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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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Cependant, l'administration fiscale applique un abattement sur la valeur de la donation avant calcul du montant de l'impôt. L'abattement appliqué varie selon le lien de parenté qui unit le donateur avec le bénéficiaire. Le barème 2022 est fixé de la manière suivante :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;\x3C/li>\x3Cli>80 724 € pur une donation entre époux ou conjoints unit par un pacs ;\x3C/li>\x3Cli>31 865 € pour une donation entre grands-parents et \x3Cstrong>petits-enfants\x3C/strong> ;\x3C/li>\x3Cli>15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;\x3C/li>\x3Cli>7 6967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;\x3C/li>\x3Cli>5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cp>Un abattement supplémentaire de 159 325 € est appliqué si le bénéficiaire est en situation de handicap. Ce montant est fixe, quel que soit le lien de parenté.\x3C/p>\x3Cp>Enfin, cet avantage fiscal peut être activé tous les quinze ans, et ce pour chaque bénéficiaire. Ainsi, si vous souhaitez réaliser une donation d'usufruit à votre enfant en 2022 d'une valeur de 100 000 €, vous serez exonéré de droits de succession. Vous pourrez renouveler l'opération en 2037 et profiter à nouveau d'une exonération d'impôt.\x3C/p>\x3Cp>Bon à savoir : cet abattement avant calcul des droits de donation s'applique à la donation d'usufruit, mais également à la donation simple, la \x3Cstrong>donation-partage\x3C/strong>, la donation en pleine propriété et la donation au dernier vivant.\x3C/p>\x3Ch3>Montant des droits de donation\x3C/h3>\x3Cp>Les droits de donation s'appliquent sous la forme d'un pourcentage prélevé sur la valeur vénale du bien immobilier. 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La donation en usufruit permet d'aider financièrement un proche ou d'anticiper la transmission de son patrimoine, en quelque sorte comme une avance sur l’héritage. La donation en usufruit ou donation en réserve d'usufruit contribue également à alléger sa fiscalité. Toutefois, ce montage immobilier s'accompagne de frais : impôt sur la valeur cédée, frais de notaire, CSI, etc. : prenez connaissance des frais liés à la donation d'usufruit et anticipez votre don.
Qu'est-ce que l'usufruit ?
En tant que propriétaire exclusif d'un bien, vous disposez de trois droits sur l'objet en question, à savoir :
L'usus : le droit de faire usage du bien (l'habiter, le louer, etc.) ;
Le fructus : le droit de percevoir les fruits issus de son exploitation (les loyers générés par un bien locatif par exemple) ;
L'abusus : le droit d'en disposer en toute liberté (le vendre, le démolir, etc.).
Cependant, il est possible de répartir ces différents droits entre plusieurs personnes. On parle alors de démembrement de propriété. Ce démembrement réparti la pleine propriété entre :
L'usufruitier qui hérite de l'usufruit (usus et fructus) ;
Le nu-propriétaire qui hérite de la nue-propriété (abusus).
Dès lors, pour préparer la transmission de son patrimoine, il est possible de réaliser une donation d'usufruit.
Pourquoi faire une donation d'usufruit ?
Faire une donation d'usufruit vous permet :
D'aider financièrement un proche sur une période donnée. Il est par exemple possible de céder l'usufruit d'un bien locatif. Votre enfant percevra alors les loyers du logement. Il pourra également l'habiter.
D'alléger votre fiscalité. Dans le cadre d'une donation usufruit, le bien sort de votre assiette imposable durant toute la durée de démembrement de propriété. Le patrimoine donné en usufruit est notamment exclu des biens pris en compte dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière.
De retrouver facilement la pleine propriété de votre bien. Vous récupérez l'intégralité de vos droits à la fin de la période de démembrement.
De plus, il convient de s'arrêter un instant sur la donation avec réserve d'usufruit. Ce montage particulier permet de transmettre votre patrimoine sans pour autant vous démunir. En effet, si vous souhaitez céder l'usufruit de votre résidence principale à vos héritiers, la réserve d'usufruit vous assure de pouvoir continuer à y vivre jusqu'à votre décès et celui de votre conjoint. De même, la réserve d'usufruit vous autorise à percevoir les loyers issus d'un logement locatif.
Vos outils
Comment calculer la valeur d'une donation d'usufruit ?
En l'absence d'indications particulières, la valeur d'une donation d'usufruit se base sur un barème fiscal. Toutefois, le donateur peut procéder à une répartition différente entre nu-propriétaire et usufruitier.
Le barème fiscal est établi à partir de l'âge du donateur. Il octroie au bénéficiaire de la donation d'usufruit :
10 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 21 ans ;
20 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 31 ans ;
30 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 41 ans ;
40 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 51 ans ;
50 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 61 ans ;
60 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 71 ans ;
70 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 81 ans ;
80 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 91 ans ;
90 % de la pleine propriété si le donateur a plus de 91 ans.
Quel est le coût des droits de donation ?
Abattement avant calcul des droits de donation
Une donation en usufruit est assujettie à l'impôt : ce sont les droits de donation. Cependant, l'administration fiscale applique un abattement sur la valeur de la donation avant calcul du montant de l'impôt. L'abattement appliqué varie selon le lien de parenté qui unit le donateur avec le bénéficiaire. Le barème 2022 est fixé de la manière suivante :
100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;
80 724 € pur une donation entre époux ou conjoints unit par un pacs ;
31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;
7 6967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;
5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.
Un abattement supplémentaire de 159 325 € est appliqué si le bénéficiaire est en situation de handicap. Ce montant est fixe, quel que soit le lien de parenté.
Enfin, cet avantage fiscal peut être activé tous les quinze ans, et ce pour chaque bénéficiaire. Ainsi, si vous souhaitez réaliser une donation d'usufruit à votre enfant en 2022 d'une valeur de 100 000 €, vous serez exonéré de droits de succession. Vous pourrez renouveler l'opération en 2037 et profiter à nouveau d'une exonération d'impôt.
Bon à savoir : cet abattement avant calcul des droits de donation s'applique à la donation d'usufruit, mais également à la donation simple, la donation-partage, la donation en pleine propriété et la donation au dernier vivant.
Montant des droits de donation
Les droits de donation s'appliquent sous la forme d'un pourcentage prélevé sur la valeur vénale du bien immobilier. Cette valeur correspond au prix de vente estimé si le bien devait être cédé.
Comme l'abattement, le pourcentage appliqué au titre des droits de donation varie selon le lien de parenté. Il prend également en compte le montant de la donation d'usufruit et varie entre 5 et 45 % d'imposition.
Bon à savoir : dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, le donateur doit seulement s'acquitter des droits de donation.
Quels sont les autres frais qui s'appliquent en cas de donation d'usufruit ?
Lors d'une donation d'usufruit, d'autres frais s'appliquent pour le donateur, notamment :
Les frais de notaire ;
La taxe de publicité foncière ;
La contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
La TVA (uniquement sur les frais de notaire et la taxe sur la publicité foncière).
Qu'est-ce que la donation-partage avec usufruit ?
La donation-partage avec usufruit est un mécanisme juridique qui permet à une personne, plus précisément le donateur, de distribuer ses biens entre ses héritiers, de son vivant, tout en conservant le droit d'usage et de perception des revenus jusqu'à son décès. Ainsi, les héritiers reçoivent la nue-propriété des biens, ce qui signifie qu'ils deviennent les propriétaires légaux. Cependant, il faut noter que, bien qu’ils soient propriétaires légaux, ils ne peuvent pas en jouir pleinement tant que le donateur est en vie. Sauf accord entre les deux parties, signé et acté par un notaire.
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