Simulateur plus-value immobilière

Définitions préalables

La plus-value immobilière correspond au bénéfice généré par la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain). Avant d’approfondir cette notion, il est toutefois essentiel de distinguer la plus-value brute de la plus-value nette.

Plus-value immobilière brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et le prix d’achat initial.

Attention, le montant brut n’est pas celui retenu par l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Plus-value immobilière nette

Le régime fiscal relatif aux plus-values immobilières s’attache au bénéfice net réalisé lors de la vente. La plus-value immobilière nette s’obtient à partir du prix de cession et du prix d’acquisition corrigés des différents frais liés à la vente.

Les éléments à prendre en compte pour calculer la plus-value immobilière nette

Voyons maintenant comment corriger le prix d’acquisition et le prix de vente pour obtenir le montant de la plus-value imposable.

Paramètre n° 1 : le prix d’acquisition du bien cédé

Le prix d’acquisition du bien immobilier est précisé sur l’acte de vente. Pour connaître son montant net, ajoutez à ce prix de base :

Les charges et indemnités encaissées par le vendeur au moment de la cession du bien ;

Les frais de notaire et les droits d’enregistrement (frais d’acquisition). Pour reporter ces frais sur le prix d’achat, vous devez disposer des justificatifs. Dans le cas contraire, un taux forfaitaire égal à 7,5 % pourra être appliqué.

Les dépenses des travaux effectués dans le bien : construction ou reconstruction, agrandissement et travaux d’amélioration sous certaines conditions. L’augmentation du prix d’achat peut se faire selon les frais réels des travaux ou sur la base d’un taux forfaitaire fixé à 15 % du prix d’achat.

Les frais de voirie, réseaux et distributions, notamment si votre logement est situé dans un lotissement.

Si vous avez hérité du bien suite à une donation ou une succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur immobilière estimée lors du calcul des droits de succession ou de donation.

Paramètre n° 2 : le prix de vente du bien immobilier

Pour obtenir le prix de vente net de votre bien immobilier, référez-vous au montant indiqué sur l’acte de vente, puis :

Ajoutez les sommes versées à votre bénéfice lors de la cession ;

Retranchez les frais obligatoires relatifs à la vente (diagnostics, etc.).

Formule de calcul

Pour obtenir le montant de la plus-value nette, il vous suffit ensuite d’appliquer la formule de calcul suivante :

Prix de vente corrigé - prix d’acquisition corrigé

Les éléments à prendre en compte pour calculer la plus-value immobilière imposable

Les plus-values immobilières font l’objet d’abattements fiscaux particuliers. Pour connaître le montant imposable, il convient donc de soustraire à votre plus-value nette imposable le taux d’abattement accordé par l’administration fiscale. Il est également possible de bénéficier d’une exonération complète d’imposition sous certaines conditions.

La durée de détention

Être propriétaire de votre bien durant plus de six ans ouvre droit à un abattement fiscal avant calcul de l’impôt. Cet abattement permet de réduire le montant des taxes prélevées au titre de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales.

Pour l’impôt sur le revenu, le taux d’abattement par année de détention est de :

6 % pour un bien immobilier détenu entre 6 et 21 ans ;

4 % pour un bien immobilier détenu pendant 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, le taux d’abattement par année de détention est de :

1,65 % pour un bien immobilier détenu entre 6 et 21 ans ;

1,60 % pour un bien immobilier détenu pendant 22 ans ;

9 % pour bien immobilier détenu entre 23 et 30 ans.

L’emplacement de la vente

Pour obtenir une simulation de la taxe prélevée sur votre plus-value immobilière, il convient également de considérer l’emplacement de la vente. En effet, sous certaines conditions et dans des zones particulières du territoire, les plus-values immobilières bénéficient d’abattement exceptionnel à hauteur de 70 %. C’est notamment le cas pour les ventes conclues au sein d’une zone tendue ou dans le cadre d’une opération de revitalisation ou d’urbanisation du territoire.

Conditions d’exonération

Enfin, il se peut que votre plus-value affiche les conditions nécessaires pour bénéficier d’une exonération totale d’imposition. C’est notamment le cas si :

Vous vendez votre résidence principale ;

Vous utilisez le montant de la plus-value pour acquérir une nouvelle résidence principale (sous certaines conditions) ;

Le prix de cession est inférieur à 15 000 € ;

La vente concerne un droit de surélévation (seulement jusqu’au 31 décembre 2022) ;

L’acquéreur est un organisme en charge du logement social ;

Vous résidez au sein d’un établissement pour personnes adultes handicapées ou personnes âgées.

Vous payez vos impôts en France, mais vous êtes non résident ;

Vous êtes propriétaire du bien vendu depuis plus de trente ans.

Régime fiscal des plus-values immobilières : le taux d’imposition

Une fois pris en considération l’ensemble de ces éléments, vous pouvez alors réaliser une simulation de plus-value immobilière et du montant de la taxe qui sera prélevé par l’administration fiscale.

À partir du montant imposable, vous pourrez ainsi retrancher de votre bénéfice de vente :

19 % prélevés au titre de l’impôt sur le revenu ;

17,2 % prélevés au titre des cotisations sociales (CSG, CRDS, etc.).

Les plus-values immobilières élevées sont également assujetties à une taxation supplémentaire. Son taux est fixé à 2 % pour les plus-values à partir de 50 000 € et peut représenter jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.