Comment acheter pour louer et rentabiliser votre bien rapidement ?

Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

Diversifier ses investissements

Acheter pour louer vous permet de diversifier efficacement votre patrimoine. En ajoutant de l'immobilier à votre portefeuille d'investissements, vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. L'immobilier est généralement considéré comme un actif stable à long terme, offrant une protection contre l'inflation. Cette diversification peut vous aider à réduire les risques globaux de votre patrimoine.

Générer des revenus complémentaires

Un avantage majeur de l'investissement locatif est la génération de revenus complémentaires. Le montant des loyers que vous percevrez chaque mois peut constituer une rentrée d'argent supplémentaire appréciable ou, à terme, une source de revenus pour votre retraite. Ces rentrées d'argent régulières peuvent vous aider à améliorer votre niveau de vie ou à financer d'autres projets.

Investir pour ses enfants

Acheter pour louer peut également être un excellent placement financier pour l'avenir de vos enfants. Vous pouvez acquérir un bien, qui pourra leur servir de logement pendant leurs études ou même devenir une résidence secondaire pour votre famille. C'est une manière concrète de préparer leur avenir tout en bénéficiant des avantages de l'investissement locatif dans l'intervalle. Attention à bien vous renseigner sur les droits de donation et de succession.

Optimiser sa fiscalité

L'investissement locatif offre des possibilités d'optimisation fiscale grâce à différents dispositifs comme le déficit foncier ou les régimes de défiscalisation. Ces avantages fiscaux permettent de réduire l'imposition sur les revenus locatifs ou sur le revenu global. Chaque dispositif a ses propres conditions et avantages. Nous vous conseillons donc de bien étudier votre situation personnelle et vos objectifs d'investissement afin de choisir la stratégie d'optimisation fiscale la plus adaptée.

Sur quels critères choisir le bon bien immobilier pour la location ?

La typologie du bien

Voici quelques choix à opérer :

• Neuf vs ancien : L'ancien offre généralement des prix d'achat plus bas et un potentiel de plus-value à la revente, surtout après rénovation. Un appartement neuf est souvent plus coûteux. Il nécessite néanmoins moins d'entretien et est souvent plus facile à louer car adapté aux normes techniques actuelles.
• Appartement vs maison individuelle : Les appartements sont souvent plus faciles à louer et à gérer, surtout dans les grandes villes. Les maisons individuelles peuvent attirer des locataires plus stables (familles, jeunes couples) mais impliquent plus de charges et d'entretien.
• Petite vs grande superficie  : Les petites surfaces (studios, T2) offrent généralement une meilleure rentabilité, surtout dans les grandes villes et zones étudiantes. Les logements plus grands, avec plus de pièces attirent des locataires moins précaires mais avec une rentabilité souvent moindre.
• Individuel ou en copropriété : Le choix entre ces deux types de biens impacte directement les coûts, la gestion quotidienne et vos obligations en tant que propriétaire. N'oubliez pas de prendre en compte les charges de copropriété dans votre calcul de rentabilité.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste un critère important ! Un logement énergivore sera moins attractif et pourrait nécessiter des gros travaux de rénovation coûteux.

La rentabilité locative

Voici les principales actions à entreprendre :

• Calculer la rentabilité locative : la rentabilité nette tient compte des différentes charges comme la taxe foncière, les frais de gestion, les coûts d'entretien alors que la rentabilité brute n'en tient pas compte.
• Étudier le potentiel locatif de la zone : c’est-à-dire analyser la demande (étudiants, jeunes actifs, familles) et les loyers pratiqués sur l'emplacement choisi.
• Se renseigner sur les perspectives de plus-value : investir dans un quartier en développement peut offrir une valorisation intéressante du bien.

En vous y intéressant, vous vous donnerez les meilleures chances de réaliser un investissement locatif performant et durable.

La localisation

La localisation impacte directement la rentabilité, la sécurité et la pérennité de votre investissement locatif. Un emplacement stratégique influence positivement la demande locative, réduisant ainsi les risques de vacance et vous assurant des revenus locatifs stables. Un quartier attractif attire généralement des locataires plus solvables et stables, limitant les risques d'impayés. La présence de commerces, de campus universitaires et de transports en commun à proximité renforce l'attrait du bien. Pensez à la valeur patrimoniale de votre bien !

Quelles sont les autres options en dehors des maisons et appartements ?

Lorsqu'on envisage d'acheter pour louer, il existe plusieurs options intéressantes en dehors des maisons individuelles et appartements, notamment les parkings, garages et locaux commerciaux.

Les immeubles

En acquérant un immeuble locatif, vous pouvez le diviser en plusieurs unités, ce qui permet de générer des revenus diversifiés et de diluer les risques liés à la vacance locative. Les parkings et garages représentent également une option accessible, surtout dans les zones urbaines où le stationnement est limité. Leur gestion est généralement simplifiée et les rendements peuvent être attractifs.

Les parkings et garages

Si vous envisagez d'investir dans un parking, privilégiez les zones urbaines denses où la demande est forte, idéalement à proximité des centres-villes ou des zones d'activités. La gestion locative est généralement plus simple pour un parking que pour un logement, mais elle nécessite tout de même une certaine organisation. Réfléchissez à la façon dont vous allez gérer la location : soit par vous-même, soit en déléguant à une agence spécialisée.

Les locaux commerciaux

Les locaux commerciaux sont une autre alternative à considérer. Bien qu'ils nécessitent un investissement initial plus conséquent, ils offrent souvent des baux de longue durée, garantissant une stabilité locative. Les charges et travaux sont généralement à la charge du locataire, ce qui allège le fardeau financier pour le propriétaire.

Les caves et boxes de stockage

L'achat d'une cave nécessite un investissement initial beaucoup moins important qu'un logement, ce qui le rend accessible à un plus grand nombre d'investisseurs. La gestion d'une cave ou d'un box de stockage est généralement plus simple que celle d'un logement. Il y a moins d'entretien à effectuer, pas de problèmes de plomberie ou d'électricité à gérer, et les interactions avec les locataires sont généralement moins fréquentes. Il faut cependant être vigilant quant à la sécurité et à l'état des lieux.

Comment financer un bien immobilier pour une mise en location ?

L'épargne personnelle

L'épargne personnelle est souvent la première source à considérer. Utiliser vos propres fonds pour financer une partie ou la totalité du prix d'achat vous permettra de limiter votre endettement. Cela peut améliorer votre rentabilité en réduisant les frais financiers. Cependant, assurez-vous de conserver une épargne de précaution. Un effort mensuel d'épargne régulier peut vous aider à constituer un apport conséquent pour votre projet d'investissement locatif.

Le crédit immobilier

Le crédit immobilier reste la solution la plus courante et souvent incontournable. Les taux d'intérêt actuels, bien qu'en hausse, restent historiquement bas, ce qui peut rendre l'emprunt attractif. La durée de votre crédit immobilier et le taux obtenu influenceront directement la rentabilité de votre investissement. Avant de vous lancer dans les démarches, assurez-vous d'avoir une bonne capacité de remboursement. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures mensualités de prêt pour votre crédit immobilier.

Les autres prêts (relais/in fine)

Avec le prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Cela peut améliorer votre trésorerie pendant la durée du prêt, le montant des loyers perçus couvrant potentiellement les intérêts. Cependant, assurez-vous d'avoir une stratégie claire pour le remboursement du capital à l'échéance.

Le prêt relais peut être utile si vous envisagez de vendre un bien existant pour financer votre investissement locatif. Il vous permet de ne pas rater une opportunité d'achat en attendant la vente de votre bien actuel. Le prêt relais est généralement de courte durée (12 à 24 mois) et peut être utilisé comme apport pour votre nouvel investissement.

Le financement via une SCI ou SCPI

La Société Civile Immobilière (SCI) vous offre un contrôle direct sur la gestion des biens immobiliers. Vous choisissez les biens, gérez les locations et prenez les décisions d'investissement. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une approche plus passive où la gestion est déléguée à des professionnels. Le choix entre SCI et SCPI dépendra donc de votre niveau d'implication souhaité, de votre capital disponible, de vos objectifs de diversification et de votre stratégie fiscale. La SCI convient mieux aux investisseurs souhaitant une gestion active et personnalisée, tandis que la SCPI est plus adaptée à ceux qui préfèrent une approche passive avec une gestion professionnelle.

Quel type de location proposer ?

Location courte durée vs longue durée

La location courte durée, comme Airbnb, peut sembler attrayante avec sa promesse de rentabilité supérieure. Dans les zones touristiques ou les grandes villes, vous pouvez potentiellement gagner plus qu'avec une location classique. Cependant, gardez à l'esprit que cela demande une gestion plus intensive : vous devrez gérer les réservations, les entrées et sorties fréquentes, le ménage, etc. Les revenus peuvent être plus irréguliers, surtout hors saison. La location longue durée, elle, vous offre des revenus plus stables et une gestion moins prenante au quotidien. C'est une option à privilégier si vous recherchez un investissement plus passif et une tranquillité d'esprit.

Location vide vs location meublée

La location meublée peut vous permettre de demander des loyers plus élevés et offre des avantages fiscaux intéressants, notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cependant, elle implique plus de responsabilités : vous devrez équiper et entretenir le mobilier. La location vide, elle, est plus simple à gérer mais peut générer des revenus légèrement inférieurs.

Location 1 seul locataire vs colocation

La location à un seul locataire offre généralement une gestion plus simple. Vous n'avez qu'un interlocuteur, ce qui facilite la communication et la résolution d'éventuels problèmes. Le risque de conflits entre locataires est inexistant. Cette option peut aussi offrir un maximum de garanties, car les locataires uniques ont tendance à rester plus longtemps. C'est un bon conseil de stabilité. Les cas de colocation peuvent générer des revenus supérieurs car vous louez chaque chambre individuellement. Les risques de changements fréquents de locataires peuvent néanmoins être plus élevés, nécessitant plus de temps pour la recherche de nouveaux occupants et la gestion des entrées/sorties.

Quel statut choisir pour acheter et louer ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement intéressant si vous souhaitez louer un bien meublé. Il vous permet de bénéficier d'un bon rendement d'avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité d'amortir le bien et le mobilier. Cela peut réduire considérablement votre base imposable. De plus, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, ou le régime réel qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est à considérer si vous prévoyez de tirer une part importante de vos revenus de la location meublée. Il offre des avantages fiscaux encore plus étendus, comme la possibilité de déduire les déficits de vos autres revenus. Cependant, il implique des conditions plus strictes, notamment en termes de revenus locatifs et d'inscription au registre du commerce.

Le régime du Loueur en Non Meublé (location vide)

Pour la location nue, le régime du Loueur en Non Meublé reste le plus courant. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire certaines charges. C'est une option plus simple mais généralement moins avantageuse fiscalement que la location meublée.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Si vous envisagez un projet à long terme ou souhaitez investir avec d'autres personnes, la SCI pourrait être une excellente option pour vous. Vous pourrez définir vos propres règles de fonctionnement et de prise de décision dans les statuts. Si vous avez une vision patrimoniale à long terme, la SCI facilite la transmission progressive à vos héritiers, ce qui peut s'avérer fiscalement avantageux. Elle vous permet également de mutualiser vos moyens financiers avec d'autres investisseurs, ouvrant la porte à des projets de plus grande envergure. Gardez toutefois à l'esprit que la SCI n'offre pas en elle-même d'avantages fiscaux particuliers et implique des responsabilités importantes notamment en termes de formalités administratives.

Le statut de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Vous cherchez une approche plus passive de l'investissement immobilier ? La SCPI pourrait être plus adaptée à vos besoins. Souvent appelée "pierre-papier", la SCPI vous permet d'investir dans l'immobilier avec un capital limité, ce qui la rend très accessible. Elle vous offre une diversification des risques en investissant dans de nombreux biens. Un avantage majeur est que la gestion est entièrement déléguée à des professionnels, vous libérant ainsi de toutes les contraintes liées à la gestion locative. Vous bénéficierez généralement de revenus trimestriels, offrant un flux régulier de revenus. Cependant, soyez attentif aux frais de gestion et de souscription qui peuvent être élevés, ainsi qu'aux honoraires liés à l'acquisition et à la gestion des biens immobiliers.

Comment gérer son bien locatif ?

Vous avez essentiellement trois options à votre disposition, chacune présentant ses avantages et inconvénients.

La gestion directe

La gestion directe vous permet de garder le contrôle total sur votre investissement. Vous gérez vous-même la recherche de locataires, les états des lieux, l'encaissement des loyers et les éventuels travaux. Cette méthode maximise votre rentabilité en évitant les frais de gestion, mais demande du temps et des compétences. Si vous êtes prêt à vous investir personnellement et que vous avez une bonne connaissance du marché locatif, cette option peut être très avantageuse.

La gestion déléguée à une agence immobilière

La gestion déléguée à une agence immobilière est idéale si vous souhaitez un investissement plus passif. L'agence s'occupe de tout (recherche de locataires, état des lieux, encaissement des loyers, etc.) moyennant une commission. C'est une solution pratique si vous manquez de temps, si vous habitez loin de votre bien, ou si vous préférez vous appuyer sur l'expertise de professionnels. Cependant, les frais de gestion (généralement entre 6% et 8% des loyers) réduiront votre rentabilité.

La gestion mixte

La gestion mixte offre un compromis intéressant. Vous pouvez déléguer certaines tâches à une agence tout en conservant la main sur d'autres aspects. Par exemple, vous pourriez confier la recherche de locataires à l'agence mais gérer vous-même l'encaissement des loyers. Cette approche vous permet de bénéficier de l'expertise professionnelle tout en limitant les frais.

À quoi faut-il penser avant d'acheter pour louer ?

Voici plusieurs sujets à avoir en tête :

• La fiscalité : assurez-vous de bien comprendre les implications fiscales de votre investissement locatif pour optimiser votre rentabilité.
• La gestion locative : anticipez le temps et les compétences nécessaires pour gérer votre bien, ou envisagez de faire appel à un professionnel.
• Les risques de vacance locative : prévoyez une trésorerie suffisante pour faire face aux périodes sans locataire et maintenir votre investissement.
• Les loyers impayés : protégez-vous en envisageant une assurance loyers impayés pour sécuriser vos revenus locatifs.
• Les risques financiers : évaluez soigneusement votre capacité d'endettement pour ne pas la surestimer et mettre en péril votre investissement.
• La liquidité : gardez à l'esprit que l'immobilier n'est pas un placement liquide, la revente peut prendre du temps.
• Le cadre légal : tenez-vous informé des nombreuses réglementations encadrant la location pour rester en conformité et éviter les litiges.

En prenant en compte ces différents aspects, vous pourrez mieux évaluer la pertinence et la viabilité de votre projet d'investissement locatif.