Donation de son vivant d'une maison avec usufruit

Qu’est-ce qu’une donation de maison avec usufruit ?

En tant que propriétaire d’une maison, vous disposez de trois prérogatives sur votre bien immobilier, à savoir :

• L’usus : le droit d’habiter ou de louer votre maison ;
• Le fructus : le droit de percevoir les fruits issus de l’exploitation de votre logement ;
• L’abusus : le droit de disposer de votre maison en toute liberté (vente, démolition, etc.).

La loi vous autorise cependant à transmettre une partie de vos droits à un ou plusieurs donataires. On parle alors de démembrement de propriété. Dans ce cas, la propriété est divisée entre le nu-propriétaire (qui reçoit l’abusus) et l’usufruitier (qui conserve l’usus et le fructus).

La donation de son vivant d’une maison avec usufruit peut avoir plusieurs objectifs : anticiper la transmission de son patrimoine immobilier, bénéficier d’un allègement fiscal et/ou soutenir financièrement un proche.

Les différents types de donation

La donation d’un bien démembré peut être de plusieurs natures :

• Donation d’usufruit : le donateur conserve la nue-propriété de sa maison et cède l’usufruit à une tierce personne.
• Donation avec réserve d’usufruit : le donateur conserve l’usufruit et transfert la nue-propriété à un ou plusieurs donataires. Ces derniers récupéreront la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier.

Comment réaliser une donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

La donation de son vivant d’une maison avec usufruit donne lieu à un acte notarié. Cet acte authentique rédigé devant notaire protège les personnes intégrées à la transaction et atteste du consentement du donateur.

L’acte de donation de l’usufruit comporte généralement les clauses optionnelles suivantes :

• Droit de retour conventionnel : retour du bien démembré dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire ;
• Clause d’inaliénabilité : interdiction pour le bénéficiaire du don de vendre ou de transmettre le bien immobilier. L'interdiction peut être absolue ou limitée à certaines personnes.
• Claude de répartition des charges : précise la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier.

Quels sont les avantages de la donation d’usufruit ?

La donation d’une maison avec usufruit comporte plusieurs avantages :

• Apporte un soutien financier à un proche sur une période donnée. Dans le cadre d’une donation d’usufruit, le donataire bénéficie d’un revenu complémentaire ou d’un logement gratuit sur une période donnée. Le donateur a lui la garantie de récupérer automatiquement la pleine propriété de son bien à la fin de la période de démembrement.
• Allège les obligations fiscales. Si vous vous détachez de la nue-propriété, la maison démembrée sort de votre assiette imposable. Elle n’est donc plus prise en compte dans le calcul de l’IFI.
• Facilite la transmission patrimoniale. La donation de son vivant d’une maison avec usufruit permet au donateur d’anticiper la transmission de son bien immobilier. Elle limite les conflits d’héritage et permet aux bénéficiaires d’être exonérés de droits de succession lors du transfert de la pleine propriété.

Comment se calcule la valeur d’une maison en donation d’usufruit ?

Sauf accord particulier entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, la valeur de la donation d’usufruit est calculée à partir de l'âge du donateur sur la base d’un barème fiscal.

Après estimation du bien, la valeur est répartie de la façon suivante :

• Avant 21 ans : 90 % pour l’usufruitier, 10 % pour le nu-propriétaire ;
• De 21 à 30 ans : 80 % pour l’usufruitier, 20 % pour le nu-propriétaire ;
• De 31 à 40 ans : 70 % pour l’usufruitier, 30 % pour le nu-propriétaire ;
• De 41 à 50 ans : 60 % pour l’usufruitier, 40 % pour le nu-propriétaire ;
• De 51 à 60 ans : 50 % pour l’usufruitier, 50 % pour le nu-propriétaire ;
• De 61 à 70 ans : 40 % pour l’usufruitier, 60 % pour le nu-propriétaire ;
• De 71 à 80 ans : 30 % pour l’usufruitier, 70 % pour le nu-propriétaire ;
• De 81 à 90 ans : 20 % pour l’usufruitier, 80 % pour le nu-propriétaire ;
• Après 91 ans : 10 % pour l'usufruitier, 90 % pour le nu-propriétaire.

Quel coût pour une donation de maison avec usufruit ?

Les droits de donation

Si la donation de son vivant d’une maison avec usufruit permet d’échapper aux droits de succession, l’acte reste assujetti à l’impôt via les droits de donation.

Le montant de ces droits est calculé à partir d’un pourcentage appliqué sur la valeur vénale de la maison démembrée. Ce dernier varie en fonction de l’âge du donateur et du lien de parenté qui unit les futurs usufruitier et nu-propriétaire (5 % et 45 % de la valeur du bien).

Bon à savoir : l’administration fiscale applique un abattement avant calcul des droits de donation. Cet abattement varie également en fonction de la nature des liens entre le donataire et le donateur (parents et enfants, époux, frères et sœurs, etc.).

Les autres frais de donation

Dans le cadre d’une donation d’usufruit, le donateur doit également s’acquitter des frais de donation suivants :

• Frais de notaire ;
• Taxe de publicité foncière ;
• TVA (sur les frais de notaire et la taxe de publicité foncière) ;
• Contribution de sécurité immobilière (CSI).

Ces autres frais ne s’appliquent pas si l’acte concerne une donation avec réserve d’usufruit.

Quand prend fin l’usufruit dans le cadre d’une donation ?

Plusieurs situations peuvent mettre fin à l’usufruit après donation de celui-ci :

• Décès de l’usufruitier (sauf transmission par testament ou donation de son vivant) ;
• Arrivée à échéance de la période d’usufruit fixée en amont ;
• Dégradation, défaut d’entretien du bien démembré par l’usufruitier ;
• Non-utilisation du logement pendant 30 ans ;
• Renonciation de l’usufruitier à bénéficier de l’usufruit ;
• Destruction ou perte de la maison (incendie, catastrophe naturelle, etc.) ;
• Arrivée à l’âge de 16 de l’enfant nu-propriétaire.