 2 logements par année. De plus, le bien acheté doit être loué pour une résidence principale dans un délai de 12 mois après la date d'achèvement. Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas louer son bien à n'importe quel locataire. En effet, les revenus de ce dernier sont plafonnés selon la composition du foyer et la zone géographique du bien.

N'oublions pas que l'un des objectifs du Pinel est de faciliter l'accès aux logements décents pour les foyers les plus modestes ! C'est pourquoi le loyer mensuel d'un logement Pinel doit également respecter les plafonds selon sa superficie et son emplacement.

Pour bénéficier du dispositif Pinel Plus, en supplément de ces dernières conditions, d’autres critères doivent être réunis :

• Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville (QPV).
• Ou bien, le logement doit répondre à des critères de performance énergétique et environnementale RE2020 et DPE classe A à partir de 2024 ainsi qu’à des critères de qualité d’usage tels que posséder un espace extérieur, une double orientation ainsi qu’une surface minimale habitable.

Quelles sont les différentes zones de la loi Pinel et Pinel Plus ?

Son prolongement annoncé jusqu'en 2024, la loi Pinel est éligible maintenant uniquement sur les zones les plus tendues. Depuis le 1er janvier 2021, pour la loi Pinel, et le 1er janvier 2023, pour la loi Pinel Plus, les zones A ; A bis ; et B1 uniquement sont éligibles aux deux dispositifs. Concernant les zones B2 et C, elles ont donc été supprimées du dispositif car elles ne montrent pas une variation assez forte entre l'offre et la demande de logements.

• Zone A : 650 villes dont une partie en île-de-France, des grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier, mais aussi la partie Est de la Côte d'Azur et le Genevois Français.
• Zone A bis : Paris intramuros et environ 80 villes avoisinantes.
• Zone B1 : 1 547 villes parmi lesquelles des communes de la grande couronne parisienne, l'ouest de la Côte d'Azur, des DOM ou de Corse.

A noter que pour les dispositifs Pinel et Pinel Plus, si vous ne respectez pas les engagements de location, vous perdrez automatiquement tous les avantages fiscaux liés au dispositif.

La simulation Pinel et Pinel Plus sur Cogedim.com est sans engagement. Calculez votre économie d'impôt réalisable grâce à la loi Pinel ou à la loi Pinel Plus. Toutes les données personnelles sont recueillies uniquement dans le cadre de la simulation pour préparer votre projet immobilier.

Exemple d'un investissement en loi Pinel Plus

L'étude de cas suivante vous permettra de comprendre comment fonctionne la simulation Pinel Plus. Il est important de noter que le calcul de la réduction d'impôt est basé sur un plafond de 300 000 € pour une surface maximale de 5 500 € par m². Prenons le cas d'un bien situé en zone B1, sur la commune de Saint-Herblain. Il s'agit d'un appartement neuf (T2), proche des commerces et des transports, dont la valeur est de 184 000 € pour une surface de 41 m2. Le loyer de ce bien est plafonné à 537,94 € après simulation de la loi Pinel Plus. Le calcul combine 3 critères tels que la surface de l'appartement pour 45,7 m2, le plafonnement du loyer pour la zone B1 qui est de 10,51 € / m2 et le coefficient multiplicateur qui est de 1,12. Cela donne le calcul suivant : 10,51 x 1,12 x 45,7 = 537,94 €. En ce qui concerne la réduction d'impôt, le montant est de 3 880 € par an, soit 34 920 € pour les 6 ans d'investissement locatif.

Les questions les plus fréquentes

Qui a le droit à la loi Pinel ou Pinel Plus ?

Tout d'abord, votre bien est éligible aux lois Pinel et Pinel Plkus s'il est situé dans l'une des 3 zones concernées par le dispositif, à savoir la zone A bis, la zone A et la zone B1. De plus, la réduction d'impôt s'applique à votre bien si son acquisition a eu lieu avant le 31 décembre 2024 pour la loi Pinel, ou à partir du 1er janvier 2023 pour la loi Pinel Plus, et que le locataire ne figure pas dans votre foyer fiscal. Il faut également noter que votre bien doit servir de résidence principale à votre locataire et que ses ressources ne doivent pas dépasser des plafonds fixés chaque année par décret.

Comment ça marche la loi Pinel ?

La loi Pinel est un programme fiscal à la fois simple et intéressant pour investir dans l'immobilier locatif et réduire ses impôts. En vigueur jusqu'à fin 2024 dans les zones A, A bis et B1, le dispositif n'est plus limité à l'investissement dans le neuf mais s'applique également à l'achat et à la rénovation de biens anciens. Il ne s'applique que si les travaux représentent au moins 25% de l'investissement total. En outre, plus la location est longue, plus la défiscalisation Pinel est importante, soit 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans de location et 17,5% pour 12 ans de location, le délai maximal de location.

Comment acheter un bien en loi Pinel ou Pinel Plus ?

L'achat d'un bien comporte plusieurs étapes, à savoir la recherche du bien idéal (localisation, normes environnementales, type de bien, etc.) ; le financement du projet (calcul et négociation du taux du crédit avec la banque, etc.) ; l'achat du bien (signature chez le notaire, remise des clés, etc.) ; la gestion locative du nouveau bien (recherche d'un locataire éligible à la loi, élaboration du bail, régularisation des charges, etc.) ; la procédure de demande de défiscalisation (déclaration de revenus, etc.). Il est important de se rappeler que votre futur bien doit être situé dans une zone éligible selon le décret 2021.