Le top 10 des villes avec une bonne rentabilité locative

Qu'appelle-t-on la rentabilité locative ?

On appelle rentabilité locative les revenus apportés par le biais de mise en location (revenus locatifs). La rentabilité locative s'exprime en pourcentage. Plus le taux est élevé, plus celle-ci est bonne.

Elle fait donc partie des critères étudiés avant tout projet d’investissement. En effet, cela fait partie des informations pouvant être réclamées par le banquier pour un crédit à usage locatif.

Une bonne rentabilité locative consiste ainsi à encaisser des loyers plus élevés que ce que vous déboursez pour ce même bien (crédit bancaire, intérêts emprunt, travaux, etc.), générant ainsi un rendement immédiat.

Critères pour un investissement à fort potentiel de rentabilité

Vous réalisez un investissement immobilier pour lequel vous escomptez des revenus locatifs qui doivent, a minima, permettre de rembourser votre prêt à la banque.

Lutter contre le risque de vacance locative avec des quartiers riches en infrastructures

Il est rassurant d'avoir des revenus réguliers en évitant la vacance locative, c'est-à-dire un vide de locataire entraînant une absence de loyer. Il faut donc se diriger vers des villes dynamiques avec un fort bassin d'emploi pour attirer les actifs, ou avec des écoles et universités pour attirer les étudiants.

Plus le quartier offre un cadre agréable et des infrastructures de qualité (commerces, transports, etc.), plus vous pourrez réclamer un loyer élevé et trouver rapidement des locataires.

Optez pour les villes situées dans des zones géographiques tendues où la demande de logements est plus importante que l'offre. Les infrastructures s'y développent continuellement permettant une évolution à la hausse du prix de marché immobilier

Vous pouvez également préférer des villes avec un fort attrait touristique, permettant d’encaisser des loyers suffisamment élevés pour compenser la location temporaire. De plus, cet investissement touristique offre la possibilité d'occuper le bien à titre personnel.

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Le top 10 des villes offrant la meilleure rentabilité locative

1. Limoges offre une forte demande locative

Très peuplée, cette commune dispose d'un pôle d'attractivité régional important et d'un programme de revalorisation pour son centre-ville. On constate une forte demande sur les biens rénovés. Le prix moyen est de 1 959 euros du m2, le taux rendement est de 5,54%.

2. Clermont-Ferrand, ville étudiante

Ses nombreuses universités apportent un grand nombre d'étudiants. Le besoin de logements y est important et les infrastructures sont en perpétuel développement. Son prix moyen est de 2 713 euros du m2 pour un taux rendement de 4,68%.

3. Chambéry, un cadre de vie recherché

Riche de ses transports en commun, d'universités, de la montagne et ses lacs, la ville offre un cadre de vie agréable et prisé. Son prix moyen est de 3 432 euros du m2 avec un taux rendement de 3,88%.

4. Épernay, un fort dynamisme économique

Spécialiste du champagne, la ville présente un fort dynamisme économique ainsi qu'un attrait touristique au niveau mondial. On y constate un parc immobilier vieillissant, les rendements locatifs sont donc bons pour les logements rénovés, très recherchés. Son prix moyen est de 1 939 euros du m2 pour un taux rendement de 5,33%.

5. Paris, peu de risques de vacance locative

Le marché immobilier y est perpétuellement tendu et les vacances locatives sont presque inexistantes. Le capital investissement de départ y est élevé, mais le haut montant des loyers permet d'apporter une rentabilité moyenne de 3%. Paris est très recherché pour son bassin d'emploi, son côté ville étudiante, ses infrastructures et sa vie culturelle.

6. Metz avec sa technopole

Le prix au mètre carré est assez bas avec pourtant une demande locative constante. Ses écoles et sa technopole rendent cette commune très dynamique. Elle offre une rentabilité moyenne de 5,6% brut.

7. Nantes à haut potentiel locatif

Avec un emplacement géographique idéal, des infrastructures complètes et de qualité et un bon vivre, cette ville offre l'un des meilleurs rendements locatifs de France. Sa rentabilité moyenne est de 4,65% brut.

8. Toulouse, très attractive

Capitale française de l'aéronautique, son pôle économique est recherché. Ses nombreuses universités ameutent grand nombre d'étudiants. La demande y est donc plus importante que l'offre. On constate la meilleure rentabilité locative sur les studios, avec un taux rendement de 5,99%.

9. Bordeaux au fort accroissement démographique

Ville de plus en plus peuplée, elle connaît une forte demande locative et la création de nombreux projets urbains. Son rendement locatif est aussi bon dans l'ancien que dans le neuf. Le loyer moyen y est de 15 euros par m2 et le rendement moyen de 4%.

10. Lyon au fort accroissement démographique

Attirant sans cesse de nouveaux acheteurs, tout en conservant des loyers abordables, Lyon connaît une véritable tension immobilière. Géographiquement centrale, bien desservie en transports et dotée d'un important bassin d'emploi, elle attire de nombreux jeunes actifs. Le rendement locatif y est de 5,5% brut.

Calcul du taux de rendement de votre investissement locatif

Rentabilité locative brute

On détermine le taux de rendement locatif brut avec, notamment, deux éléments importants : le montant du loyer annuel et le coût d'acquisition auquel on ajoute le coût éventuel des travaux.

Le calcul est le suivant :

Loyers à l'année / (prix d'achat + travaux) x 100

Rentabilité locative nette

Le rendement net est davantage précis. Pour les loyers encaissés, il faut déduire les charges et les dépenses. Pour le prix d'achat, on y ajoute le prix des travaux, l'ensemble des frais annexes (et le mobilier dans le cas d'une location meublée).

Le calcul est le suivant :

(loyers à l'année - charges - dépenses) / (prix d'achat + prix travaux + frais annexes) x 100

Les frais annexes sont tous ceux relatifs au bien : frais de notaire, bancaires, d'agence, de gestion, etc.).

Rendement net-net

Le rendement net-net est encore plus affiné puisqu'il tient compte de la fiscalité locative : régime fiscal choisi, réduction impôt et autres avantages fiscaux selon votre dispositif (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP loueur meublé non professionnel, etc.).