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Comment calculer la taxe foncière en nue propriété ?
La taxe foncière est un impôt redevable pour les biens immobiliers. Dans le cadre d'un démembrement de propriété, qui paye cette taxe immobilière ? Avant de réaliser un investissement nue-propriété ou de faire une donation nue-propriété, il est donc judicieux de savoir à combien s'élèvera cet impôt. Chez Cogedim, nous ne vous accompagnons pas seulement dans vos achats immobiliers, mais nous vous indiquons aussi ce que dit la loi par rapport à l'imposition de votre patrimoine, afin de clarifier vos projets.
La taxe foncière est à la charge de l'usufruitier dans le cadre d'un démembrement propriété
Il y a démembrement ou séparation des droits de propriété lorsque l'on retrouve d'un côté un usufruitier et, de l'autre, un nu-propriétaire. Le premier pourra occuper ou louer le bien immobilier, alors que le second pourra seulement disposer du droit de propriété, mais avec l’avantage de récupérer gratuitement le droit d'usufruit, et donc la pleine propriété. Il le récupère soit après une durée prédéterminée dans la convention de démembrement soit au décès de l'usufruitier.
La taxe foncière est à la charge de la personne qui tire des revenus de ce bien, l'usufruitier donc. Les deux noms, nu-propriétaire et usufruitier, se doivent toutefois d'apparaître sur l’avis de taxe foncière, bien qu'il n'y ait pas de solidarité entre eux, en cas de non-paiement.
Cette taxe est redevable par tous les usufruitiers et nus-propriétaires d'un bien immobilier au premier janvier de chaque année d'imposition.
Vos outils
Exonération taxe foncière
Les nus-propriétaires et usufruitiers sont exonérés de cette taxe foncière pendant plusieurs années (entre 2 et 15 ans) dans les cas de constructions nouvelles, des biens économes en termes d'énergie, pour les biens immobiliers neufs financés par crédit à plus de 50%, pour les logements anciens loués aux personnes défavorisées, etc.
Il sont également exonérés de façon permanente pour les biens en résidence principale, les bâtiments d'exploitation agricole, les locations meublées de tourisme en zone de revitalisation rurales, etc.
Calcul du prix de la taxe foncière
Il existe 2 impôts définis par l'articles 1380 du Code Général des Impôts :
Pour son calcul, on utilise la valeur locative cadastrale qui est fonction de la surface pondérée et du tarif de référence au m2.
La surface pondérée tient compte de l'usage et du confort de la pièce. Après avoir déterminé la valeur locative cadastrale, il faut y appliquer un abattement de 50% de la valeur locative, visant à obtenir le revenu cadastral.
Enfin, il faut tenir compte d'un taux de base d'imposition. Celui-ci évolue chaque année et varie selon la commune (le taux de Paris est différent de celui de Nantes, par exemple). Pour connaître le taux de la taxe foncière, par ville, il faut se rapprocher du centre local des impôts. Ce taux apparaît également sur l'avis d'imposition de la taxe foncière.
Les autres taxes à payer par l'usufruitier
En dehors de la taxe foncière, l'usufruitier payera également :
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Foire aux questions
Qui paie la taxe foncière en usufruit ?
Dans le cas du démembrement de propriété, la règle de base est que c'est normalement la personne qui perçoit les revenus issus du bien qui se doit de payer la taxe foncière ; cette charge revient donc à l'usufruitier.
La taxe foncière peut occasionnellement faire l’objet d'une exonération ; dans ce cas, l'usufruitier n'est pas tenu de la payer.
Attention, l'établissement d’une convention de démembrement peut cependant changer la donne puisque celle-ci prévaut sur la règle de base. Ainsi, si cette convention spécifie que la taxe foncière est à la charge de celui qui détient la propriété, il incombe alors au nu-propriétaire de la payer.
Qui doit payer la taxe foncière pour un nu-propriétaire ?
En principe, la taxe foncière est à la charge du nu-propriétaire, même s'il n'occupe pas encore le bien. Ainsi, l’usufruitier n'est pas légalement tenu de payer cette taxe, bien qu'un accord privé entre les parties puisse prévoir une répartition différente des coûts.
Que faire en cas de litige sur la taxe foncière entre nu-propriétaire et usufruitier ?
Si des désaccords font surface, nous vous conseillons alors de consulter un notaire ou un avocat afin de clarifier les responsabilités de chacun et, si nécessaire, réviser l'accord de démembrement.
Quelles sont les sanctions en cas de non-paiement de la taxe foncière par le nu-propriétaire ?
Le non-paiement peut entraîner des pénalités financières et, à terme, des procédures de recouvrement forcé.
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