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Plus-value immobilière : tableau et barème
De plus en plus de villes françaises se retrouvent en situation de tension immobilière, la demande de logement étant plus importante que l'offre. Chez Cogedim, nous sommes d'ailleurs très actifs dans la construction de nouveaux programmes neufs, afin de répondre à ce besoin. Mais lorsqu'on investit, on peut se retrouver à réaliser une plus-value immobilière et celle-ci est soumise à une taxe de l'État. De quels éléments faut-il tenir compte pour calculer l'imposition des plus-values ? Nous vous présentons les critères et le tableau utilisés pour un tel calcul.
Les étapes pour le calcul de l'impôt sur les plus-values taxables
La première étape, pour calculer le montant de l'impôt qui sera dû, est de définir le montant de la plus-value réalisée à la suite de la vente d'un bien immobilier.
La seconde étape consiste à déterminer la taxation relative à l'impôt sur le revenu qui est normalement de 19 %, et son éventuel abattement en fonction de la durée de détention.
Enfin, la troisième et dernière étape est de calculer les prélèvements sociaux, qui sont initialement de 17,2%, mais peuvent eux aussi faire l'objet d'un abattement en fonction de la période de détention.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière imposable ?
La plus-value immobilière
On définit la plus-value comme la différence entre le prix d'achat et le prix de revente. En cas de donation ou de succession, on prend pour référence la valeur déclarée.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 150 000 euros et que vous le revendez 172 000 euros, vous avez réalisé une plus-value immobilière de 22 000 euros. Ce montant peut être soumis à l'impôt sur le revenu, ainsi qu'à des prélèvements sociaux.
Les plus-values soumises à l'impôt
Les plus-values imposables sont celles répondant aux conditions ci-dessous :
Calcul plus-value immobilière imposable
Afin de déterminer le montant de la plus-value immobilière taxable, il faut tenir compte de la valeur de la plus-value (différence entre prix d'acquisition et de vente), à laquelle il convient de déduire l'abattement fiscal, lorsqu'il est applicable, c'est-à-dire en cas de période de détention supérieure à 5 ans.
Valeur imposable = Plus-value - abattement
Qu'est-ce que le prix acquisition ?
Comme vu, il s'agit soit de la valeur d'achat en cas d'acquisition onéreuse, soit de la valeur déclarée en cas de succession ou donation.
Prix acquisition dans le cas d'un achat
En cas d'achat, il s'agit du prix payé et mentionné sur l'acte notarié. Il faut, cependant, y ajouter des frais additionnels, et notamment :
Prix acquisition dans le cas d'une succession ou donation
En cas de donation ou de succession, on tient compte de la valeur vénale déclarée, augmentée des :
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Les prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux sont des taxes obligatoires servant à financer partiellement les retraites, le RSA ou la sécurité sociale. Ils sont principalement constitués de la CSG (contribution sociale généralisée), de la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et du prélèvement de solidarité.
Ils représentent normalement 17,2%, mais peuvent faire l'objet d'une diminution, grâce à l'application d'abattements. Cette taxation disparaît après 30 ans révolus de détention du bien immobilier.
Ces prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%, sont applicables aux résidents des États tiers à l'Union européenne, ceux de l'espace économique européen et les résidents de la Suisse. Toutefois, depuis janvier 2019, les résidents de l'UE, Islande, Liechtenstein, Norvège et suisse, n'étant pas affiliés à la sécurité sociale française, ne sont pas assujettis aux taxes CSG et CRDS.
Tableau taux abattement durée détention
Quels critères pour le calcul de l’abattement plus-value
L'abattement est fonction de la durée de détention du bien immobilier. Il offre l'opportunité de baisser la valeur de la plus-value soumise à l’imposition. Pour bénéficier de l'abattement, il faut que la détention soit d'une durée de 5 années au minimum.
Pour être exonéré de l'imposition de la plus-value immobilière, il faut attendre la 22e année révolue pour l'impôt sur le revenu, et la 30e année révolue pour les prélèvements sociaux. Par année de détention, il faut entendre la date anniversaire d'acquisition, donc la date de la donation ou de l'achat.
Le tableau des abattements sur plus-value immobilière.
Le tableau accorde un taux d'abattement applicable à chaque année de détention. On déduit cet abattement sur la plus-value immobilière.
| Durée de détention bien immobilier | Taux abattement : impôt sur le revenu | Taux abattement : prélèvements sociaux |
| Inférieure à 6 années | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Supérieure à 22 ans | Exonération | 9 % |
| Supérieure à 30 ans | Exonération | Exonération |
Abattements exceptionnels et temporaires
Il est à noter que certains abattements exceptionnels et temporaires peuvent être appliqués. Spécifiquement dans les cas de cessions de terrains à bâtir ou pour les opérations de démolition et reconstruction, en zones où le marché immobilier est tendu. Ces abattements sont de 70 à 85%.
Les plus-values immobilières non assujetties à imposition
Certaines plus-values sur cessions sont exonérées d'impôt. Il existe, notamment, une exonération totale au titre de la cession de la résidence principale située en France.
Mais, il existe également d'autres cas pour lesquels les plus-values immobilières ne sont pas assujetties aux impôts. Ceux-ci sont listés à l'article 150 U du Code général des impôts.
On y retrouve, par exemple :
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